{"id":5178,"date":"2026-11-10T03:54:45","date_gmt":"2026-11-10T02:54:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/valoracion-transparencia-deuda-privada\/"},"modified":"2026-11-10T03:54:45","modified_gmt":"2026-11-10T02:54:45","slug":"valoracion-transparencia-deuda-privada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/valoracion-transparencia-deuda-privada\/","title":{"rendered":"Valoraci\u00f3n deuda privada: qu\u00e9 exigir al gestor"},"content":{"rendered":"<p><strong>La valoraci\u00f3n en deuda privada es el precio al que un gestor registra un pr\u00e9stamo y su garant\u00eda en cada momento, y el inversor debe poder entender c\u00f3mo se calcula, qui\u00e9n la revisa y con qu\u00e9 frecuencia.<\/strong> El 10 de noviembre de 2026 el regulador australiano ASIC volvi\u00f3 a se\u00f1alar la opacidad del sector, un aviso \u00fatil para cualquier inversor espa\u00f1ol.<\/p>\n<h2>Valoraci\u00f3n de la deuda privada: por qu\u00e9 importa al inversor<\/h2>\n<p>La deuda privada no cotiza. No hay un precio diario en pantalla, as\u00ed que el valor de un pr\u00e9stamo depende de estimaciones: la tasaci\u00f3n de la garant\u00eda, el comportamiento del prestatario y las hip\u00f3tesis del gestor. Si esas estimaciones son optimistas, el inversor puede entrar o salir a un precio que no refleja la realidad.<\/p>\n<p>Por eso conviene separar dos preguntas. La primera: \u00bfcu\u00e1nto vale la garant\u00eda? La segunda: \u00bfcu\u00e1nto vale el pr\u00e9stamo si el prestatario tiene problemas? Un gestor serio responde a ambas con m\u00e9todo y con documentos, no con frases generales.<\/p>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Australia, 10 de noviembre de 2026.<\/strong> Seg\u00fan <a href=\"https:\/\/www.abc.net.au\/news\/2026-11-10\/asic-slam-250-billion-dollar-private-credit-sector\/107365226\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ABC News<\/a>, ASIC public\u00f3 su segundo informe de vigilancia sobre cr\u00e9dito privado, con 24 fondos revisados y unos 18.000 millones de d\u00f3lares australianos gestionados. El regulador sostiene que persisten &#8220;estructuras complejas, opacidad y pr\u00e1cticas de informaci\u00f3n deficientes&#8221;. Ha emitido seis \u00f3rdenes de suspensi\u00f3n provisionales y ha trasladado varios casos para investigaci\u00f3n. Es un dato de otro pa\u00eds, pero describe riesgos que existen en cualquier mercado de deuda no cotizada.<\/li>\n<li><strong>Mundo, noviembre de 2025.<\/strong> En su informe anterior, ASIC ya hab\u00eda identificado problemas de valoraci\u00f3n, conflictos de inter\u00e9s y transparencia de comisiones en parte de los fondos revisados. La lecci\u00f3n es que la valoraci\u00f3n y los conflictos de inter\u00e9s van de la mano.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a, primavera de 2026.<\/strong> El <a href=\"https:\/\/www.bde.es\/wbe\/es\/publicaciones\/estabilidad-financiera-politica-macroprudencial\/informe-estabilidad-financiera\/informe-de-estabilidad-financiera-primavera-2026.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Informe de Estabilidad Financiera de primavera 2026 del Banco de Espa\u00f1a<\/a> incluye un recuadro de an\u00e1lisis del mercado de cr\u00e9dito privado en Espa\u00f1a, se\u00f1al de que el supervisor sigue de cerca este segmento.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a, octubre de 2026.<\/strong> El <em>Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a<\/em>, con an\u00e1lisis de mercado de PwC y marco jur\u00eddico de Cuatrecasas, prev\u00e9 3.891 millones de euros de volumen en 2026 (+51 % sobre 2025), seg\u00fan <a href=\"https:\/\/www.pwc.es\/es\/real-estate\/observatorio-financiacion-alternativa-colateral-hipotecario-espana.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PwC<\/a>. A m\u00e1s volumen, m\u00e1s importa que la valoraci\u00f3n sea comparable y verificable. Es una previsi\u00f3n, no un dato cerrado.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Para un inversor particular en Espa\u00f1a, la conclusi\u00f3n pr\u00e1ctica es sencilla: cuanto m\u00e1s crece un mercado no cotizado, m\u00e1s \u00fatil es preguntar c\u00f3mo se valora cada operaci\u00f3n antes de comparar rentabilidades.<\/p>\n<p><img data-dominant-color=\"b1aaa8\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #b1aaa8;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/escritorio-calculadora-informes-valoracion-inversion.webp\" alt=\"Escritorio con calculadora, gr\u00e1ficos e informes para revisar la valoraci\u00f3n de una deuda privada\" width=\"1680\" height=\"1120\" class=\"aligncenter size-full wp-image-5175 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/escritorio-calculadora-informes-valoracion-inversion-200x133.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/escritorio-calculadora-informes-valoracion-inversion-300x200.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/escritorio-calculadora-informes-valoracion-inversion-400x267.