Liquidez para empresas con activos inmobiliarios
Una empresa puede obtener liquidez con sus activos inmobiliarios sin venderlos: con un préstamo garantizado por el inmueble, con una venta con arrendamiento posterior o con una venta ordenada. Cuál conviene depende del plazo, del coste y de cuánto quiera la empresa seguir usando el activo. Este texto es divulgativo. No es una recomendación de inversión.
Tendencias: qué está pasando en el mundo y en España
- España, 21 de julio de 2026. El Banco de España señaló en su Encuesta sobre Préstamos Bancarios que la oferta de crédito se endureció en el segundo trimestre y que la demanda de las empresas siguió cayendo. Los bancos esperaban un nuevo endurecimiento en el tercer trimestre. La encuesta se hizo entre el 15 y el 30 de junio. Fuente: Banco de España, nota sobre la encuesta del segundo trimestre de 2026.
- Zona euro, 21 de julio de 2026. La misma encuesta del BCE habla de un endurecimiento moderado de los criterios para empresas y de nuevas restricciones previstas para el tercer trimestre. Fuente: BCE, Encuesta de Préstamos Bancarios del segundo trimestre de 2026.
- Europa, 16 de julio de 2026. Según la firma de análisis Octus, el crédito directo no bancario en Europa cerró el primer semestre con 494 operaciones, un 4 % más que un año antes. Es un recuento de operaciones, no de importes, y procede de una fuente privada. Fuente: Octus, datos del primer semestre de 2026.
Qué significa para un inversor particular en España: si el banco presta menos, más empresas buscan liquidez fuera de él, y a menudo lo hacen con un inmueble como garantía. Eso abre oportunidades de deuda privada con colateral real. También obliga a mirar con más cuidado por qué una empresa necesita ese dinero.
Qué es un activo inmobiliario no estratégico
Es un inmueble que la empresa tiene, pero que no necesita para producir ni para vender. Por ejemplo, una nave sobrante, unas oficinas infrautilizadas, un solar o un local heredado de una fusión. Está inmovilizado: vale dinero, pero no lo genera.
Mantenerlo tiene costes (IBI, mantenimiento, seguros). Y mientras tanto, la empresa puede necesitar caja para pagar proveedores, invertir o refinanciar. Ahí entra la liquidez a partir de activos inmobiliarios.
Tres formas de obtener liquidez con un inmueble
| Fórmula | Cómo funciona | Ventaja | Inconveniente |
|---|---|---|---|
| Préstamo con garantía inmobiliaria | La empresa mantiene el inmueble y lo hipoteca | No pierde el activo | Paga intereses y asume una carga |
| Venta con arrendamiento posterior | Vende el inmueble y lo alquila al comprador | Caja inmediata y sigue usándolo | Pierde la propiedad y paga renta |
| Venta ordenada | Vende el inmueble a mercado | Sin deuda ni alquiler | Puede tardar y exigir descuento |
No hay una opción mejor en abstracto. Si el inmueble sigue siendo útil, suele interesar conservarlo. Si ya no encaja en el negocio, venderlo puede ser más limpio. Para ampliar, tienes nuestra guía de soluciones de liquidez inmobiliaria y el análisis del sale and leaseback.
Préstamo con garantía inmobiliaria: cómo se dimensiona
El prestamista no presta el valor total del inmueble. Presta un porcentaje, el LTV (loan to value), para dejar un colchón por si el valor baja o la venta lleva tiempo.
