{"id":5091,"date":"2026-11-03T06:52:00","date_gmt":"2026-11-03T05:52:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/refinanciar-deuda-privada-inmobiliaria\/"},"modified":"2026-11-03T06:52:00","modified_gmt":"2026-11-03T05:52:00","slug":"refinanciar-deuda-privada-inmobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/refinanciar-deuda-privada-inmobiliaria\/","title":{"rendered":"Refinanciar deuda privada inmobiliaria: pr\u00f3rrogas y riesgos"},"content":{"rendered":"<p><strong>Refinanciar deuda privada inmobiliaria significa renegociar el plazo, el precio o las garant\u00edas de un pr\u00e9stamo antes de que venza, normalmente con una pr\u00f3rroga.<\/strong> Para el inversor es una se\u00f1al que conviene leer con calma: puede ser una gesti\u00f3n sana o el primer s\u00edntoma de un problema.<\/p>\n<p>Este texto es divulgativo. No es una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento jur\u00eddico o fiscal.<\/p>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Mundo, 22 de enero de 2026.<\/strong> Seg\u00fan el an\u00e1lisis de <a href=\"https:\/\/octus.com\/resources\/blog\/european-direct-lenders-remain-optimistic-despite-ma-slowdown-signs-of-stress\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Octus<\/a>, las ampliaciones de capital y las refinanciaciones sumaron el 66 % de las operaciones de cr\u00e9dito privado en Europa en 2025. Adem\u00e1s, aumentaron los pr\u00e9stamos sin devengo de intereses y las empresas con poco margen frente a sus covenants.<\/li>\n<li><strong>Mundo, 25 de agosto de 2026.<\/strong> Seg\u00fan datos de Debtwire recogidos por <a href=\"https:\/\/alternativecreditinvestor.com\/2026\/08\/25\/european-direct-lending-hits-record-despite-q2-dip\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Alternative Credit Investor<\/a>, el direct lending europeo alcanz\u00f3 63.160 millones de euros en el primer semestre de 2026, un r\u00e9cord. El segundo trimestre baj\u00f3 a 28.400 millones por el freno de las grandes operaciones.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a, octubre de 2026.<\/strong> El <a href=\"https:\/\/www.pwc.es\/es\/real-estate\/observatorio-financiacion-alternativa-colateral-hipotecario-espana.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a, con an\u00e1lisis de mercado de PwC y marco jur\u00eddico de Cuatrecasas<\/a>, sit\u00faa el cr\u00e9dito bancario a construcci\u00f3n y actividades inmobiliarias en 100.494 millones de euros en 2025, un 80 % menos que en 2008 (fuente original: Banco de Espa\u00f1a). Con menos banca, la refinanciaci\u00f3n se negocia cada vez m\u00e1s con financiadores privados.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Qu\u00e9 significa para un inversor en Espa\u00f1a: la deuda privada crece, y con ella las pr\u00f3rrogas. Saber c\u00f3mo se estructuran ayuda a distinguir una gesti\u00f3n ordenada de un problema aplazado.<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Fuente: Octus (enero de 2026) y Debtwire v\u00eda Alternative Credit Investor (agosto de 2026)<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Dato<\/th>\n<th>Cifra<\/th>\n<th>Fecha<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Refinanciaciones y ampliaciones sobre el total de operaciones de cr\u00e9dito privado en Europa<\/td>\n<td>66 %<\/td>\n<td>2025<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Direct lending europeo, primer semestre<\/td>\n<td>63.160 M\u20ac<\/td>\n<td>2026<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Direct lending europeo, segundo trimestre<\/td>\n<td>28.400 M\u20ac<\/td>\n<td>2026<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<h2>Qu\u00e9 es refinanciar una deuda privada inmobiliaria<\/h2>\n<p>Es acordar con el prestatario nuevas condiciones para un pr\u00e9stamo ya concedido. Las f\u00f3rmulas m\u00e1s habituales son tres:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Pr\u00f3rroga del vencimiento<\/strong>, con o sin comisi\u00f3n y a veces con un tipo mayor.<\/li>\n<li><strong>Cambio de estructura<\/strong>: pasar a pagar solo intereses o capitalizar parte de ellos (consulta nuestra gu\u00eda sobre los <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/intereses-pik-deuda-privada\/\">intereses PIK<\/a>).<\/li>\n<li><strong>Nueva garant\u00eda o amortizaci\u00f3n parcial<\/strong>, para devolver el pr\u00e9stamo a un LTV razonable (te explicamos <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/que-es-el-ltv-prestamo-inmobiliario\/\">qu\u00e9 es el LTV<\/a>).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Una pr\u00f3rroga no es mala por s\u00ed misma. Una obra puede retrasarse por una licencia o una venta puede cerrarse un trimestre despu\u00e9s. Lo importante es por qu\u00e9 se pide y qu\u00e9 cambia a cambio.