{"id":4893,"date":"2026-10-27T06:54:18","date_gmt":"2026-10-27T05:54:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-alternativa-cirbe\/"},"modified":"2026-10-27T06:54:18","modified_gmt":"2026-10-27T05:54:18","slug":"financiacion-alternativa-cirbe","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/financiacion-alternativa-cirbe\/","title":{"rendered":"Financiaci\u00f3n alternativa y CIRBE: gu\u00eda para el inversor"},"content":{"rendered":"<p><strong>La financiaci\u00f3n alternativa con garant\u00eda hipotecaria no computa, con car\u00e1cter general, en la CIRBE, la base de datos de riesgos del Banco de Espa\u00f1a, mientras que la bancaria s\u00ed lo hace siempre.<\/strong> As\u00ed lo recoge el Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a (octubre de 2026). Para un inversor particular, la diferencia importa por un motivo pr\u00e1ctico: lo que no figura en un registro com\u00fan lo tienes que analizar t\u00fa, con m\u00e1s cuidado.<\/p>\n<p>Es un texto divulgativo. No es una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 es la CIRBE y qu\u00e9 registra<\/h2>\n<p>La CIRBE es la Central de Informaci\u00f3n de Riesgos del Banco de Espa\u00f1a. Seg\u00fan el <a href=\"https:\/\/clientebancario.bde.es\/pcb\/es\/menu-horizontal\/podemosayudarte\/cirbe\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Banco de Espa\u00f1a<\/a>, recoge los pr\u00e9stamos, cr\u00e9ditos, avales y garant\u00edas que las entidades declarantes mantienen con sus clientes. Las entidades la consultan cuando alguien solicita una operaci\u00f3n de riesgo para ver cu\u00e1nto endeudamiento tiene. Se facilita informaci\u00f3n cuando el riesgo acumulado supera los 1.000 euros. Y, como aclara el propio organismo, no es un registro de morosos.<\/p>\n<p>Esto tiene una consecuencia: cuando una deuda computa en la CIRBE, los dem\u00e1s bancos la ven. Por eso una operaci\u00f3n bancaria puede reducir la capacidad del prestatario para obtener nueva financiaci\u00f3n bancaria.<\/p>\n<h2>Financiaci\u00f3n alternativa y CIRBE: qu\u00e9 dice el Observatorio<\/h2>\n<p>El <a href=\"https:\/\/www.pwc.es\/es\/real-estate\/observatorio-financiacion-alternativa-colateral-hipotecario-espana.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a, con an\u00e1lisis de mercado de PwC y marco jur\u00eddico de Cuatrecasas<\/a>, explica el origen de las diferencias: la financiaci\u00f3n alternativa no est\u00e1 sujeta a los requisitos de capital de Basilea III\/IV que s\u00ed deben cumplir los bancos (en la Uni\u00f3n Europea, el CRR3, aplicable desde el 1 de enero de 2025). De esa causa com\u00fan derivan el resto de rasgos, entre ellos el c\u00f3mputo en la CIRBE. Conviene leerlo con matices:<\/p>\n<ul>\n<li>El informe dice \u00abcon car\u00e1cter general\u00bb. No es una regla sin excepciones.<\/li>\n<li>Que una deuda no aparezca en la CIRBE no significa que no exista. Sigue siendo una obligaci\u00f3n del prestatario, con su garant\u00eda y sus plazos.<\/li>\n<li>El prestatario debe informar con transparencia de su endeudamiento a cualquier financiador que se lo pida.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres el marco general, lo vimos en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-alternativa-o-bancaria\/\">financiaci\u00f3n alternativa o bancaria<\/a>. Aqu\u00ed nos centramos en el registro y en lo que cambia para quien invierte.<\/p>\n<h2>Banca y financiaci\u00f3n alternativa: comparativa<\/h2>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Fuente: Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a (PwC y Cuatrecasas), octubre de 2026; cuadro no exhaustivo<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Aspecto<\/th>\n<th>Financiaci\u00f3n bancaria<\/th>\n<th>Financiaci\u00f3n alternativa<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>C\u00f3mputo en CIRBE<\/td>\n<td>Computa siempre<\/td>\n<td>No computa con car\u00e1cter general<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Marco regulatorio<\/td>\n<td>Basilea III\/IV, BCE y Banco de Espa\u00f1a<\/td>\n<td>Sin marco de capital equivalente<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>An\u00e1lisis de la operaci\u00f3n<\/td>\n<td>Historial y balances del prestatario<\/td>\n<td>Viabilidad del proyecto y plan de salida<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Riesgo<\/td>\n<td>Bajo \/ medio<\/td>\n<td>Medio \/ alto<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Coste<\/td>\n<td>Fijo o variable referenciado al Eur\u00edbor<\/td>\n<td>Superior al bancario<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<h2>LTV, plazos y estructura de repago<\/h2>\n<p><img data-dominant-color=\"e9e9ef\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #e9e9ef;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-financiacion-alternativa-cirbe-es.webp\" alt=\"Tabla comparativa: financiaci\u00f3n bancaria frente a financiaci\u00f3n alternativa con garant\u00eda hipotecaria, c\u00f3mputo en CIRBE, LTV y coste\" width=\"1680\" height=\"945\" class=\"aligncenter size-full wp-image-4887 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-financiacion-alternativa-cirbe-es-200x113.