{"id":4976,"date":"2026-10-30T03:55:37","date_gmt":"2026-10-30T02:55:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/prestamo-promotor-alternativo\/"},"modified":"2026-10-30T03:55:37","modified_gmt":"2026-10-30T02:55:37","slug":"prestamo-promotor-alternativo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/prestamo-promotor-alternativo\/","title":{"rendered":"Pr\u00e9stamo promotor alternativo: c\u00f3mo funciona"},"content":{"rendered":"<p><strong>Un pr\u00e9stamo promotor alternativo es una financiaci\u00f3n de la obra, concedida por un financiador no bancario, que permite empezar a construir con menos preventas de las que suele exigir un banco, a cambio de un coste financiero mayor.<\/strong> Para el inversor, es una de las formas m\u00e1s habituales de deuda privada con garant\u00eda inmobiliaria.<\/p>\n<p>Este texto es divulgativo. No es una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 es el pr\u00e9stamo promotor alternativo<\/h2>\n<p>El pr\u00e9stamo promotor financia la construcci\u00f3n de una promoci\u00f3n: el financiador va entregando el dinero a medida que avanza la obra. El pr\u00e9stamo promotor alternativo funciona igual, pero lo concede un fondo especializado o una plataforma en lugar de un banco.<\/p>\n<p>Seg\u00fan el <em>Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a, con an\u00e1lisis de mercado de PwC y marco jur\u00eddico de Cuatrecasas<\/em> (octubre de 2026), es el producto m\u00e1s extendido: lo ofrece el <strong>86 %<\/strong> de los financiadores consultados. Es m\u00e1s frecuente que el <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/prestamo-puente-inmobiliario-estructura\/\">pr\u00e9stamo puente<\/a> (82 %) y que las situaciones especiales (64 %).<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Fuente: Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a (PwC y Cuatrecasas), octubre de 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Instrumento<\/th>\n<th>Financiadores que lo usan<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Pr\u00e9stamo promotor<\/td>\n<td>86 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Pr\u00e9stamo puente<\/td>\n<td>82 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Situaciones especiales<\/td>\n<td>64 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Otros<\/td>\n<td>18 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<h2>C\u00f3mo funciona: disposiciones por hitos de obra<\/h2>\n<p>El mecanismo es parecido al del pr\u00e9stamo promotor bancario. El dinero no se entrega de golpe, sino por hitos de obra que verifica un certificador independiente. As\u00ed, el financiador desembolsa en funci\u00f3n de lo que ya est\u00e1 construido.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Garant\u00eda:<\/strong> normalmente una hipoteca sobre el suelo y la obra en curso.<\/li>\n<li><strong>Disposici\u00f3n:<\/strong> por tramos, tras la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica de cada fase.<\/li>\n<li><strong>Salida:<\/strong> la venta de las viviendas o su refinanciaci\u00f3n con un pr\u00e9stamo bancario a largo plazo.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Esta \u00faltima pieza es la l\u00f3gica del <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/bridge-to-term-inmobiliario-claves-legales\/\">modelo bridge-to-term<\/a>: el financiador alternativo cubre la parte inicial y, con la obra avanzada, entra la banca. Seg\u00fan el Observatorio, el banco suele incorporarse cuando las preventas rondan el 50 %.<\/p>\n<p><img data-dominant-color=\"b8b9c7\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #b8b9c7;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/prestamo-promotor-alternativo-coste-vs-precio-grafico.webp\" alt=\"Gr\u00e1fico del pr\u00e9stamo promotor alternativo: coste financiero extra frente a mejora del precio de venta\" width=\"1680\" height=\"945\" class=\"aligncenter size-full wp-image-4970 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/prestamo-promotor-alternativo-coste-vs-precio-grafico-200x113.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/prestamo-promotor-alternativo-coste-vs-precio-grafico-300x169.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/prestamo-promotor-alternativo-coste-vs-precio-grafico-400x225.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/prestamo-promotor-alternativo-coste-vs-precio-grafico-600x338.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/prestamo-promotor-alternativo-coste-vs-precio-grafico-768x432.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/prestamo-promotor-alternativo-coste-vs-precio-grafico-800x450.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/prestamo-promotor-alternativo-coste-vs-precio-grafico-1024x576.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/prestamo-promotor-alternativo-coste-vs-precio-grafico-1200x675.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/prestamo-promotor-alternativo-coste-vs-precio-grafico-1536x864.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/prestamo-promotor-alternativo-coste-vs-precio-grafico.