<\/p>\n<p><img data-dominant-color=\"4782a6\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #4782a6;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-deuda-privada.webp\" alt=\"Edificio residencial con balcones que sirve de garant\u00eda en una deuda privada inmobiliaria\" width=\"1680\" height=\"945\" class=\"aligncenter size-full wp-image-5088 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-deuda-privada-200x113.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-deuda-privada-300x169.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-deuda-privada-400x225.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-deuda-privada-600x338.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-deuda-privada-768x432.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-deuda-privada-800x450.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-deuda-privada-1024x576.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-deuda-privada-1200x675.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-deuda-privada-1536x864.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/edificio-residencial-garantia-deuda-privada.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<h2>Pr\u00f3rroga sana o problema aplazado<\/h2>\n<p>La misma palabra, \u00abpr\u00f3rroga\u00bb, esconde situaciones muy distintas. Estas preguntas ayudan a separarlas:<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Fuente: elaboraci\u00f3n propia de Ondara Group, noviembre de 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Pregunta<\/th>\n<th>Se\u00f1al m\u00e1s tranquilizadora<\/th>\n<th>Se\u00f1al de alerta<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>\u00bfPor qu\u00e9 se pide?<\/td>\n<td>Retraso puntual y documentado<\/td>\n<td>Falta de ventas o de caja sin explicar<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u00bfQu\u00e9 aporta el prestatario?<\/td>\n<td>Amortizaci\u00f3n parcial o garant\u00eda adicional<\/td>\n<td>Nada: solo m\u00e1s plazo<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u00bfC\u00f3mo est\u00e1 el valor de la garant\u00eda?<\/td>\n<td>Tasaci\u00f3n actualizada e independiente<\/td>\n<td>Tasaci\u00f3n antigua o sin actualizar<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u00bfCumple los covenants?<\/td>\n<td>Margen holgado<\/td>\n<td>Margen m\u00ednimo o incumplimientos<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u00bfHay plan de salida?<\/td>\n<td>Venta o refinanciaci\u00f3n con fecha<\/td>\n<td>Plan gen\u00e9rico<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Los <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/covenants-deuda-privada-inmobiliaria\/\">covenants<\/a> y el <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/muro-vencimientos-deuda-privada\/\">muro de vencimientos<\/a> son dos piezas clave. Si muchos pr\u00e9stamos vencen a la vez y el mercado no refinancia, las pr\u00f3rrogas se multiplican.<\/p>\n<h2>Ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico<\/h2>\n<p>Un pr\u00e9stamo de 1.000.000 \u20ac sobre un inmueble tasado en 1.600.000 \u20ac (LTV del 62,5 %), a 24 meses y con un tipo anual del 10 %, de modo similar a los niveles medios de mercado que cita el Observatorio. Al vencer, el prestatario pide 12 meses m\u00e1s. Se acuerda un tipo del 11 % y una comisi\u00f3n del 1 %.<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Ejemplo ilustrativo elaborado por Ondara Group, noviembre de 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Concepto<\/th>\n<th>Importe<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Intereses de los 24 meses iniciales<\/td>\n<td>200.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Intereses de la pr\u00f3rroga de 12 meses (11 %)<\/td>\n<td>110.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Comisi\u00f3n de pr\u00f3rroga (1 %)<\/td>\n<td>10.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>LTV con la tasaci\u00f3n inicial<\/td>\n<td>62,5 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>LTV si el valor baja un 15 %<\/td>\n<td>73,5 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>La lectura es doble. La pr\u00f3rroga puede compensar un plazo m\u00e1s largo, pero un descenso del valor eleva el LTV y deja menos margen de seguridad. Por eso la actualizaci\u00f3n de la tasaci\u00f3n es parte de la decisi\u00f3n, no un tr\u00e1mite.