{"id":5051,"date":"2026-11-02T01:54:18","date_gmt":"2026-11-02T00:54:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/cuentas-en-participacion-vs-spv\/"},"modified":"2026-11-02T01:54:26","modified_gmt":"2026-11-02T00:54:26","slug":"cuentas-en-participacion-vs-spv","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/cuentas-en-participacion-vs-spv\/","title":{"rendered":"Cuentas en participaci\u00f3n vs SPV: diferencias clave"},"content":{"rendered":"<p><strong>Las cuentas en participaci\u00f3n y una SPV (sociedad veh\u00edculo) son dos formas distintas de canalizar una inversi\u00f3n inmobiliaria: la primera es un contrato sin personalidad jur\u00eddica propia, la segunda es una sociedad con identidad, registro y cuentas propias.<\/strong> Elegir una u otra cambia qui\u00e9n responde ante terceros, qu\u00e9 informaci\u00f3n recibe el inversor y c\u00f3mo se liquida la operaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Este texto es divulgativo. No es una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento jur\u00eddico o fiscal.<\/p>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Mundo, 2026.<\/strong> Europa gan\u00f3 peso en la captaci\u00f3n global de deuda privada: seg\u00fan datos de S&amp;P Global y With Intelligence, cerca del 35 % de lo captado en 2025 correspondi\u00f3 a fondos europeos, frente a alrededor del 24 % en 2023 y 2024. Fuente: <a href=\"https:\/\/www.investmentnews.com\/alternatives\/private-credit-at-a-crossroads-europe-surges-as-us-market-shows-strain\/264843\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">InvestmentNews, 15 de enero de 2026<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Mundo, mayo de 2026.<\/strong> El Consejo de Estabilidad Financiera (FSB) y el BCE publicaron avisos sobre el cr\u00e9dito privado: complejidad, apalancamiento y v\u00ednculos con bancos y aseguradoras. El BCE se\u00f1al\u00f3 que las entidades de la zona euro tienen una exposici\u00f3n directa limitada. Fuente: <a href=\"https:\/\/www.ecb.europa.eu\/press\/financial-stability-publications\/fsr\/html\/index.en.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BCE, Financial Stability Review<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a, octubre de 2026.<\/strong> El Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a, con an\u00e1lisis de mercado de PwC y marco jur\u00eddico de Cuatrecasas, estima 3.891 millones de euros de volumen previsto en 2026 y una cuota de la financiaci\u00f3n alternativa del 20 % en Espa\u00f1a. Fuente: <a href=\"https:\/\/www.pwc.es\/es\/real-estate\/observatorio-financiacion-alternativa-colateral-hipotecario-espana.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PwC Espa\u00f1a<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00bfQu\u00e9 significa para un inversor particular? Que cada vez hay m\u00e1s veh\u00edculos y estructuras entre los que elegir. Entender su forma jur\u00eddica es tan importante como entender la operaci\u00f3n. Lo explicamos tambi\u00e9n en nuestra <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-alternativa-hipotecaria-espana-2026\/\">gu\u00eda del mercado de financiaci\u00f3n alternativa hipotecaria en Espa\u00f1a<\/a>.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 es una cuenta en participaci\u00f3n?<\/h2>\n<p>Es un contrato mercantil por el que una persona, el part\u00edcipe, aporta capital a la actividad de un comerciante, el gestor, y comparte con \u00e9l los resultados. Est\u00e1 regulada en los art\u00edculos 239 a 243 del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1885-6627\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">C\u00f3digo de Comercio<\/a>.<\/p>\n<ul>\n<li>No exige formalidades: puede pactarse de palabra o por escrito (art. 240).<\/li>\n<li>El gestor act\u00faa en su nombre y bajo su responsabilidad individual (art. 241).<\/li>\n<li>Los terceros solo tienen acci\u00f3n contra el gestor, no contra el part\u00edcipe (art. 242).<\/li>\n<li>La liquidaci\u00f3n la hace el gestor, que rinde cuenta justificada de los resultados (art. 243).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres el detalle de su uso inmobiliario, lo tienes en nuestra <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/cuentas-en-participacion-inmobiliarias\/\">gu\u00eda de cuentas en participaci\u00f3n inmobiliarias<\/a>.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 es una SPV y c\u00f3mo funciona?<\/h2>\n<p>SPV significa <em>special purpose vehicle<\/em>: una sociedad, normalmente una sociedad limitada, creada para una operaci\u00f3n concreta, por ejemplo adquirir un activo o conceder una financiaci\u00f3n. Tiene personalidad jur\u00eddica propia, se inscribe en el Registro Mercantil, formula cuentas anuales y los socios limitan su responsabilidad a lo aportado, salvo pactos o garant\u00edas adicionales.