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<h2>Por qu\u00e9 se usa: empezar la obra con menos preventas<\/h2>\n<p>La banca suele pedir un porcentaje alto de preventas antes de abrir el cr\u00e9dito. Seg\u00fan el Observatorio, la financiaci\u00f3n alternativa permite arrancar con menos. Eso tiene una consecuencia econ\u00f3mica que el informe destaca: al vender con la obra m\u00e1s avanzada, el promotor puede conseguir mejores precios y un mayor ritmo de absorci\u00f3n, y en la mayor\u00eda de los casos eso compensa el mayor coste financiero.<\/p>\n<p>&#8220;En la mayor\u00eda de los casos&#8221; no significa &#8220;siempre&#8221;. Por eso conviene entender el c\u00e1lculo.<\/p>\n<h2>Ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico: coste extra frente a mejora de precio<\/h2>\n<p>Supongamos una promoci\u00f3n con ventas totales de 10 millones de euros y un pr\u00e9stamo de 5 millones a 24 meses. De media se dispone el 60 % del pr\u00e9stamo. Comparamos un pr\u00e9stamo bancario al 5 % con uno alternativo al 10 % m\u00e1s una comisi\u00f3n del 2 %.<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Ejemplo ilustrativo elaborado por Ondara Group, octubre de 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Concepto<\/th>\n<th>Banco<\/th>\n<th>Alternativo<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Intereses (24 meses)<\/td>\n<td>300.000 \u20ac<\/td>\n<td>600.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Comisi\u00f3n<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<td>100.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Coste total<\/td>\n<td>300.000 \u20ac<\/td>\n<td>700.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>El coste extra del pr\u00e9stamo alternativo es de 400.000 \u20ac, el 4 % de las ventas. La operaci\u00f3n compensa al promotor solo si la mejora del precio de venta supera ese 4 %. Con una mejora del 3 %, pierde 100.000 \u20ac; con el 5 %, gana 100.000 \u20ac; con el 6 %, gana 200.000 \u20ac.<\/p>\n<p>Son cifras inventadas para explicar el razonamiento. No son datos de ninguna operaci\u00f3n ni una previsi\u00f3n de mercado.<\/p>\n<h2>Condiciones medias del mercado<\/h2>\n<p>El Observatorio ofrece las condiciones medias de la deuda alternativa con colateral hipotecario en 2025. Incluyen todos los productos, no solo el pr\u00e9stamo promotor.<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Fuente: Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a (PwC y Cuatrecasas), octubre de 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Condici\u00f3n<\/th>\n<th>Media<\/th>\n<th>Rango<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Loan to value (LTV)<\/td>\n<td>55 %<\/td>\n<td>30 %-68 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Tipo de inter\u00e9s<\/td>\n<td>10 %<\/td>\n<td>7 %-20 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Plazo<\/td>\n<td>28 meses<\/td>\n<td>11-72 meses<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Importe medio<\/td>\n<td>4,9 M\u20ac<\/td>\n<td>0,8-58,3 M\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Si quieres repasar el LTV, lo explicamos en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/que-es-el-ltv-prestamo-inmobiliario\/\">qu\u00e9 es el LTV<\/a>. Y si te interesa el contexto del mercado, tienes el <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-alternativa-hipotecaria-espana-2026\/\">resumen del Observatorio<\/a>.<\/p>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Zona euro, 29 de octubre de 2026.<\/strong> El BCE mantuvo los tipos (facilidad de dep\u00f3sito en el 2,50 %) y no se compromete con una senda futura. Un coste del dinero alto encarece cualquier promoci\u00f3n. Fuente: <a href=\"https:\/\/www.ecb.europa.eu\/press\/pr\/date\/2026\/html\/ecb.mp261029~9a493adf17.en.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BCE, decisi\u00f3n de pol\u00edtica monetaria<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Europa, 8 de septiembre de 2026.<\/strong> Un gestor brit\u00e1nico de cr\u00e9dito inmobiliario anunci\u00f3 que su veh\u00edculo emblem\u00e1tico superaba los 500 millones de libras en compromisos y que quiere obtener un 20 % de su financiaci\u00f3n en pa\u00edses como Espa\u00f1a y Portugal. Es un indicio de m\u00e1s capital privado interesado en financiar promoci\u00f3n. Fuente: <a href=\"https:\/\/alternativecreditinvestor.com\/2026\/09\/08\/pluto-finance-targets-europe-as-flagship-fund-tops-500m\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Alternative Credit Investor<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a, octubre de 2026.<\/strong> El Observatorio estima que la financiaci\u00f3n alternativa con colateral hipotecario alcanzar\u00e1 los 3.891 millones de euros en 2026, un 51 % m\u00e1s que en 2025, y recuerda que el cr\u00e9dito bancario a la construcci\u00f3n y a actividades inmobiliarias ha bajado un 80 % desde 2008, seg\u00fan el Banco de Espa\u00f1a. Fuente: <a href=\"https:\/\/www.pwc.es\/es\/real-estate\/observatorio-financiacion-alternativa-colateral-hipotecario-espana.