{"id":5186,"date":"2026-11-10T06:56:09","date_gmt":"2026-11-10T05:56:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-vivienda-asequible-ico-2026\/"},"modified":"2026-11-10T06:56:09","modified_gmt":"2026-11-10T05:56:09","slug":"financiacion-vivienda-asequible-ico-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/financiacion-vivienda-asequible-ico-2026\/","title":{"rendered":"Financiaci\u00f3n de vivienda asequible: l\u00ednea ICO 2026"},"content":{"rendered":"<p><strong>La financiaci\u00f3n de vivienda asequible en Espa\u00f1a cuenta desde septiembre de 2026 con una nueva l\u00ednea p\u00fablica del ICO de 12.250 millones de euros para promotores e inversores de alquiler asequible, y eso cambia el mapa para quien invierte en deuda privada inmobiliaria.<\/strong> Este texto es divulgativo y no es una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n.<\/p>\n<h2>Financiaci\u00f3n de vivienda asequible: qu\u00e9 ha puesto en marcha el ICO<\/h2>\n<p>El Instituto de Cr\u00e9dito Oficial (ICO) public\u00f3 el 1 de septiembre de 2026 las bases de su programa de vivienda asequible, el primer instrumento del fondo p\u00fablico \u00abEspa\u00f1a Crece\u00bb, seg\u00fan <a href=\"https:\/\/www.idealista.com\/news\/inmobiliario\/vivienda\/2026\/09\/03\/912432-el-ico-publica-las-bases-de-su-nuevo-programa-de-12-000-millones-para-financiar\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">idealista\/news<\/a>. Las solicitudes se pueden presentar desde esa fecha y hasta el 31 de diciembre de 2035. El programa se apoya en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2026-8872\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Plan Estatal de Vivienda 2026-2030<\/a> (Real Decreto 326\/2026, de 22 de abril), dotado con 7.000 millones de euros.<\/p>\n<p>Conviene precisar un punto: es una l\u00ednea p\u00fablica, con sus propios requisitos. No es un producto de Ondara Group ni sustituye a la financiaci\u00f3n privada. Pero s\u00ed influye en el mercado donde esta opera.<\/p>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Espa\u00f1a, 1-3 de septiembre de 2026.<\/strong> El ICO abre su programa de vivienda asequible por 12.250 millones de euros, con tres modalidades y un tramo no reembolsable de hasta el 30 % para promotores (<a href=\"https:\/\/www.idealista.com\/news\/inmobiliario\/vivienda\/2026\/09\/03\/912432-el-ico-publica-las-bases-de-su-nuevo-programa-de-12-000-millones-para-financiar\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">idealista\/news<\/a>). Las cifras por modalidad var\u00edan ligeramente entre medios; aqu\u00ed usamos las de esa fuente.<\/li>\n<li><strong>Zona euro, 29 de octubre de 2026.<\/strong> El BCE mantuvo la facilidad de dep\u00f3sito en el 2,50 % y las operaciones principales en el 2,65 %, y no se compromete con una senda concreta de tipos, seg\u00fan su <a href=\"https:\/\/www.ecb.europa.eu\/press\/pr\/date\/2026\/html\/ecb.mp261029~9a493adf17.en.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">comunicado oficial<\/a>. Con tipos a\u00fan elevados, el coste de financiar obra pesa en cada proyecto.<\/li>\n<li><strong>Mundo, 25 de agosto de 2026.<\/strong> Seg\u00fan datos de Debtwire recogidos por <a href=\"https:\/\/alternativecreditinvestor.com\/2026\/08\/25\/european-direct-lending-hits-record-despite-q2-dip\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Alternative Credit Investor<\/a>, el direct lending europeo alcanz\u00f3 63.160 millones de euros en el primer semestre de 2026, un r\u00e9cord, aunque el segundo trimestre baj\u00f3 a 28.400 millones. El capital privado sigue buscando deuda con garant\u00eda real.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a, octubre de 2026.<\/strong> El <em>Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a<\/em>, con an\u00e1lisis de mercado de PwC y marco jur\u00eddico de Cuatrecasas, cifra el cr\u00e9dito bancario a actividades inmobiliarias y construcci\u00f3n en 100.494 millones de euros en 2025, un 80 % menos que en 2008, y prev\u00e9 3.891 millones de volumen alternativo en 2026 (<a href=\"https:\/\/www.pwc.es\/es\/real-estate\/observatorio-financiacion-alternativa-colateral-hipotecario-espana.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PwC<\/a>). Es una previsi\u00f3n, no un dato cerrado.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Para un inversor particular en Espa\u00f1a, la lectura es esta: la financiaci\u00f3n p\u00fablica de vivienda asequible ampl\u00eda la oferta potencial de obra nueva, pero tiene un per\u00edmetro estrecho, y buena parte de las necesidades de capital queda fuera de \u00e9l.<\/p>\n<p><img data-dominant-color=\"8ca2ad\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #8ca2ad;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-vivienda-alquiler-asequible-inversion.webp\" alt=\"Fachada de edificio residencial en blanco y negro, ejemplo de vivienda asequible en alquiler\" width=\"1680\" height=\"971\" class=\"aligncenter size-full wp-image-5183 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-vivienda-alquiler-asequible-inversion-200x116.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-vivienda-alquiler-asequible-inversion-300x173.