Rentabilidad deuda privada inmobiliaria: cómo se genera
La rentabilidad de la deuda privada inmobiliaria es la suma de los intereses y las comisiones que cobra el inversor por prestar capital con garantía de un inmueble, menos lo que se pierde por retrasos e impagos. No es una cifra fija: depende del tipo pactado, del plazo, de la calidad de la garantía y de que el prestatario devuelva el préstamo.
Cómo se genera la rentabilidad de la deuda privada inmobiliaria
En un préstamo con garantía inmobiliaria el inversor no compra el inmueble. Presta dinero y cobra por ello. Esa retribución tiene cuatro piezas:
- Intereses. Pueden ser fijos o variables (una referencia, como el Euríbor, más un margen).
- Comisiones. De apertura, de estudio o de cancelación anticipada, según el contrato.
- Plazo. A igual tipo, un plazo más corto libera el capital antes y permite reinvertirlo, pero también obliga a buscar nuevas operaciones.
- Intereses de demora. Se activan si el prestatario se retrasa. Existen en papel; su cobro efectivo no está asegurado.
De ahí sale la rentabilidad bruta. La neta es lo que queda después de costes, impuestos y operaciones que se retrasan o salen mal. Por eso comparar solo el tipo anunciado es un error frecuente.
Qué rentabilidad puede esperar un inversor: lo que dicen los datos de mercado
Aquí hay que ser prudentes. En España no existe un índice público y fiable de rentabilidad de la deuda privada inmobiliaria, y las cifras que circulan proceden de gestoras o de estudios con metodologías distintas y, a menudo, antiguas. Un dato sin fecha, sin fuente y sin explicar qué incluye (¿bruto o neto?, ¿operaciones cobradas o también las morosas?) no sirve para decidir.
Lo que sí se puede decir es que el rendimiento de la deuda privada tiende a situarse por encima del de la deuda cotizada de calidad parecida, porque el inversor asume más iliquidez, más plazo y menos transparencia de precios. Esa prima compensa un riesgo; no lo elimina. Ondara busca rentabilidades objetivo de doble dígito, siempre como objetivo y nunca garantizadas.
Tendencias: qué está pasando en el mundo y en España
- España, 10 de septiembre de 2026. Según la prensa económica, el BCE subió 25 puntos básicos sus tipos y dejó la facilidad de depósito en el 2,50 %. Puedes contrastar el nivel vigente en la página oficial del BCE. Con tipos más altos, la deuda a tipo variable tiende a pagar más, pero también encarece la carga del prestatario y puede aumentar el riesgo de impago.
- España, primer semestre de 2026. La inversión inmobiliaria alcanzó 12.034 millones de euros, un 59 % más que un año antes, según datos de CBRE recogidos por Gibobs. Más actividad significa más demanda de financiación, también la no bancaria.
- Mundo, junio de 2026. Una gestora internacional informó de 710 millones de euros prestados en Europa en cinco meses, un récord para su equipo, aunque describe un mercado muy competitivo.
- Europa, perspectivas de Savills. La consultora señala que la competencia entre prestamistas alternativos ha estrechado los márgenes y avisa de que, si caen los valores, estos prestamistas podrían endurecer el crédito.
Para un inversor particular en España, la lectura es doble. Hay más actividad y más capital, pero la competencia presiona los márgenes. Quien promete una rentabilidad muy superior al resto debería explicar qué riesgo adicional se asume.
Ejemplo ilustrativo e hipotético: de la rentabilidad bruta a la real
Supongamos un préstamo de 50.000 € a un tipo anual hipotético del 8 % (interés simple) y una comisión del 1 % (500 €). No es una oferta ni una cifra de Ondara. Muestra cómo cambia el resultado según lo que ocurra:
| Escenario | Plazo real | Intereses | Comisión | Pérdida de capital | Resultado total | Rentabilidad anual aprox. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A. Se cobra en plazo | 12 meses | 4.000 € | 500 € | 0 € | 4.500 € | 9,0 % |
| B. Retraso de 6 meses, se cobra todo | 18 meses | 6.000 € | 500 € | 0 € | 6.500 € | 8,7 % |
| C. Retraso y pérdida del 10 % del capital | 18 meses | 6.000 € | 500 € | 5.000 € | 1.500 € | 2,0 % |
Ejemplo ilustrativo e hipotético, antes de impuestos y sin otros costes. En el escenario C basta una pérdida del 10 % para que la rentabilidad caiga a una fracción de la inicial. Por eso la garantía, la relación entre préstamo y valor (LTV) y la selección de cada operación pesan más que el tipo nominal.