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-financiacion-alternativa-cirbe-es-300x169.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-financiacion-alternativa-cirbe-es-400x225.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-financiacion-alternativa-cirbe-es-600x338.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-financiacion-alternativa-cirbe-es-768x432.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-financiacion-alternativa-cirbe-es-800x450.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-financiacion-alternativa-cirbe-es-1024x576.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-financiacion-alternativa-cirbe-es-1200x675.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-financiacion-alternativa-cirbe-es-1536x864.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-financiacion-alternativa-cirbe-es.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<p>El Observatorio cita otras ventajas para el prestatario. El <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/que-es-el-ltv-prestamo-inmobiliario\/\">LTV<\/a> (pr\u00e9stamo sobre valor del activo) puede situarse entre el 65 % y el 70 %, frente al 50-55 % habitual de la banca. Se han visto operaciones cerradas en menos de un mes desde la documentaci\u00f3n, y hay estructuras de repago como el pago \u00fanico al vencimiento (bullet) o el pago solo de intereses (interest-only).<\/p>\n<p>Tienen contrapartidas: un coste mayor, un seguimiento m\u00e1s estrecho y plazos ajustados al plan de salida. Un LTV m\u00e1s alto tambi\u00e9n deja menos margen si el valor del activo baja.<\/p>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Mundo (13 de octubre de 2026).<\/strong> El cap\u00edtulo 1 del <a href=\"https:\/\/www.imf.org\/en\/publications\/gfsr\/issues\/2026\/10\/13\/global-financial-stability-report-october-2026\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Global Financial Stability Report del FMI<\/a> se\u00f1ala que los mercados son resilientes, pero que el mayor apalancamiento y los riesgos de liquidez contingente en la deuda privada podr\u00edan amplificar episodios de estr\u00e9s.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a (24 de julio de 2026).<\/strong> Seg\u00fan la <a href=\"https:\/\/www.bde.es\/f\/webbe\/GAP\/Secciones\/SalaPrensa\/NotasInformativas\/26\/presbe2026-68.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">nota del Banco de Espa\u00f1a<\/a> sobre la encuesta SAFE del segundo trimestre, el acceso a la financiaci\u00f3n bancaria sigui\u00f3 mejorando, pero los tipos de los pr\u00e9stamos subieron por segundo trimestre consecutivo y el indicador de obst\u00e1culos empeor\u00f3 levemente en las pymes.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a (octubre de 2026).<\/strong> El Observatorio prev\u00e9 3.891 millones de euros de financiaci\u00f3n alternativa con colateral hipotecario en 2026 (+51 %). Es una previsi\u00f3n, no un dato cerrado. M\u00e1s detalle en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-alternativa-hipotecaria-espana-2026\/\">este an\u00e1lisis del mercado<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Qu\u00e9 significa para un inversor particular:<\/strong> si el capital privado gana peso y esas operaciones no pasan por los registros bancarios, la diligencia (an\u00e1lisis previo) del gestor y la tuya se vuelve m\u00e1s importante.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 significa para el inversor<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>M\u00e1s an\u00e1lisis propio.<\/strong> No hay un registro com\u00fan donde comprobar el endeudamiento total del prestatario. Pregunta c\u00f3mo lo verifica el gestor.<\/li>\n<li><strong>Garant\u00eda y valoraci\u00f3n.<\/strong> Mira el rango de la hipoteca, la tasaci\u00f3n y el LTV. Lo explicamos en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/valor-garantia-inmobiliaria-deuda-privada\/\">c\u00f3mo se analiza el valor de la garant\u00eda<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Plan de salida.