DSCR e ICR en deuda privada inmobiliaria: guía 2026

El DSCR y el ICR son dos ratios que miden si los ingresos de un inmueble alcanzan para pagar la deuda: el ICR compara el resultado operativo con los intereses y el DSCR lo compara con intereses más devolución de principal. Para un inversor en deuda privada con garantía inmobiliaria, son dos de las preguntas más útiles antes de mirar la rentabilidad objetivo.

Este texto es divulgativo. No es una recomendación de inversión.

Qué son el ICR y el DSCR

Ambos ratios se calculan sobre el resultado neto de explotación del activo, conocido como NOI (net operating income): ingresos por alquiler menos gastos operativos, sin contar la financiación.

• ICR (interest coverage ratio, ratio de cobertura de intereses): NOI anual ÷ intereses anuales.
• DSCR (debt service coverage ratio, ratio de cobertura del servicio de la deuda): NOI anual ÷ (intereses + amortización de principal del año).

Un valor de 1,0 significa que los ingresos cubren justo el pago. Por debajo de 1,0, el prestatario necesita fondos de otra fuente para pagar. Cuanto más alto, mayor es el colchón.

El LTV mira el valor de la garantía; el ICR y el DSCR miran la caja que genera. Son complementarios. Si quieres repasar el primero, lee qué es el LTV en un préstamo inmobiliario.

ICR y DSCR en deuda privada inmobiliaria: por qué importan

En una operación de deuda privada, el inversor presta a un prestatario y recibe intereses. El pago depende, en último término, de que el activo o el negocio genere caja. Por eso los documentos de la operación suelen fijar un ratio mínimo, que es un tipo de covenant financiero: si el ratio cae por debajo de ese umbral, el prestamista puede pedir información adicional, aportar garantías o, en casos graves, exigir el vencimiento anticipado. Lo explicamos en nuestra guía de covenants en deuda privada inmobiliaria.

Hay una limitación importante: en promoción y en préstamos puente el activo todavía no genera alquileres. Allí el DSCR tiene poco sentido y pesan más el LTV, el plan de obra, las preventas y la estrategia de salida. El DSCR y el ICR son más relevantes cuando el inmueble ya está alquilado.

Ejemplo ilustrativo e hipotético: qué pasa si caen los ingresos

Supongamos un edificio de viviendas en alquiler con un préstamo hipotético de 1.500.000 €, a un tipo del 7 % y 20 años de amortización con cuota constante. Ese 7 % es un dato del ejemplo: no es una rentabilidad de Ondara ni un objetivo. Los intereses del primer año serían de 105.000 € y el servicio total de la deuda, de 141.589 € anuales.

Con una cuota que incluye amortización, el DSCR base ya es ajustado (1,06). Si los ingresos caen un 15 %, el activo no cubre el servicio completo de la deuda. Con un préstamo solo de intereses (bullet), el ICR se mantiene en 1,0 o más hasta una caída del 30 %, pero el principal se devuelve al vencimiento y depende de la venta o la refinanciación. Ese es el verdadero riesgo del bullet, que se estudia con el plan de salida.

Tendencias: qué está pasando en el mundo y en España

• Zona euro, 29 de octubre de 2026. El BCE mantiene la facilidad de depósito en el 2,50 %. Con tipos que no bajan, el coste de la deuda sigue pesando en los ratios de cobertura. Fuente: BCE.
• Mundo, 25 de agosto de 2026. Según datos de Debtwire recogidos por Alternative Credit Investor, el direct lending europeo sumó 63.160 millones de euros en el primer semestre de 2026, un récord, aunque el segundo trimestre fue más bajo. Más actividad exige más disciplina en el análisis de cada operación.
• España, 14 de mayo de 2026. El Informe de Estabilidad Financiera de primavera 2026 del Banco de España incluye un recuadro titulado “Análisis del mercado de crédito privado en España”, señal de que el supervisor sigue de cerca este segmento.
• España, octubre de 2026. El Observatorio de Financiación Alternativa con Colateral Hipotecario en España, con análisis de mercado de PwC y marco jurídico de Cuatrecasas, sitúa las condiciones medias de la deuda alternativa en un LTV del 55 % y un tipo medio del 10 %. Son medias de mercado de terceros, no cifras de Ondara.

