{"id":5147,"date":"2026-11-09T03:53:16","date_gmt":"2026-11-09T02:53:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/dscr-icr-deuda-privada-inmobiliaria\/"},"modified":"2026-11-09T03:53:16","modified_gmt":"2026-11-09T02:53:16","slug":"dscr-icr-deuda-privada-inmobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/dscr-icr-deuda-privada-inmobiliaria\/","title":{"rendered":"DSCR e ICR en deuda privada inmobiliaria: gu\u00eda 2026"},"content":{"rendered":"<p><strong>El DSCR y el ICR son dos ratios que miden si los ingresos de un inmueble alcanzan para pagar la deuda: el ICR compara el resultado operativo con los intereses y el DSCR lo compara con intereses m\u00e1s devoluci\u00f3n de principal.<\/strong> Para un inversor en deuda privada con garant\u00eda inmobiliaria, son dos de las preguntas m\u00e1s \u00fatiles antes de mirar la rentabilidad objetivo.<\/p>\n<p>Este texto es divulgativo. No es una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 son el ICR y el DSCR<\/h2>\n<p>Ambos ratios se calculan sobre el resultado neto de explotaci\u00f3n del activo, conocido como NOI (net operating income): ingresos por alquiler menos gastos operativos, sin contar la financiaci\u00f3n.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>ICR<\/strong> (interest coverage ratio, ratio de cobertura de intereses): NOI anual \u00f7 intereses anuales.<\/li>\n<li><strong>DSCR<\/strong> (debt service coverage ratio, ratio de cobertura del servicio de la deuda): NOI anual \u00f7 (intereses + amortizaci\u00f3n de principal del a\u00f1o).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un valor de 1,0 significa que los ingresos cubren justo el pago. Por debajo de 1,0, el prestatario necesita fondos de otra fuente para pagar. Cuanto m\u00e1s alto, mayor es el colch\u00f3n.<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Ejemplo ilustrativo elaborado por Ondara Group, noviembre de 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Ratio<\/th>\n<th>F\u00f3rmula<\/th>\n<th>Qu\u00e9 mide<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>ICR<\/td>\n<td>NOI \u00f7 intereses<\/td>\n<td>Si el activo cubre el coste financiero<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>DSCR<\/td>\n<td>NOI \u00f7 (intereses + principal)<\/td>\n<td>Si el activo cubre todo el servicio de la deuda<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>LTV<\/td>\n<td>Deuda \u00f7 valor del activo<\/td>\n<td>Cu\u00e1nto colch\u00f3n de valor hay en la garant\u00eda<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>El LTV mira el valor de la garant\u00eda; el ICR y el DSCR miran la caja que genera. Son complementarios. Si quieres repasar el primero, lee <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/que-es-el-ltv-prestamo-inmobiliario\/\">qu\u00e9 es el LTV en un pr\u00e9stamo inmobiliario<\/a>.<\/p>\n<h2>ICR y DSCR en deuda privada inmobiliaria: por qu\u00e9 importan<\/h2>\n<p>En una operaci\u00f3n de deuda privada, el inversor presta a un prestatario y recibe intereses. El pago depende, en \u00faltimo t\u00e9rmino, de que el activo o el negocio genere caja. Por eso los documentos de la operaci\u00f3n suelen fijar un ratio m\u00ednimo, que es un tipo de <em>covenant<\/em> financiero: si el ratio cae por debajo de ese umbral, el prestamista puede pedir informaci\u00f3n adicional, aportar garant\u00edas o, en casos graves, exigir el vencimiento anticipado. Lo explicamos en nuestra gu\u00eda de <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/covenants-deuda-privada-inmobiliaria\/\">covenants en deuda privada inmobiliaria<\/a>.<\/p>\n<p>Hay una limitaci\u00f3n importante: en promoci\u00f3n y en pr\u00e9stamos puente el activo todav\u00eda no genera alquileres. All\u00ed el DSCR tiene poco sentido y pesan m\u00e1s el LTV, el plan de obra, las preventas y la estrategia de salida. El DSCR y el ICR son m\u00e1s relevantes cuando el inmueble ya est\u00e1 alquilado.<\/p>\n<h2>Ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico: qu\u00e9 pasa si caen los ingresos<\/h2>\n<p><img data-dominant-color=\"dbdfe1\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #dbdfe1;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-inmobiliaria.webp\" alt=\"Edificio de viviendas moderno, activo inmobiliario que respalda una operaci\u00f3n de deuda privada con DSCR e ICR\" width=\"1680\" height=\"1120\" class=\"aligncenter size-full wp-image-5144 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-inmobiliaria-200x133.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-inmobiliaria-300x200.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-inmobiliaria-400x267.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-inmobiliaria-600x400.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-inmobiliaria-768x512.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-inmobiliaria-800x533.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-inmobiliaria-1024x683.