{"id":5213,"date":"2026-11-11T06:53:16","date_gmt":"2026-11-11T05:53:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-cambio-uso-oficinas-viviendas\/"},"modified":"2026-11-11T06:53:16","modified_gmt":"2026-11-11T05:53:16","slug":"financiacion-cambio-uso-oficinas-viviendas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/financiacion-cambio-uso-oficinas-viviendas\/","title":{"rendered":"Cambio de uso de oficinas a viviendas: c\u00f3mo se financia"},"content":{"rendered":"

Un cambio de uso de oficinas a viviendas se financia, casi siempre, con un pr\u00e9stamo puente para comprar el edificio y un tramo de obra que se dispone por hitos certificados, combinado con fondos propios del promotor.<\/strong> Para el inversor que participa en esa deuda, la clave no es solo el tipo de inter\u00e9s: es cu\u00e1nto vale el edificio hoy, cu\u00e1nto valdr\u00e1 terminado, si la licencia es viable y cu\u00e1nto margen hay antes de que una ca\u00edda de precios o un sobrecoste afecte al pr\u00e9stamo. Esta gu\u00eda explica c\u00f3mo funciona, con datos recientes y un ejemplo ilustrativo.<\/p>\n

Qu\u00e9 es un cambio de uso de oficinas a viviendas<\/h2>\n

Es la transformaci\u00f3n de un inmueble terciario (oficinas, a veces locales u hoteles antiguos) en uso residencial. Exige que el planeamiento urban\u00edstico del municipio admita el uso de vivienda en esa parcela, que la densidad m\u00e1xima no est\u00e9 agotada y que el edificio pueda cumplir las condiciones de habitabilidad: luz natural, ventilaci\u00f3n, alturas, accesibilidad y eficiencia energ\u00e9tica.<\/p>\n

No todo edificio de oficinas sirve. Las plantas muy profundas dejan zonas interiores sin luz, y los n\u00facleos de ascensores o las instalaciones pueden obligar a una obra casi integral. Por eso cada operaci\u00f3n es distinta y se analiza edificio a edificio.<\/p>\n

Por qu\u00e9 crece la reconversi\u00f3n de edificios en Espa\u00f1a<\/h2>\n

La demanda de vivienda supera con claridad a la oferta. Como explicamos en nuestro an\u00e1lisis del d\u00e9ficit de vivienda en Espa\u00f1a<\/a>, faltan cientos de miles de viviendas y el suelo finalista es escaso. A la vez, muchas oficinas antiguas han quedado obsoletas frente a los edificios nuevos y eficientes que piden las empresas.<\/p>\n

El resultado es un mercado de reconversiones cada vez m\u00e1s activo. Seg\u00fan datos de CBRE recogidos por Alimarket (26 de octubre de 2026)<\/a>, el primer semestre de 2026 es el m\u00e1s activo de la serie hist\u00f3rica.<\/p>\n

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Fuente: CBRE v\u00eda Alimarket, octubre 2026<\/caption>\n
Indicador<\/th>\n1.er semestre 2025<\/th>\nA\u00f1o 2025<\/th>\n1.er semestre 2026<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Cambios de uso identificados<\/td>\n23<\/td>\n73<\/td>\n46<\/td>\n<\/tr>\n
Superficie transformada<\/td>\n\u2014<\/td>\nM\u00e1s de 392.000 m\u00b2<\/td>\nM\u00e1s de 224.000 m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n
Inversi\u00f3n en operaciones con transacci\u00f3n<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n390 M\u20ac (+115 %)<\/td>\n<\/tr>\n
Destino residencial (living) u hotelero<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n91 % de las operaciones<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Dos matices del mismo informe: las oficinas son el origen del 35 % de los casos (tambi\u00e9n se reconvierten edificios hist\u00f3ricos y otros inmuebles en desuso) y Madrid concentr\u00f3 el 73 % del capital invertido, con 13 proyectos, frente a 3 en Barcelona.<\/p>\n

C\u00f3mo se financia un cambio de uso de oficinas a viviendas<\/h2>\n

La estructura habitual tiene tres capas, de menor a mayor riesgo:<\/p>\n