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 deber\u00eda revisar el equipo gestor<\/h2>\n<p>Ante una petici\u00f3n de pr\u00f3rroga, una gestora diligente pide documentaci\u00f3n nueva: estado de la obra o de la venta, extractos de caja, una tasaci\u00f3n actualizada y el calendario previsto. Tambi\u00e9n comprueba que la modificaci\u00f3n se formaliza ante notario cuando procede y que la garant\u00eda mantiene su rango. Sin esa revisi\u00f3n, alargar el plazo solo traslada el problema al futuro.<\/p>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Riesgo de impago y de p\u00e9rdida de capital.<\/strong> Una pr\u00f3rroga puede ocultar un problema que reaparece al final del nuevo plazo. Lee tambi\u00e9n sobre los <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/impagos-ocultos-deuda-privada-moodys\/\">impagos ocultos<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de valoraci\u00f3n.<\/strong> Si baja el valor del inmueble, la garant\u00eda cubre menos.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de plazo e iliquidez.<\/strong> Tu dinero puede quedar inmovilizado m\u00e1s tiempo del previsto.<\/li>\n<li><strong>Riesgo jur\u00eddico.<\/strong> Una modificaci\u00f3n mal documentada puede afectar a la garant\u00eda o al rango. En situaciones l\u00edmite entra en juego el <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria\/\">concurso de acreedores<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La garant\u00eda inmobiliaria mitiga el riesgo, pero no lo elimina.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo trabaja Ondara<\/h2>\n<p>Desde 2018, el equipo gestor de Ondara Group analiza cada operaci\u00f3n de forma individual, con activos reales como colateral y con la idea de diversificar. Los inversores tienen trato directo con el equipo. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac. Ondara busca rentabilidades objetivo de doble d\u00edgito, nunca garantizadas. Puedes conocer al equipo en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">qui\u00e9nes somos<\/a>, las marcas del grupo en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/marcas\/\">marcas<\/a> y otras f\u00f3rmulas en nuestra gu\u00eda de <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/reestructuracion-deuda-empresarial\/\">reestructuraci\u00f3n de deuda<\/a>.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es refinanciar una deuda privada inmobiliaria?<\/h3>\n<p>Es renegociar plazo, precio o garant\u00edas de un pr\u00e9stamo vigente, casi siempre alargando el vencimiento.<\/p>\n<h3>\u00bfUna pr\u00f3rroga es una mala noticia?<\/h3>\n<p>No necesariamente. Depende del motivo, de lo que aporta el prestatario y de c\u00f3mo est\u00e9 la garant\u00eda.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 pasa si el prestatario no puede pagar al vencimiento?<\/h3>\n<p>Se puede refinanciar, reestructurar o ejecutar la garant\u00eda. Los plazos y el resultado dependen del caso y no est\u00e1n asegurados.<\/p>\n<h3>\u00bfC\u00f3mo afecta una pr\u00f3rroga al LTV?<\/h3>\n<p>No lo cambia por s\u00ed sola, pero si baja el valor del inmueble el LTV sube y el margen se reduce.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 debo pedir como inversor?<\/h3>\n<p>El motivo de la pr\u00f3rroga, una tasaci\u00f3n actualizada, el estado de los covenants y el plan de salida con fechas.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>Refinanciar es habitual en el cr\u00e9dito privado: en Europa, junto a las ampliaciones, fue el 66 % de las operaciones de 2025.<\/li>\n<li>Lo relevante no es la pr\u00f3rroga, sino su motivo, su contrapartida y el valor de la garant\u00eda.<\/li>\n<li>Un ejemplo ilustrativo muestra que un descenso del valor puede subir el LTV con rapidez.<\/li>\n<li>Siempre hay riesgo de p\u00e9rdida de capital, de iliquidez y de plazo.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres conocer c\u00f3mo invertimos con activos reales, <strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Refinanciar deuda privada inmobiliaria: c\u00f3mo funcionan las pr\u00f3rrogas, qu\u00e9 se\u00f1ales vigilar y qu\u00e9 riesgos asume el inversor, con datos de 2026 y un ejemplo.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":5085,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20,22],"tags":[],"class_list":["post-5091","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inversiones-alterativas","category-private-credit"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5091","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5091"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5091\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5085"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5091"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5091"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5091"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}