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PwC<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Para un inversor particular en Espa\u00f1a, la lectura es doble: hay m\u00e1s demanda de este tipo de deuda, pero tambi\u00e9n m\u00e1s oferta y m\u00e1s competencia entre financiadores. Conviene fijarse en la calidad de cada operaci\u00f3n, no solo en el tipo de inter\u00e9s.<\/p>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Riesgo de obra:<\/strong> retrasos, sobrecostes o problemas con el constructor pueden alargar el plazo.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de ventas:<\/strong> si las viviendas se venden m\u00e1s despacio o por menos de lo previsto, el repago se complica.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de valoraci\u00f3n:<\/strong> el valor de la garant\u00eda puede caer; en suelo y obra en curso es m\u00e1s dif\u00edcil de estimar.<\/li>\n<li><strong>Iliquidez y plazo:<\/strong> el capital queda inmovilizado y las operaciones pueden prorrogarse.<\/li>\n<li><strong>P\u00e9rdida de capital:<\/strong> toda inversi\u00f3n conlleva riesgo, incluida la p\u00e9rdida parcial o total del capital. La garant\u00eda inmobiliaria mitiga el riesgo, pero no lo elimina.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Hay m\u00e1s detalle en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/riesgos-deuda-privada-inmobiliaria-impago\/\">riesgos de la deuda privada inmobiliaria<\/a>.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo trabaja Ondara Group<\/h2>\n<p>Desde 2018, Ondara Group, con sede en Barcelona, estructura operaciones de deuda privada con garant\u00eda inmobiliaria y de activos distressed. Analizamos cada operaci\u00f3n de forma individual, con inmuebles reales como colateral, buscamos diversificar y mantenemos trato directo con el equipo gestor. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac. Puedes conocer al equipo en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">qui\u00e9nes somos<\/a> y las marcas del grupo en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/marcas\/\">nuestras marcas<\/a>.<\/p>\n<p>No ofrecemos rentabilidades garantizadas: toda cifra es un objetivo y puede no cumplirse. Para entender c\u00f3mo se financia a los promotores en general, consulta tambi\u00e9n <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-promotores-2026\/\">financiaci\u00f3n de promotores en 2026<\/a>.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es un pr\u00e9stamo promotor alternativo?<\/h3>\n<p>Es un pr\u00e9stamo para financiar la construcci\u00f3n de una promoci\u00f3n, concedido por un fondo o plataforma en lugar de un banco, con disposiciones por hitos de obra.<\/p>\n<h3>\u00bfEs m\u00e1s caro que el pr\u00e9stamo bancario?<\/h3>\n<p>Normalmente s\u00ed. A cambio, permite empezar la obra con menos preventas y con otros plazos de decisi\u00f3n.<\/p>\n<h3>\u00bfQui\u00e9n verifica el avance de la obra?<\/h3>\n<p>Un certificador independiente comprueba cada hito antes de que se desembolse el siguiente tramo, igual que en el pr\u00e9stamo promotor bancario.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 pasa si el promotor vende por debajo de lo previsto?<\/h3>\n<p>El repago puede retrasarse o reducirse. La garant\u00eda hipotecaria ayuda a recuperar el capital, pero no asegura recuperarlo por completo.<\/p>\n<h3>\u00bfPuede un inversor particular participar?<\/h3>\n<p>Depende del veh\u00edculo y de su perfil. En Ondara, la inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac y cada oportunidad se explica de forma individual.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>El pr\u00e9stamo promotor lo usa el 86 % de los financiadores alternativos, seg\u00fan el Observatorio de octubre de 2026.<\/li>\n<li>Se desembolsa por hitos de obra verificados por un certificador independiente.<\/li>\n<li>Permite empezar con menos preventas, a cambio de un coste financiero mayor.<\/li>\n<li>En el ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico, compensa si el precio mejora m\u00e1s del 4 %.<\/li>\n<li>Hay riesgos de obra, ventas, valoraci\u00f3n e iliquidez, y se puede perder parte o todo el capital.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres conocer c\u00f3mo invertimos con activos reales, <strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Pr\u00e9stamo promotor alternativo: qu\u00e9 es, c\u00f3mo se desembolsa por hitos de obra y cu\u00e1ndo compensa su mayor coste. Ejemplo ilustrativo y riesgos para el inversor.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4967,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[21,24],"tags":[],"class_list":["post-4976","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-direct-lending","category-real-estate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4976","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4976"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4976\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4967"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4976"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4976"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4976"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}