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-vivienda-alquiler-asequible-inversion-400x231.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-vivienda-alquiler-asequible-inversion-600x347.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-vivienda-alquiler-asequible-inversion-768x444.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-vivienda-alquiler-asequible-inversion-800x462.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-vivienda-alquiler-asequible-inversion-1024x592.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-vivienda-alquiler-asequible-inversion-1200x694.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-vivienda-alquiler-asequible-inversion-1536x888.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-vivienda-alquiler-asequible-inversion.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<h2>C\u00f3mo funciona el programa: promotor, inversor y mixto<\/h2>\n<p>El programa distingue tres modalidades. La tabla resume sus rasgos principales seg\u00fan la fuente citada.<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Fuente: idealista\/news a partir de las bases del ICO, septiembre de 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Modalidad<\/th>\n<th>Qu\u00e9 financia<\/th>\n<th>Dotaci\u00f3n<\/th>\n<th>Rasgos clave<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Pr\u00e9stamo promotor<\/td>\n<td>Obra nueva o rehabilitaci\u00f3n integral para alquiler asequible<\/td>\n<td>6.250 M\u20ac<\/td>\n<td>Tramo reembolsable a tipo fijo de mercado (hasta 7 a\u00f1os) y tramo no reembolsable de hasta el 30 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Pr\u00e9stamo inversor<\/td>\n<td>Activos terminados y estabilizados<\/td>\n<td>6.000 M\u20ac<\/td>\n<td>Amortizable hasta 28 a\u00f1os, o bullet a 7 a\u00f1os en casos concretos; sin tramo no reembolsable<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Pr\u00e9stamo mixto<\/td>\n<td>Construcci\u00f3n y explotaci\u00f3n en un solo contrato<\/td>\n<td>Comparte l\u00edmites<\/td>\n<td>Hasta 35 a\u00f1os, con 7 de carencia de principal; protecci\u00f3n permanente<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Los requisitos son exigentes. Las viviendas deben ser de alquiler protegido, con un tope de 9 \u20ac\/m\u00b2 \u00fatil al mes en las modalidades de promotor y mixta. Para que el tramo no reembolsable se condone, hace falta una ocupaci\u00f3n m\u00ednima del 95 % durante tres meses consecutivos. Y el promotor debe acreditar al menos diez a\u00f1os de experiencia en promoci\u00f3n residencial multifamiliar. Seg\u00fan la misma fuente, el tramo no reembolsable tiene un tope global de 1.000 millones de euros.<\/p>\n<h3>Ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico<\/h3>\n<p>Supongamos una promoci\u00f3n de 100 viviendas de 70 m\u00b2 \u00fatiles con un coste total de 10 millones de euros. Se asume un pr\u00e9stamo promotor del 70 % del coste y que se cumplen todas las condiciones para la condonaci\u00f3n m\u00e1xima. No es una operaci\u00f3n real ni una previsi\u00f3n.<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Ejemplo ilustrativo elaborado por Ondara Group, noviembre de 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Concepto<\/th>\n<th>Importe<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Coste total del proyecto<\/td>\n<td>10.000.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Pr\u00e9stamo promotor (70 % del coste)<\/td>\n<td>7.000.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Tramo no reembolsable m\u00e1ximo (30 % del pr\u00e9stamo)<\/td>\n<td>2.100.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Deuda tras la condonaci\u00f3n<\/td>\n<td>4.900.000 \u20ac (49 % del coste)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Renta bruta m\u00e1xima anual (7.000 m\u00b2 \u00d7 9 \u20ac \u00d7 12 meses)<\/td>\n<td>756.000 \u20ac (7,6 % del coste, antes de gastos, vac\u00edo e impuestos)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>El ejemplo muestra dos cosas. La ayuda puede reducir mucho la deuda final del promotor, pero solo si se cumplen los requisitos. Y la renta tope limita los ingresos del proyecto, de modo que el margen de error es estrecho.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 queda fuera de la l\u00ednea p\u00fablica<\/h2>\n<p>Una l\u00ednea p\u00fablica de esta naturaleza tiene per\u00edmetro. Hay necesidades que dif\u00edcilmente encajan:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Suelo y fases iniciales:<\/strong> la compra de suelo y la tramitaci\u00f3n de licencias requieren plazos y flexibilidad que la banca y las l\u00edneas p\u00fablicas no siempre ofrecen. Lo analizamos en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-compra-de-suelo\/\">financiaci\u00f3n de la compra de suelo<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Promotores sin diez a\u00f1os de historial<\/strong> o con proyectos de mercado libre, flex living o build-to-rent fuera del alquiler protegido; mira <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-flex-living-build-to-rent\/\">financiaci\u00f3n de flex living y build-to-rent<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Puentes y situaciones especiales:<\/strong> operaciones de plazo corto con un plan de salida claro, que ya tratamos en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/prestamo-promotor-alternativo\/\">pr\u00e9stamo promotor alternativo<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>El d\u00e9ficit de vivienda ayuda a entender el contexto: el Observatorio estima unas 238.000 viviendas al a\u00f1o hasta 2039 (datos del INE), una cifra que ning\u00fan canal cubre en solitario. M\u00e1s detalle en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/deficit-vivienda-espana-financiacion\/\">d\u00e9ficit de vivienda y financiaci\u00f3n<\/a>.