Factores que más influyen en la rentabilidad
Garantía y LTV
Un préstamo con un LTV bajo deja más margen si hay que ejecutar la garantía, y suele pagar menos. Uno con un LTV alto paga más porque asume más riesgo.
Plazo y liquidez
El capital queda inmovilizado hasta el vencimiento. Salir antes puede ser difícil o imposible. Es una de las principales diferencias con la renta fija cotizada.
Calidad del prestatario y del proyecto
La capacidad de devolver el préstamo, la experiencia del promotor o la viabilidad de la venta del inmueble condicionan el resultado más que cualquier cifra anunciada.
Fiscalidad
Los intereses suelen tributar, en general, como rendimientos del capital mobiliario en la base del ahorro del IRPF, pero cada caso es distinto. Consulta con un asesor fiscal antes de invertir.
Riesgos a tener en cuenta
- Riesgo de impago. El prestatario puede no devolver el préstamo. Puedes ampliar este punto en nuestra guía sobre riesgos de la deuda privada inmobiliaria.
- Riesgo de valoración y recuperación. La garantía inmobiliaria mitiga el riesgo, pero no lo elimina: el inmueble puede valer menos de lo previsto o tardar en venderse.
- Riesgo de plazo e iliquidez. Los retrasos son frecuentes y no siempre se puede salir antes.
- Pérdida parcial o total del capital. Es posible, sobre todo si se concentra el ahorro en una sola operación.
- Riesgo de tipos y de ciclo. Un cambio en el mercado inmobiliario o en los tipos puede afectar a prestatarios y valoraciones.
Cómo lo enfoca Ondara
Ondara Group es una gestora de inversiones alternativas con sede en Barcelona y trabaja desde 2018. Analiza cada operación de forma individual, busca activos reales como colateral y promueve la diversificación entre operaciones. El inversor trata directamente con el equipo gestor y la inversión mínima es de 25.000 €. Puedes conocer al equipo y, si quieres entender la estructura de una operación concreta, leer sobre invertir en préstamos con garantía hipotecaria.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad da la deuda privada inmobiliaria?
Depende de la operación y no está garantizada. Las cifras de mercado varían según la fuente, la fecha y si son brutas o netas. Pide siempre la metodología.
¿Rentabilidad bruta o neta?
La bruta es lo que paga el préstamo sobre el papel. La neta descuenta costes, impuestos y las operaciones retrasadas o fallidas.
¿Qué pasa si el prestatario no paga?
Se puede reclamar y ejecutar la garantía. El proceso lleva tiempo y su resultado depende del valor del inmueble. Puede haber retrasos y pérdidas.
¿Es más rentable que la renta fija?
Suele ofrecer una prima por asumir más iliquidez y riesgo, pero no siempre compensa. Compara plazo, liquidez y riesgo, no solo el tipo.
¿Cuánto hay que invertir en Ondara Group?
La inversión mínima es de 25.000 €.
En resumen
- La rentabilidad sale de intereses y comisiones, menos retrasos e impagos.
- No existe un índice público fiable en España: desconfía de cifras sin fecha ni fuente.
- El BCE situó la facilidad de depósito en el 2,50 % el 10 de septiembre de 2026, según la prensa económica.
- Una pérdida moderada de capital puede reducir mucho la rentabilidad final (ejemplo ilustrativo).
- Toda inversión conlleva riesgo, incluida la pérdida parcial o total del capital.
Conoce cómo analizamos cada operación
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Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero. Toda inversión conlleva riesgos, incluida la posible pérdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.