<\/p>\n<p>El inversor entra como socio o como prestamista de la sociedad. Sus derechos dependen de los estatutos, del pacto de socios y del contrato de pr\u00e9stamo, si lo hay.<\/p>\n<h2>Cuentas en participaci\u00f3n vs SPV: diferencias clave<\/h2>\n<p><img data-dominant-color=\"706d66\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #706d66;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/firma-contrato-estructura-inversion-inmobiliaria.webp\" alt=\"Firma de un contrato de inversi\u00f3n inmobiliaria: cuentas en participaci\u00f3n vs SPV\" width=\"1680\" height=\"945\" class=\"aligncenter size-full wp-image-5048 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/firma-contrato-estructura-inversion-inmobiliaria-200x113.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/firma-contrato-estructura-inversion-inmobiliaria-300x169.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/firma-contrato-estructura-inversion-inmobiliaria-400x225.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/firma-contrato-estructura-inversion-inmobiliaria-600x338.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/firma-contrato-estructura-inversion-inmobiliaria-768x432.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/firma-contrato-estructura-inversion-inmobiliaria-800x450.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/firma-contrato-estructura-inversion-inmobiliaria-1024x576.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/firma-contrato-estructura-inversion-inmobiliaria-1200x675.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/firma-contrato-estructura-inversion-inmobiliaria-1536x864.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/firma-contrato-estructura-inversion-inmobiliaria.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Fuente: elaboraci\u00f3n propia a partir del C\u00f3digo de Comercio (arts. 239-243), noviembre 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Aspecto<\/th>\n<th>Cuenta en participaci\u00f3n<\/th>\n<th>SPV (sociedad)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Personalidad jur\u00eddica<\/td>\n<td>No tiene: es un contrato<\/td>\n<td>S\u00ed: sociedad con identidad propia<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Formalidades<\/td>\n<td>Ninguna obligatoria<\/td>\n<td>Escritura, inscripci\u00f3n y cuentas anuales<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Relaci\u00f3n con terceros<\/td>\n<td>Solo el gestor responde frente a ellos<\/td>\n<td>Responde la sociedad<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Posici\u00f3n del inversor<\/td>\n<td>Part\u00edcipe: derechos seg\u00fan el pacto<\/td>\n<td>Socio o prestamista, seg\u00fan la estructura<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Transparencia<\/td>\n<td>Depende de lo pactado con el gestor<\/td>\n<td>Informaci\u00f3n registral y contable<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>La ausencia de formalidades hace que la cuenta en participaci\u00f3n sea \u00e1gil, pero tambi\u00e9n que todo dependa del contrato y de la solvencia del gestor. La SPV a\u00f1ade coste y tr\u00e1mites a cambio de una estructura m\u00e1s visible y ordenada.<\/p>\n<h2>\u00bfCu\u00e1ndo encaja cada estructura?<\/h2>\n<h3>Cuenta en participaci\u00f3n<\/h3>\n<p>Se usa en operaciones concretas, con pocos intervinientes y un gestor identificado. El inversor debe leer con atenci\u00f3n el reparto de resultados, las p\u00e9rdidas, la duraci\u00f3n y la liquidaci\u00f3n.<\/p>\n<h3>SPV<\/h3>\n<p>Suele preferirse cuando la operaci\u00f3n tiene varios inversores, financiaci\u00f3n bancaria o garant\u00edas reales que deben constar a nombre de un sujeto con personalidad jur\u00eddica propia.<\/p>\n<h3>\u00bfC\u00f3mo trabajamos en Ondara?<\/h3>\n<p>En Ondara Group, gestora de inversiones alternativas en Barcelona desde 2018, analizamos cada operaci\u00f3n de forma individual. Buscamos activos reales como colateral, diversificamos y mantenemos un trato directo con el equipo gestor. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac. Puedes conocernos en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">qui\u00e9nes somos<\/a>.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 revisar antes de firmar<\/h2>\n<p>Sea cual sea la estructura, hay preguntas que conviene resolver por escrito antes de aportar capital:<\/p>\n<ul>\n<li>Qui\u00e9n es el gestor o la sociedad, qui\u00e9n la controla y qu\u00e9 experiencia acredita.<\/li>\n<li>C\u00f3mo se reparten los resultados, positivos y negativos, y qu\u00e9 ocurre si hay p\u00e9rdidas.