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo trabajamos en Ondara Group<\/h2>\n<p>Ondara Group es una gestora de inversiones alternativas con sede en Barcelona y actividad desde 2018. Estructuramos operaciones de deuda privada con garant\u00eda inmobiliaria: analizamos cada operaci\u00f3n de forma individual, buscamos activos reales como colateral, diversificamos y mantenemos trato directo con el equipo gestor. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac. Ondara busca rentabilidades objetivo de doble d\u00edgito, que nunca est\u00e1n garantizadas. Puedes conocer al equipo en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">qui\u00e9nes somos<\/a> y las marcas del grupo en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/marcas\/\">marcas<\/a>.<\/p>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>P\u00e9rdida de capital.<\/strong> Toda inversi\u00f3n conlleva riesgo, incluida la p\u00e9rdida parcial o total del capital invertido.<\/li>\n<li><strong>Dependencia regulatoria y presupuestaria.<\/strong> Los programas p\u00fablicos pueden cambiar de condiciones o de ritmo; a\u00fan no hay datos de operaciones concedidas.<\/li>\n<li><strong>Rentas topadas.<\/strong> Un tope de alquiler limita los ingresos y la capacidad de absorber sobrecostes o impagos.<\/li>\n<li><strong>Iliquidez y plazo.<\/strong> Los proyectos de obra y alquiler son de plazo largo; salir antes puede ser dif\u00edcil o costoso.<\/li>\n<li><strong>Garant\u00eda inmobiliaria.<\/strong> Mitiga el riesgo, pero no lo elimina: el valor puede bajar y la ejecuci\u00f3n tarda y cuesta.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es la l\u00ednea ICO de vivienda asequible?<\/h3>\n<p>Un programa p\u00fablico de 12.250 millones de euros, dentro del fondo \u00abEspa\u00f1a Crece\u00bb, para financiar promoci\u00f3n y tenencia de vivienda protegida en alquiler asequible.<\/p>\n<h3>\u00bfQui\u00e9n puede solicitarla?<\/h3>\n<p>Empresas domiciliadas en Espa\u00f1a: promotores con al menos diez a\u00f1os de experiencia en vivienda multifamiliar, o propietarios de activos de alquiler protegido, seg\u00fan las bases publicadas.<\/p>\n<h3>\u00bfPuede un inversor particular acceder a estos pr\u00e9stamos?<\/h3>\n<p>No como prestatario ni de forma directa: son l\u00edneas para empresas. Un inversor puede, en cambio, valorar la deuda privada con garant\u00eda inmobiliaria, con sus propios riesgos.<\/p>\n<h3>\u00bfCompite la financiaci\u00f3n alternativa con esta l\u00ednea?<\/h3>\n<p>En parte se complementa: la p\u00fablica tiene requisitos estrictos y la alternativa suele entrar en suelo, fases iniciales y operaciones fuera de ese per\u00edmetro.<\/p>\n<h3>\u00bfEst\u00e1 garantizada la rentabilidad de estos proyectos?<\/h3>\n<p>No. Depende de la ejecuci\u00f3n, la ocupaci\u00f3n, las rentas y el coste financiero de cada proyecto.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>El ICO abri\u00f3 el 1 de septiembre de 2026 un programa de 12.250 millones para vivienda asequible en alquiler.<\/li>\n<li>Tiene requisitos estrictos: alquiler protegido, renta tope de 9 \u20ac\/m\u00b2 y diez a\u00f1os de experiencia del promotor.<\/li>\n<li>Muchas necesidades, como suelo y fases iniciales, quedan fuera de su per\u00edmetro.<\/li>\n<li>Para el inversor, m\u00e1s actividad no significa menos riesgo: conviene analizar cada operaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la p\u00e9rdida del capital.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres conocer c\u00f3mo invertimos en operaciones con garant\u00eda inmobiliaria, <strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Financiaci\u00f3n de vivienda asequible: la nueva l\u00ednea del ICO por 12.250 M\u20ac y lo que supone para el inversor en deuda privada inmobiliaria en Espa\u00f1a.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":5180,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[22,24],"tags":[],"class_list":["post-5186","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-private-credit","category-real-estate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5186","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5186"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5186\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5180"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5186"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5186"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5186"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}