{"id":5034,"date":"2026-11-01T03:53:55","date_gmt":"2026-11-01T02:53:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/term-sheet-deuda-privada-inmobiliaria\/"},"modified":"2026-11-01T03:53:55","modified_gmt":"2026-11-01T02:53:55","slug":"term-sheet-deuda-privada-inmobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/term-sheet-deuda-privada-inmobiliaria\/","title":{"rendered":"Term sheet de deuda privada inmobiliaria: qu\u00e9 revisar"},"content":{"rendered":"

Un term sheet de deuda privada inmobiliaria es la hoja de condiciones que resume, antes del contrato definitivo, cu\u00e1nto se presta, con qu\u00e9 garant\u00eda, a qu\u00e9 coste y con qu\u00e9 reglas. Saber leerlo ayuda a entender el riesgo real de una operaci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 del tipo de inter\u00e9s. Este texto es divulgativo y no es una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n.<\/p>\n

Qu\u00e9 es un term sheet y para qu\u00e9 sirve<\/h2>\n

El term sheet<\/em> (en espa\u00f1ol, hoja de condiciones o ficha de la operaci\u00f3n) no suele ser vinculante en su totalidad. Fija los t\u00e9rminos principales para que las partes negocien el contrato de pr\u00e9stamo y las garant\u00edas con una base com\u00fan.<\/p>\n

Para un inversor particular es la mejor fotograf\u00eda r\u00e1pida de una operaci\u00f3n. Permite comparar oportunidades con el mismo criterio y detectar qu\u00e9 falta. Si un documento no deja claro c\u00f3mo se cobra, qu\u00e9 se hipoteca o qu\u00e9 pasa en caso de impago, conviene preguntar antes de seguir.<\/p>\n

Las condiciones clave: qu\u00e9 revisar en cada apartado<\/h2>\n

No hay un modelo \u00fanico, pero casi todos los term sheets de deuda privada con garant\u00eda inmobiliaria incluyen los puntos de esta tabla.<\/p>\n

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Fuente: elaboraci\u00f3n propia de Ondara Group, noviembre de 2026<\/caption>\n
Condici\u00f3n<\/th>\nQu\u00e9 significa<\/th>\nQu\u00e9 conviene comprobar<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Importe y plazo<\/td>\nCapital prestado y fecha de vencimiento<\/td>\nSi el plazo encaja con el plan de salida del prestatario<\/td>\n<\/tr>\n
LTV<\/td>\nPr\u00e9stamo dividido entre el valor del inmueble<\/td>\nQui\u00e9n tasa, cu\u00e1ndo y con qu\u00e9 metodolog\u00eda<\/td>\n<\/tr>\n
Tipo y comisiones<\/td>\nCoste total para el prestatario<\/td>\nIntereses ordinarios, de demora y comisiones de apertura o cancelaci\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n
Amortizaci\u00f3n<\/td>\nC\u00f3mo se devuelve el capital<\/td>\nPago \u00fanico al vencimiento o por hitos, y qu\u00e9 ocurre si hay pr\u00f3rroga<\/td>\n<\/tr>\n
Garant\u00edas<\/td>\nHipoteca, prendas, avales<\/td>\nRango de la hipoteca, cargas previas y situaci\u00f3n registral<\/td>\n<\/tr>\n
Obligaciones y vencimiento anticipado<\/td>\nReglas que debe cumplir el prestatario<\/td>\nQu\u00e9 incumplimientos permiten reclamar antes de tiempo<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

\"Revisar<\/p>\n

LTV y tasaci\u00f3n<\/h3>\n

El LTV mide cu\u00e1nto se presta frente al valor de la garant\u00eda. Lo importante es de d\u00f3nde sale ese valor. Una tasaci\u00f3n independiente y reciente pesa m\u00e1s que una estimaci\u00f3n del promotor. Tienes m\u00e1s detalle en nuestra gu\u00eda sobre qu\u00e9 es el LTV<\/a> y sobre el valor de la garant\u00eda inmobiliaria<\/a>.<\/p>\n