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/escritorio-calculadora-informes-valoracion-inversion-600x400.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/escritorio-calculadora-informes-valoracion-inversion-768x512.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/escritorio-calculadora-informes-valoracion-inversion-800x533.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/escritorio-calculadora-informes-valoracion-inversion-1024x683.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/escritorio-calculadora-informes-valoracion-inversion-1200x800.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/escritorio-calculadora-informes-valoracion-inversion-1536x1024.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/escritorio-calculadora-informes-valoracion-inversion.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<h2>C\u00f3mo se valora un pr\u00e9stamo con garant\u00eda inmobiliaria<\/h2>\n<p>En un pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria intervienen varios valores distintos. Conviene no mezclarlos:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Valor de tasaci\u00f3n:<\/strong> lo fija una sociedad de tasaci\u00f3n independiente. Revisa qui\u00e9n la encarga, cu\u00e1ndo se hizo y con qu\u00e9 hip\u00f3tesis (valor actual, valor tras obra, valor de venta r\u00e1pida).<\/li>\n<li><strong>LTV (<em>loan to value<\/em>):<\/strong> relaci\u00f3n entre el pr\u00e9stamo y el valor de la garant\u00eda. Si cambia la tasaci\u00f3n, cambia el LTV aunque el pr\u00e9stamo siga igual.<\/li>\n<li><strong>Valor del pr\u00e9stamo en cartera:<\/strong> estimaci\u00f3n del gestor de lo recuperable, seg\u00fan el comportamiento del prestatario y el plan de salida.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Puedes ampliar c\u00f3mo funciona la garant\u00eda en nuestra gu\u00eda sobre el <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/valor-garantia-inmobiliaria-deuda-privada\/\">valor de la garant\u00eda inmobiliaria en deuda privada<\/a>.<\/p>\n<h3>Ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico: el LTV cuando cae la tasaci\u00f3n<\/h3>\n<p>Supongamos un pr\u00e9stamo de 1.100.000 \u20ac sobre un inmueble tasado en 2.000.000 \u20ac (LTV inicial del 55 %). La tabla muestra c\u00f3mo sube el LTV si el valor de la garant\u00eda baja. No es una operaci\u00f3n real ni una previsi\u00f3n de mercado.<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Ejemplo ilustrativo elaborado por Ondara Group, noviembre de 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Ca\u00edda del valor del inmueble<\/th>\n<th>Valor de la garant\u00eda<\/th>\n<th>LTV resultante<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>0 %<\/td>\n<td>2.000.000 \u20ac<\/td>\n<td>55,0 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>10 %<\/td>\n<td>1.800.000 \u20ac<\/td>\n<td>61,1 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>20 %<\/td>\n<td>1.600.000 \u20ac<\/td>\n<td>68,8 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>30 %<\/td>\n<td>1.400.000 \u20ac<\/td>\n<td>78,6 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>40 %<\/td>\n<td>1.200.000 \u20ac<\/td>\n<td>91,7 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Con una ca\u00edda del 40 %, la garant\u00eda apenas cubre el pr\u00e9stamo y quedan sin margen los costes de ejecuci\u00f3n y de venta. Por eso un LTV inicial prudente es un colch\u00f3n, no una garant\u00eda de cobro.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 preguntar al gestor antes de invertir<\/h2>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Fuente: elaboraci\u00f3n propia a partir de los hallazgos de ASIC (noviembre de 2025 y 2026), noviembre de 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Tema<\/th>\n<th>Pregunta clave<\/th>\n<th>Se\u00f1al de alerta<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Tasaci\u00f3n<\/td>\n<td>\u00bfQui\u00e9n la encarga y cada cu\u00e1nto se actualiza?<\/td>\n<td>La encarga el propio prestatario o no se actualiza<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Pol\u00edtica de valoraci\u00f3n<\/td>\n<td>\u00bfExiste por escrito y la revisa un tercero?<\/td>\n<td>Solo hay criterios internos sin documentar<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Conflictos de inter\u00e9s<\/td>\n<td>\u00bfHay operaciones con partes vinculadas?<\/td>\n<td>El gestor presta a empresas de su entorno sin explicarlo<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Comisiones<\/td>\n<td>\u00bfQu\u00e9 se cobra y sobre qu\u00e9 base?<\/td>\n<td>Comisiones ligadas a un valor que fija el propio gestor<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Informaci\u00f3n peri\u00f3dica<\/td>\n<td>\u00bfQu\u00e9 datos recibes y con qu\u00e9 frecuencia?