Ejemplo ilustrativo e hipotético
Una empresa tiene una nave tasada en 2.000.000 €. Compara tres préstamos con distinto LTV. Supone además que, en una venta forzosa, el inmueble se vendiera por un 70 % de la tasación (1.400.000 €). Son supuestos de partida, no datos de mercado ni de ninguna operación real.
| LTV | Préstamo | Caída de valor absorbida | Cobertura con venta al 70 % |
|---|---|---|---|
| 40 % | 800.000 € | 60 % | 1,75 veces |
| 50 % | 1.000.000 € | 50 % | 1,40 veces |
| 60 % | 1.200.000 € | 40 % | 1,17 veces |
A más LTV, la empresa recibe más caja, pero el margen de seguridad del prestamista se estrecha. Con un 60 %, una venta forzosa al 70 % apenas cubre la deuda, sin contar intereses ni costes legales. Por eso el LTV importa tanto como el tipo de interés.
Qué mira un inversor en estas operaciones
- El inmueble: tasación independiente, ubicación, liquidez de ese tipo de activo, estado registral y cargas previas.
- El motivo de la liquidez: no es lo mismo aprovechar una oportunidad que tapar un agujero de caja.
- La fuente de repago: cómo va a devolver la empresa el dinero (flujos del negocio, venta del activo, refinanciación).
- El plazo y la salida: qué ocurre al vencimiento si no se puede refinanciar.
- La documentación: garantía bien constituida e inscrita, y condiciones claras.
La encuesta del BCE sobre criterios de concesión de crédito explica por qué los bancos piden cada vez más garantías y más análisis. El inversor particular debería exigirse lo mismo.
Riesgos a tener en cuenta
- Riesgo de impago: la empresa puede no devolver el préstamo. Repasa qué ocurre si el prestatario no paga.
- Pérdida de capital: toda inversión conlleva riesgo, incluida la pérdida parcial o total del capital. La garantía inmobiliaria mitiga el riesgo, pero no lo elimina.
- Iliquidez y plazo: el dinero queda comprometido hasta el vencimiento y puede no haber salida anticipada.
- Valor del inmueble: si cae el precio o el activo tarda en venderse, el colchón se reduce.
- Procesos largos: ejecutar una garantía puede llevar tiempo y costes legales.
- Datos provisionales: las expectativas de los bancos sobre el crédito pueden cambiar en cada encuesta.
Cómo trabajamos en Ondara Group
Ondara Group es una gestora de inversiones alternativas con sede en Barcelona, activa desde 2018. Estructuramos operaciones de deuda privada con activos reales como colateral. Analizamos cada operación de forma individual, buscamos diversificar y mantenemos un trato directo con el equipo gestor. La inversión mínima es de 25.000 €. Puedes conocer al equipo en quiénes somos y las marcas del grupo.
No ofrecemos rentabilidades garantizadas: toda cifra es un objetivo y puede no cumplirse.
Preguntas frecuentes
¿Cómo puede una empresa obtener liquidez con un inmueble?
Con un préstamo garantizado por el inmueble, con una venta con arrendamiento posterior o vendiéndolo. Cada fórmula tiene costes y plazos distintos.
¿Es lo mismo sale and leaseback que un préstamo con garantía?
No. En el primero la empresa vende el inmueble y lo alquila. En el segundo conserva la propiedad, pero lo hipoteca.
¿Qué es el LTV?
Es la relación entre el préstamo y el valor del inmueble. Un LTV del 50 % significa que se presta la mitad del valor.
¿Por qué buscan las empresas financiación fuera del banco?
Entre otras razones, porque la oferta bancaria se ha endurecido, según el Banco de España. También por plazo y flexibilidad.
¿Cuál es la inversión mínima en Ondara Group?
La inversión mínima es de 25.000 euros y cada operación se analiza de forma individual.
En resumen
- Un inmueble no estratégico es capital parado que puede convertirse en liquidez.
- Hay tres vías: préstamo con garantía, venta con arrendamiento posterior o venta ordenada.
- El LTV define el colchón de seguridad del prestamista.
- El crédito bancario a empresas se ha endurecido en 2026 y eso impulsa alternativas.
- Toda inversión conlleva riesgo, incluida la pérdida del capital.
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Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero. Toda inversión conlleva riesgos, incluida la posible pérdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.