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-inmobiliaria-1200x800.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-inmobiliaria-1536x1024.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-inmobiliaria.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<p>Supongamos un edificio de viviendas en alquiler con un pr\u00e9stamo hipot\u00e9tico de 1.500.000 \u20ac, a un tipo del 7 % y 20 a\u00f1os de amortizaci\u00f3n con cuota constante. Ese 7 % es un dato del ejemplo: no es una rentabilidad de Ondara ni un objetivo. Los intereses del primer a\u00f1o ser\u00edan de 105.000 \u20ac y el servicio total de la deuda, de 141.589 \u20ac anuales.<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico elaborado por Ondara Group, noviembre de 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Escenario<\/th>\n<th>NOI anual<\/th>\n<th>ICR<\/th>\n<th>DSCR<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Base<\/td>\n<td>150.000 \u20ac<\/td>\n<td>1,43<\/td>\n<td>1,06<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>NOI -15 %<\/td>\n<td>127.500 \u20ac<\/td>\n<td>1,21<\/td>\n<td>0,90<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>NOI -20 %<\/td>\n<td>120.000 \u20ac<\/td>\n<td>1,14<\/td>\n<td>0,85<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>NOI -30 %<\/td>\n<td>105.000 \u20ac<\/td>\n<td>1,00<\/td>\n<td>0,74<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Con una cuota que incluye amortizaci\u00f3n, el DSCR base ya es ajustado (1,06). Si los ingresos caen un 15 %, el activo no cubre el servicio completo de la deuda. Con un pr\u00e9stamo solo de intereses (<em>bullet<\/em>), el ICR se mantiene en 1,0 o m\u00e1s hasta una ca\u00edda del 30 %, pero el principal se devuelve al vencimiento y depende de la venta o la refinanciaci\u00f3n. Ese es el verdadero riesgo del <em>bullet<\/em>, que se estudia con el plan de salida.<\/p>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Zona euro, 29 de octubre de 2026.<\/strong> El BCE mantiene la facilidad de dep\u00f3sito en el 2,50 %. Con tipos que no bajan, el coste de la deuda sigue pesando en los ratios de cobertura. Fuente: <a href=\"https:\/\/www.ecb.europa.eu\/press\/pr\/date\/2026\/html\/ecb.mp261029~9a493adf17.en.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BCE<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Mundo, 25 de agosto de 2026.<\/strong> Seg\u00fan datos de Debtwire recogidos por <a href=\"https:\/\/alternativecreditinvestor.com\/2026\/08\/25\/european-direct-lending-hits-record-despite-q2-dip\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Alternative Credit Investor<\/a>, el direct lending europeo sum\u00f3 63.160 millones de euros en el primer semestre de 2026, un r\u00e9cord, aunque el segundo trimestre fue m\u00e1s bajo. M\u00e1s actividad exige m\u00e1s disciplina en el an\u00e1lisis de cada operaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a, 14 de mayo de 2026.<\/strong> El <a href=\"https:\/\/www.bde.es\/wbe\/es\/publicaciones\/estabilidad-financiera-politica-macroprudencial\/informe-estabilidad-financiera\/informe-de-estabilidad-financiera-primavera-2026.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Informe de Estabilidad Financiera de primavera 2026 del Banco de Espa\u00f1a<\/a> incluye un recuadro titulado &#8220;An\u00e1lisis del mercado de cr\u00e9dito privado en Espa\u00f1a&#8221;, se\u00f1al de que el supervisor sigue de cerca este segmento.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a, octubre de 2026.<\/strong> El <a href=\"https:\/\/www.pwc.es\/es\/real-estate\/observatorio-financiacion-alternativa-colateral-hipotecario-espana.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a, con an\u00e1lisis de mercado de PwC y marco jur\u00eddico de Cuatrecasas<\/a>, sit\u00faa las condiciones medias de la deuda alternativa en un LTV del 55 % y un tipo medio del 10 %. Son medias de mercado de terceros, no cifras de Ondara.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Qu\u00e9 significa para un inversor particular en Espa\u00f1a:<\/strong> con tipos todav\u00eda elevados y mucha oferta de deuda privada, conviene pedir y entender los ratios de cada operaci\u00f3n, no solo el tipo de inter\u00e9s. Hay m\u00e1s informaci\u00f3n en nuestro an\u00e1lisis de <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/fed-tipos-deuda-privada-2026\/\">la Fed y la deuda privada<\/a>.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo leer estos ratios como inversor<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Pregunta de qu\u00e9 NOI se parte.<\/strong> Rentas firmadas, ocupaci\u00f3n real y gastos asumidos por el propietario cambian el resultado.<\/li>\n<li><strong>Mira la sensibilidad.<\/strong> Un ratio ajustado que aguanta una ca\u00edda de ingresos es mejor que uno holgado basado en supuestos optimistas.<\/li>\n<li><strong>Comb\u00ednalos con el LTV y la garant\u00eda.