<\/td>\n<td>Informes gen\u00e9ricos sin datos por operaci\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Si quieres una lista m\u00e1s completa, consulta nuestro <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/due-diligence-deuda-privada-inmobiliaria\/\">checklist de due diligence en deuda privada inmobiliaria<\/a> y la gu\u00eda de <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/term-sheet-deuda-privada-inmobiliaria\/\">qu\u00e9 revisar en un term sheet<\/a>. Sobre valoraciones que no reflejan el estr\u00e9s real, lee tambi\u00e9n <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/impagos-ocultos-deuda-privada-moodys\/\">impagos ocultos en la deuda privada<\/a>.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo trabajamos en Ondara Group<\/h2>\n<p>Ondara Group es una gestora de inversiones alternativas con sede en Barcelona y actividad desde 2018. Estructuramos operaciones de deuda privada con garant\u00eda inmobiliaria: analizamos cada operaci\u00f3n de forma individual, buscamos activos reales como colateral y mantenemos trato directo con el equipo gestor. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac. Ondara busca rentabilidades objetivo de doble d\u00edgito, que nunca est\u00e1n garantizadas. Puedes conocer al equipo en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">qui\u00e9nes somos<\/a> y las marcas del grupo en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/marcas\/\">marcas<\/a>.<\/p>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>P\u00e9rdida de capital.<\/strong> Toda inversi\u00f3n conlleva riesgo, incluida la p\u00e9rdida parcial o total del capital invertido.<\/li>\n<li><strong>Valoraci\u00f3n subjetiva.<\/strong> Al no haber precio de mercado, dos gestores pueden valorar el mismo pr\u00e9stamo de forma distinta.<\/li>\n<li><strong>Iliquidez y plazo.<\/strong> Salir antes del vencimiento puede ser dif\u00edcil o costoso; consulta los <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/rescates-private-credit-liquidez\/\">l\u00edmites de reembolso en private credit<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Garant\u00eda inmobiliaria.<\/strong> Mitiga el riesgo, pero no lo elimina: el valor puede caer y la ejecuci\u00f3n tarda y cuesta.<\/li>\n<li><strong>Datos de otros pa\u00edses.<\/strong> Los hallazgos de ASIC corresponden a Australia; no se pueden trasladar tal cual a Espa\u00f1a.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 significa valorar un pr\u00e9stamo privado?<\/h3>\n<p>Estimar cu\u00e1nto se espera recuperar de \u00e9l, teniendo en cuenta la garant\u00eda, el prestatario y el plan de salida.<\/p>\n<h3>\u00bfQui\u00e9n deber\u00eda tasar la garant\u00eda?<\/h3>\n<p>Una sociedad de tasaci\u00f3n independiente, idealmente elegida por el financiador y no por el prestatario.<\/p>\n<h3>\u00bfUn LTV bajo elimina el riesgo?<\/h3>\n<p>No. Reduce la probabilidad de p\u00e9rdida, pero un descenso fuerte del valor o una ejecuci\u00f3n lenta pueden erosionar el colch\u00f3n.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 hizo ASIC el 10 de noviembre de 2026?<\/h3>\n<p>Public\u00f3 su segundo informe sobre cr\u00e9dito privado, con 24 fondos revisados, y advirti\u00f3 de que persisten opacidad y deficiencias de informaci\u00f3n, seg\u00fan ABC News.<\/p>\n<h3>\u00bfPuedo exigir informes peri\u00f3dicos?<\/h3>\n<p>S\u00ed: es razonable pedir, antes de invertir, qu\u00e9 informaci\u00f3n recibir\u00e1s, con qu\u00e9 frecuencia y con qu\u00e9 detalle por operaci\u00f3n.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>Sin precio de mercado, la valoraci\u00f3n es una estimaci\u00f3n: pregunta c\u00f3mo se calcula.<\/li>\n<li>ASIC volvi\u00f3 a alertar el 10 de noviembre de 2026 sobre opacidad y conflictos en cr\u00e9dito privado.<\/li>\n<li>El LTV cambia cuando cae la tasaci\u00f3n: ejemplo ilustrativo del 55 % al 91,7 %.<\/li>\n<li>Pide tasaci\u00f3n independiente, pol\u00edtica de valoraci\u00f3n escrita e informaci\u00f3n peri\u00f3dica.<\/li>\n<li>Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la p\u00e9rdida del capital.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres conocer c\u00f3mo invertimos en operaciones con garant\u00eda inmobiliaria, <strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Valoraci\u00f3n de la deuda privada: c\u00f3mo se calcula, qu\u00e9 preguntar al gestor y qu\u00e9 alert\u00f3 ASIC el 10\/11\/2026. Con ejemplo ilustrativo del LTV en inmuebles.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":5172,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20,22],"tags":[],"class_list":["post-5178","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inversiones-alterativas","category-private-credit"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5178","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5178"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5178\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5172"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5178"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5178"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5178"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}