Financiación alternativa en promoción residencial 2026
La financiación alternativa aporta entre el 30 % y el 32 % de la inversión en promoción residencial en España, según el I Observatorio de la financiación del sector promotor de KPMG (noviembre de 2025), y podría subir al 37 %-40 % en 2030. La banca sigue siendo la principal fuente, pero cede terreno. Te explicamos qué dicen los datos, por qué ocurre y qué significa para un inversor particular.
Este texto es divulgativo. No es una recomendación de inversión.
Cuánto pesa la financiación alternativa en la promoción residencial
El Observatorio estima que en 2024 se invirtieron unos 35.000 millones de euros en promoción residencial en España. La banca financió entre el 56 % y el 58 %. La financiación alternativa, entre el 30 % y el 32 %: un 18 %-20 % en deuda y un 11 %-13 % en capital. Las plataformas de crowdfunding aportaron entre el 1 % y el 3 %, y los propios promotores, entre el 9 % y el 11 %, según la información publicada por Alimarket el 12 de noviembre de 2025.
| Fuente de financiación | 2024 | Previsión 2030 |
|---|---|---|
| Banca | 56 %-58 % | 51 %-53 % |
| Financiación alternativa | 30 %-32 % | 37 %-40 % |
| Inversión total en promoción | 35.000 M€ | más de 50.000 M€ |
Ojo con las comparaciones. Este perímetro incluye deuda y capital de toda la promoción residencial. Otros estudios miden solo la deuda con garantía hipotecaria y dan cifras menores, como el 20 % del Observatorio de Financiación Alternativa con Colateral Hipotecario en España, con análisis de mercado de PwC y marco jurídico de Cuatrecasas, presentado en octubre de 2026. Las cifras difieren porque lo que se mide es distinto, y no existe una estadística oficial única.
Tendencias: qué está pasando en el mundo y en España
- España, octubre de 2026: el Observatorio con análisis de PwC cifra en 2.583 millones de euros el volumen de financiación alternativa con garantía hipotecaria en 2025 y prevé 3.891 millones en 2026. Lo detallamos en financiación alternativa hipotecaria en España: cifras 2026.
- Europa, 16 de julio de 2026: Octus contabilizó 494 operaciones de direct lending en Europa en el primer semestre, un 4 % más que un año antes, según su informe de datos. El crédito privado europeo mantiene actividad pese a la volatilidad.
- Tipos, 16 de septiembre de 2026: el BCE subió el tipo de la facilidad de depósito hasta el 2,50 %, desde el 2,25 %, según su tabla oficial de tipos. Con tipos más altos, la financiación de proyectos cuesta más y los márgenes se tensan. La próxima reunión del BCE está prevista para el 29 de octubre.
Qué significa para un inversor en España: si la cuota alternativa crece, habrá más operaciones que analizar. Pero más oferta no implica menos riesgo. Cada operación depende de su promotor, su plan de obra y su garantía.
Por qué la banca cede cuota y la alternativa gana terreno
Las razones que citan las fuentes son varias y se refuerzan entre sí:
- Prudencia bancaria: la banca exige preventas, fondos propios y licencia antes de financiar. Las primeras fases quedan fuera.
- Costes y plazos: el encarecimiento de la construcción y los plazos administrativos alargan los proyectos y piden más capital.
- Necesidad de volumen: el Observatorio prevé superar los 50.000 millones anuales en 2030. Cubrir ese salto solo con banca es difícil.
- Estructuras por tramos: la deuda alternativa y el capital cubren tramos concretos, no solo sustituyen al banco. Lo vimos en financiación a promotores en 2026.
Qué ritmo implican las previsiones: ejemplo ilustrativo
Un cálculo sencillo ayuda a dimensionar la previsión. Aplicamos los porcentajes del Observatorio a los totales de 2024 y 2030. Es un ejemplo ilustrativo e hipotético, no una previsión de Ondara.
| Concepto | 2024 | 2030 (previsión) | Crecimiento anual implícito |
|---|---|---|---|
| Financiación alternativa | 10.500-11.200 M€ | 18.500-20.000 M€ | ≈ 10 % |
| Banca | 19.600-20.300 M€ | 25.500-26.500 M€ | ≈ 4,5 % |
| Total | 35.000 M€ | 50.000 M€ | ≈ 6,1 % |
La banca también crece en euros. Lo que cambia es el reparto. Y es una previsión: depende de tipos, costes, demanda de vivienda y apetito de los financiadores.
Cómo trabaja Ondara en este contexto
Ondara Group es una gestora de inversiones alternativas con sede en Barcelona, activa desde 2018. Estructuramos operaciones de deuda privada con garantía inmobiliaria, analizamos cada una de forma individual y trabajamos con activos reales como colateral. El inversor tiene trato directo con el equipo gestor y una inversión mínima de 25.000 €. Puedes conocer al equipo en quiénes somos y las marcas del grupo en marcas.
Si quieres entender cómo se estructura una de estas operaciones, empieza por el préstamo puente inmobiliario y por la diferencia entre deuda y equity.
Riesgos a tener en cuenta
Toda inversión conlleva riesgo, incluida la pérdida parcial o total del capital. En promoción residencial, además:
- Riesgo de impago: el promotor puede no devolver el préstamo. La garantía inmobiliaria mitiga el riesgo, pero no lo elimina. Lo analizamos en riesgos de la deuda privada inmobiliaria.
- Riesgo de obra y de plazo: retrasos o sobrecostes pueden alargar la operación.
- Riesgo de mercado: si los precios o las ventas se enfrían, baja el valor de la garantía y la capacidad de repago.
- Iliquidez: el capital queda inmovilizado hasta el vencimiento y puede no ser posible salir antes.
- Riesgo de tipos: tipos más altos encarecen la financiación del proyecto.
- Riesgo de dato: las cifras de mercado proceden de estudios con perímetros distintos y algunas son previsiones.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de la promoción residencial financia la banca en España?
Entre el 56 % y el 58 % en 2024, según el Observatorio de KPMG. Se prevé que baje al 51 %-53 % en 2030.
¿Qué es la financiación alternativa en promoción?
Es la deuda y el capital que aportan financiadores no bancarios, como gestoras de deuda, family offices o plataformas, para cubrir tramos que la banca no financia.
¿Por qué hay cifras distintas según el estudio?
Porque cada estudio mide un perímetro: solo deuda o deuda y capital, solo garantía hipotecaria o toda la promoción. No hay una estadística oficial única.
¿Puede invertir un particular en este mercado?
Sí, mediante plataformas de financiación participativa o vehículos de gestoras como Ondara, con inversión mínima de 25.000 €. Conlleva riesgo de pérdida de capital y de iliquidez.
¿Subir los tipos afecta a estas operaciones?
Sí. Encarece el coste del proyecto y puede presionar el repago. También eleva el rendimiento exigido a cualquier alternativa.
En resumen
- La financiación alternativa cubre el 30 %-32 % de la promoción residencial y podría llegar al 37 %-40 % en 2030, según KPMG.
- La banca sigue liderando, con el 56 %-58 %, aunque pierde cuota.
- Las cifras varían según el perímetro del estudio: compáralas con cuidado.
- Los tipos más altos y los costes de obra tensan los proyectos.
- Toda inversión conlleva riesgo, incluida la pérdida de capital y la iliquidez.
Si quieres conocer cómo invertimos en operaciones con garantía inmobiliaria, regístrate como inversor y te explicamos cómo funciona. La inversión mínima es de 25.000 €.
Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero. Toda inversión conlleva riesgos, incluida la posible pérdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.