Rango de la garant\u00eda y cargas previas<\/h3>\n

No es lo mismo una primera hipoteca que una segunda. En caso de ejecuci\u00f3n, las deudas anteriores cobran primero. Si el term sheet no indica el rango ni las cargas existentes, es una se\u00f1al para pedir informaci\u00f3n. Lo explicamos en hipoteca de segundo rango<\/a>.<\/p>\n

Obligaciones del prestatario y vencimiento anticipado<\/h3>\n

Las obligaciones de informaci\u00f3n y de mantenimiento de ratios permiten actuar antes de que un problema se agrave. Si quieres entender c\u00f3mo funcionan, revisa nuestro art\u00edculo sobre covenants en deuda privada inmobiliaria<\/a>.<\/p>\n

Referencias de mercado para situar las cifras<\/h2>\n

Como orientaci\u00f3n, el Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a (octubre de 2026, con an\u00e1lisis de mercado de PwC y marco jur\u00eddico de Cuatrecasas) recoge estas condiciones medias de la financiaci\u00f3n alternativa inmobiliaria en Espa\u00f1a. Son datos de mercado, no condiciones de Ondara ni objetivos de rentabilidad.<\/p>\n

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Fuente: Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a, PwC y Cuatrecasas, octubre de 2026<\/caption>\n
Condici\u00f3n<\/th>\nMedia<\/th>\nRango observado<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
LTV<\/td>\n55 %<\/td>\n30 % – 68 %<\/td>\n<\/tr>\n
Tipo de inter\u00e9s<\/td>\n10 %<\/td>\n7 % – 20 %<\/td>\n<\/tr>\n
Plazo<\/td>\n28 meses<\/td>\n11 – 72 meses<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

La amplitud de los rangos es la mejor raz\u00f3n para leer cada term sheet por separado. Puedes ver el informe en el sitio de PwC<\/a>.<\/p>\n

Ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico: cu\u00e1nto margen deja la garant\u00eda<\/h2>\n

Supongamos un pr\u00e9stamo de 1.000.000 \u20ac con un LTV del 55 %. El inmueble valdr\u00eda unos 1.818.182 \u20ac. Si el prestatario no paga, la reclamaci\u00f3n podr\u00eda ser el capital m\u00e1s 12 meses de intereses al 10 % y un 6 % de costes de recuperaci\u00f3n: 1.160.000 \u20ac. La tabla compara esa deuda con el precio de venta si el inmueble se vende con descuento.<\/p>\n

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Ejemplo ilustrativo elaborado por Ondara Group, noviembre de 2026<\/caption>\n
Descuento sobre el valor<\/th>\nPrecio de venta<\/th>\nDeuda reclamada<\/th>\nCobertura<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
0 %<\/td>\n1.818.182 \u20ac<\/td>\n1.160.000 \u20ac<\/td>\n1,57<\/td>\n<\/tr>\n
20 %<\/td>\n1.454.545 \u20ac<\/td>\n1.160.000 \u20ac<\/td>\n1,25<\/td>\n<\/tr>\n
30 %<\/td>\n1.272.727 \u20ac<\/td>\n1.160.000 \u20ac<\/td>\n1,10<\/td>\n<\/tr>\n
40 %<\/td>\n1.090.909 \u20ac<\/td>\n1.160.000 \u20ac<\/td>\n0,94<\/td>\n<\/tr>\n
50 %<\/td>\n909.091 \u20ac<\/td>\n1.160.000 \u20ac<\/td>\n0,78<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Una cobertura superior a 1 indica que la venta cubrir\u00eda la deuda; inferior a 1, que habr\u00eda p\u00e9rdida. El ejemplo muestra que la garant\u00eda amortigua, pero no elimina el riesgo: con un descuento fuerte la cobertura se agota. Los supuestos son hipot\u00e9ticos y no reflejan ninguna operaci\u00f3n real.<\/p>\n

Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n