<\/li>\n<li>Qu\u00e9 garant\u00eda existe, sobre qu\u00e9 activo, con qu\u00e9 rango y con qu\u00e9 valoraci\u00f3n independiente.<\/li>\n<li>Cu\u00e1nto dura la operaci\u00f3n, c\u00f3mo se liquida y qu\u00e9 pasa si se retrasa.<\/li>\n<li>Qu\u00e9 informaci\u00f3n peri\u00f3dica recibir\u00e1 el inversor y con qu\u00e9 frecuencia.<\/li>\n<li>Qu\u00e9 obligaciones fiscales y de documentaci\u00f3n acarrea la aportaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si alguna de estas respuestas es vaga, es una se\u00f1al para pedir m\u00e1s informaci\u00f3n o no invertir.<\/p>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>P\u00e9rdida de capital.<\/strong> Toda inversi\u00f3n conlleva riesgo, incluida la p\u00e9rdida parcial o total de lo invertido.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de contraparte.<\/strong> En una cuenta en participaci\u00f3n, el part\u00edcipe depende del gestor y de lo que diga el contrato.<\/li>\n<li><strong>Iliquidez y plazo.<\/strong> Salir antes de tiempo puede ser dif\u00edcil o imposible.<\/li>\n<li><strong>Estructura y garant\u00edas.<\/strong> Una garant\u00eda inmobiliaria mitiga el riesgo, pero no lo elimina: importan el rango, la valoraci\u00f3n y el cobro efectivo.<\/li>\n<li><strong>Fiscalidad.<\/strong> El tratamiento fiscal puede diferir seg\u00fan la estructura y el perfil del inversor. Cons\u00faltalo con un asesor fiscal.<\/li>\n<li><strong>Informaci\u00f3n.<\/strong> Pide siempre el contrato completo y verifica a qui\u00e9n te dirige. Tenemos una <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/verificar-plataforma-inversion-inmobiliaria\/\">gu\u00eda para verificar una plataforma de inversi\u00f3n inmobiliaria<\/a>. Y otra sobre <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/riesgos-deuda-privada-inmobiliaria-impago\/\">riesgos de la deuda privada inmobiliaria por impago<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfUna cuenta en participaci\u00f3n tiene personalidad jur\u00eddica?<\/h3>\n<p>No. Es un contrato entre part\u00edcipe y gestor, regulado en los art\u00edculos 239 a 243 del C\u00f3digo de Comercio.<\/p>\n<h3>\u00bfResponde el part\u00edcipe frente a terceros?<\/h3>\n<p>Seg\u00fan el art\u00edculo 242, los terceros solo tienen acci\u00f3n contra el gestor. Lo que el part\u00edcipe pueda perder en la operaci\u00f3n depende de lo pactado entre ambos.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es mejor para el inversor, una cuenta en participaci\u00f3n o una SPV?<\/h3>\n<p>Depende de la operaci\u00f3n, del gestor y de las garant\u00edas. No hay una respuesta \u00fanica y este texto no es una recomendaci\u00f3n.<\/p>\n<h3>\u00bfHace falta registrar una cuenta en participaci\u00f3n?<\/h3>\n<p>No exige formalidades en su formaci\u00f3n. Aun as\u00ed, conviene documentarla por escrito con todo detalle.<\/p>\n<h3>\u00bfC\u00f3mo tributan?<\/h3>\n<p>Depende de la estructura y de la situaci\u00f3n de cada inversor. Es un aspecto que debe revisar un asesor fiscal antes de invertir.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>La cuenta en participaci\u00f3n es un contrato sin personalidad jur\u00eddica; la SPV es una sociedad con identidad propia.<\/li>\n<li>En la primera, el gestor responde frente a terceros y el inversor depende del pacto; en la segunda, la estructura es m\u00e1s visible, con m\u00e1s tr\u00e1mites.<\/li>\n<li>La estructura importa tanto como la operaci\u00f3n: lee el contrato y las garant\u00edas.<\/li>\n<li>Hay riesgo de p\u00e9rdida de capital, de iliquidez y de contraparte.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres conocer c\u00f3mo invertimos con activos reales, <strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Cuentas en participaci\u00f3n vs SPV: qu\u00e9 las diferencia, qui\u00e9n responde ante terceros, qu\u00e9 riesgos tiene cada estructura y qu\u00e9 revisar antes de firmar e invertir.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":5045,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20,22],"tags":[],"class_list":["post-5051","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inversiones-alterativas","category-private-credit"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5051","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5051"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5051\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5052,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5051\/revisions\/5052"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5045"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5051"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5051"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5051"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}