Qué significa para un inversor particular en España: con tipos todavía elevados y mucha oferta de deuda privada, conviene pedir y entender los ratios de cada operación, no solo el tipo de interés. Hay más información en nuestro análisis de la Fed y la deuda privada.

Cómo leer estos ratios como inversor

• Pregunta de qué NOI se parte. Rentas firmadas, ocupación real y gastos asumidos por el propietario cambian el resultado.
• Mira la sensibilidad. Un ratio ajustado que aguanta una caída de ingresos es mejor que uno holgado basado en supuestos optimistas.
• Combínalos con el LTV y la garantía. Si la caja falla, el valor de la garantía es la segunda línea de defensa. Repasa la due diligence de una operación.
• Revisa cuándo se miden. Los covenants se comprueban en fechas concretas, y un ratio puede cumplirse en la fecha de test y deteriorarse después.

Riesgos a tener en cuenta

Ningún ratio elimina el riesgo. Toda inversión en deuda privada conlleva riesgo de impago, de retrasos y de pérdida parcial o total del capital. Un buen DSCR hoy no impide que mañana suban los tipos, bajen las rentas o se queden vacíos los inmuebles. Además:

• El NOI puede estar mal calculado o basarse en rentas que no se cobran.
• La garantía inmobiliaria mitiga el riesgo pero no lo elimina: ejecutar y vender un inmueble lleva tiempo y puede hacerse por debajo de su valoración. Más en riesgos de la deuda privada inmobiliaria y en pérdida en caso de impago (LGD).
• Existe riesgo de iliquidez: el capital queda comprometido hasta el vencimiento.
• Los ratios dependen de supuestos; el ejemplo de este artículo es solo ilustrativo.

Cómo trabaja Ondara

Ondara Group es una gestora de inversiones alternativas con sede en Barcelona, activa desde 2018. Analizamos cada operación con activos reales como colateral, buscamos diversificar y el inversor trata directamente con el equipo gestor. La inversión mínima es de 25.000 €. Perseguimos rentabilidades objetivo de doble dígito, que nunca están garantizadas. Puedes conocer al equipo en quiénes somos y las marcas del grupo en nuestras marcas.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre ICR y DSCR?

El ICR solo tiene en cuenta los intereses; el DSCR añade la devolución del principal del año, por lo que es más exigente.

¿Qué DSCR se considera adecuado?

No hay un valor único. Depende del tipo de activo, del prestamista y de la estructura; muchos prestamistas piden valores claramente superiores a 1,0, pero lo relevante es lo que fija cada contrato.

¿Sirven estos ratios en un préstamo puente?

Poco, si el activo aún no genera rentas. En esos casos pesan más el LTV, el plan de obra y la estrategia de salida.

¿Un DSCR alto evita perder dinero?

No. Reduce la probabilidad de impago, pero no la elimina. Se puede perder parte o todo el capital.

¿Dónde se calculan estos ratios en una operación real?

En los documentos de la operación (term sheet y contrato) y en los informes que el prestatario facilita. Conviene pedirlos y entenderlos antes de invertir.

En resumen

• El ICR mide la cobertura de intereses y el DSCR, la del servicio total de la deuda.
• En el ejemplo ilustrativo, una caída del 15 % del NOI deja el DSCR en 0,90.
• Los ratios se combinan con el LTV, la garantía y el plan de salida.
• Ningún ratio garantiza el cobro: toda inversión conlleva riesgo de pérdida de capital y de iliquidez.

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Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero. Toda inversión conlleva riesgos, incluida la posible pérdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.