<\/strong> Debe ser realista: venta, refinanciaci\u00f3n bancaria u otra fuente de repago identificada.<\/li>\n<li><strong>Informaci\u00f3n peri\u00f3dica.<\/strong> Pide saber c\u00f3mo evoluciona la operaci\u00f3n mientras dure.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ondara trabaja con activos reales como colateral, analiza cada operaci\u00f3n de forma individual y busca diversificar, con trato directo con el equipo gestor desde 2018. Puedes conocer <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">qui\u00e9nes somos<\/a>. Ondara busca rentabilidades objetivo de doble d\u00edgito, que nunca est\u00e1n garantizadas.<\/p>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<p>Toda inversi\u00f3n conlleva riesgo, incluida la p\u00e9rdida parcial o total del capital. La garant\u00eda inmobiliaria mitiga el riesgo, pero no lo elimina.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Riesgo de impago.<\/strong> Si el prestatario no paga, recuperar el capital puede requerir una ejecuci\u00f3n lenta. Lo detallamos en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/riesgos-deuda-privada-inmobiliaria-impago\/\">riesgos de la deuda privada inmobiliaria<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Menor visibilidad.<\/strong> La falta de un registro com\u00fan dificulta conocer otras deudas del prestatario.<\/li>\n<li><strong>Valor de la garant\u00eda.<\/strong> Un LTV alto reduce el margen si bajan los precios.<\/li>\n<li><strong>Iliquidez y plazo.<\/strong> Salir antes del vencimiento puede no ser posible, y los retrasos alargan el plazo.<\/li>\n<li><strong>Riesgo regulatorio.<\/strong> El propio Observatorio apunta a una posible regulaci\u00f3n futura de los fondos de deuda.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es la CIRBE?<\/h3>\n<p>Es la base de datos del Banco de Espa\u00f1a con los riesgos de cr\u00e9dito que las entidades declarantes mantienen con sus clientes. No es un registro de morosos.<\/p>\n<h3>\u00bfLa financiaci\u00f3n alternativa aparece en la CIRBE?<\/h3>\n<p>Seg\u00fan el Observatorio, no computa con car\u00e1cter general. Depende de qui\u00e9n conceda la financiaci\u00f3n y de cada caso; conviene consultarlo con un asesor.<\/p>\n<h3>\u00bfSignifica que esa deuda no existe para el prestatario?<\/h3>\n<p>No. Es una obligaci\u00f3n real, con su garant\u00eda, sus plazos y sus consecuencias si no se paga.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 LTV suele ofrecer la financiaci\u00f3n alternativa?<\/h3>\n<p>El Observatorio cita entre el 65 % y el 70 %, frente al 50-55 % habitual de la banca. Es una referencia de mercado, no una condici\u00f3n fija.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 debo comprobar como inversor?<\/h3>\n<p>La garant\u00eda, el LTV, el plazo, el plan de salida y la informaci\u00f3n que recibir\u00e1s durante la operaci\u00f3n.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>La CIRBE registra riesgos bancarios; la financiaci\u00f3n alternativa con garant\u00eda hipotecaria no computa con car\u00e1cter general.<\/li>\n<li>La causa es el distinto marco regulatorio, no la ausencia de disciplina: la garant\u00eda y el an\u00e1lisis del proyecto estructuran la operaci\u00f3n.<\/li>\n<li>M\u00e1s LTV, m\u00e1s agilidad y m\u00e1s flexibilidad llegan con m\u00e1s coste y m\u00e1s seguimiento.<\/li>\n<li>Para el inversor, menos visibilidad p\u00fablica exige m\u00e1s an\u00e1lisis propio.<\/li>\n<li>Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la p\u00e9rdida del capital.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres conocer c\u00f3mo invertimos en operaciones con garant\u00eda inmobiliaria, <strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p><strong>\u00bfNecesitas financiaci\u00f3n alternativa?<\/strong> Si eres empresa, promotor o particular y buscas un pr\u00e9stamo con garant\u00eda inmobiliaria, puedes solicitarlo a trav\u00e9s de <strong>Pr\u00e9stamo Capital<\/strong>, nuestra marca de financiaci\u00f3n. <a href=\"https:\/\/prestamo.capital\/contacto\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Contacta con Pr\u00e9stamo Capital<\/a> y estudiaremos tu caso. La concesi\u00f3n est\u00e1 sujeta al an\u00e1lisis y aprobaci\u00f3n de cada operaci\u00f3n.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La financiaci\u00f3n alternativa con garant\u00eda hipotecaria no computa, en general, en la CIRBE. 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