<\/strong> Si la caja falla, el valor de la garant\u00eda es la segunda l\u00ednea de defensa. Repasa <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/due-diligence-deuda-privada-inmobiliaria\/\">la due diligence de una operaci\u00f3n<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Revisa cu\u00e1ndo se miden.<\/strong> Los covenants se comprueban en fechas concretas, y un ratio puede cumplirse en la fecha de test y deteriorarse despu\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<p>Ning\u00fan ratio elimina el riesgo. Toda inversi\u00f3n en deuda privada conlleva riesgo de impago, de retrasos y de p\u00e9rdida parcial o total del capital. Un buen DSCR hoy no impide que ma\u00f1ana suban los tipos, bajen las rentas o se queden vac\u00edos los inmuebles. Adem\u00e1s:<\/p>\n<ul>\n<li>El NOI puede estar mal calculado o basarse en rentas que no se cobran.<\/li>\n<li>La garant\u00eda inmobiliaria mitiga el riesgo pero no lo elimina: ejecutar y vender un inmueble lleva tiempo y puede hacerse por debajo de su valoraci\u00f3n. M\u00e1s en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/riesgos-deuda-privada-inmobiliaria-impago\/\">riesgos de la deuda privada inmobiliaria<\/a> y en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/perdida-en-caso-de-impago-lgd\/\">p\u00e9rdida en caso de impago (LGD)<\/a>.<\/li>\n<li>Existe riesgo de iliquidez: el capital queda comprometido hasta el vencimiento.<\/li>\n<li>Los ratios dependen de supuestos; el ejemplo de este art\u00edculo es solo ilustrativo.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>C\u00f3mo trabaja Ondara<\/h2>\n<p>Ondara Group es una gestora de inversiones alternativas con sede en Barcelona, activa desde 2018. Analizamos cada operaci\u00f3n con activos reales como colateral, buscamos diversificar y el inversor trata directamente con el equipo gestor. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac. Perseguimos rentabilidades objetivo de doble d\u00edgito, que nunca est\u00e1n garantizadas. Puedes conocer al equipo en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">qui\u00e9nes somos<\/a> y las marcas del grupo en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/marcas\/\">nuestras marcas<\/a>.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 diferencia hay entre ICR y DSCR?<\/h3>\n<p>El ICR solo tiene en cuenta los intereses; el DSCR a\u00f1ade la devoluci\u00f3n del principal del a\u00f1o, por lo que es m\u00e1s exigente.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 DSCR se considera adecuado?<\/h3>\n<p>No hay un valor \u00fanico. Depende del tipo de activo, del prestamista y de la estructura; muchos prestamistas piden valores claramente superiores a 1,0, pero lo relevante es lo que fija cada contrato.<\/p>\n<h3>\u00bfSirven estos ratios en un pr\u00e9stamo puente?<\/h3>\n<p>Poco, si el activo a\u00fan no genera rentas. En esos casos pesan m\u00e1s el LTV, el plan de obra y la estrategia de salida.<\/p>\n<h3>\u00bfUn DSCR alto evita perder dinero?<\/h3>\n<p>No. Reduce la probabilidad de impago, pero no la elimina. Se puede perder parte o todo el capital.<\/p>\n<h3>\u00bfD\u00f3nde se calculan estos ratios en una operaci\u00f3n real?<\/h3>\n<p>En los documentos de la operaci\u00f3n (term sheet y contrato) y en los informes que el prestatario facilita. Conviene pedirlos y entenderlos antes de invertir.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>El ICR mide la cobertura de intereses y el DSCR, la del servicio total de la deuda.<\/li>\n<li>En el ejemplo ilustrativo, una ca\u00edda del 15 % del NOI deja el DSCR en 0,90.<\/li>\n<li>Los ratios se combinan con el LTV, la garant\u00eda y el plan de salida.<\/li>\n<li>Ning\u00fan ratio garantiza el cobro: toda inversi\u00f3n conlleva riesgo de p\u00e9rdida de capital y de iliquidez.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres conocer c\u00f3mo invertimos con activos reales, <strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>DSCR e ICR en deuda privada inmobiliaria: qu\u00e9 miden, c\u00f3mo se calculan con un ejemplo ilustrativo y por qu\u00e9 importan antes de invertir en deuda con garant\u00eda.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4204,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20,22],"tags":[],"class_list":["post-5147","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inversiones-alterativas","category-private-credit"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5147","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5147"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5147\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4204"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5147"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5147"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5147"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}