{"id":4882,"date":"2026-10-27T03:54:50","date_gmt":"2026-10-27T02:54:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/special-situations-inmobiliarias\/"},"modified":"2026-10-27T03:54:50","modified_gmt":"2026-10-27T02:54:50","slug":"special-situations-inmobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/special-situations-inmobiliarias\/","title":{"rendered":"Special situations inmobiliarias: qu\u00e9 son y qu\u00e9 riesgos"},"content":{"rendered":"<p><strong>Las special situations inmobiliarias son pr\u00e9stamos con garant\u00eda real para promotores o empresas en una situaci\u00f3n financiera tensa que conservan activos con valor y capacidad de devolver la deuda.<\/strong> Seg\u00fan el Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario, las ofrece el 64 % de los financiadores alternativos en Espa\u00f1a. Te explicamos cu\u00e1ndo se usan, por qu\u00e9 la banca queda fuera y qu\u00e9 riesgos asume el inversor.<\/p>\n<p>Este texto es divulgativo. No es una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n.<\/p>\n<h2>Special situations inmobiliarias: qu\u00e9 son<\/h2>\n<p>El t\u00e9rmino viene del ingl\u00e9s y se traduce como \u00absituaciones especiales\u00bb. Designa financiaci\u00f3n para quien tiene un problema puntual de liquidez, pero tambi\u00e9n activos que respaldan la deuda. El <a href=\"https:\/\/www.pwc.es\/es\/real-estate\/observatorio-financiacion-alternativa-colateral-hipotecario-espana.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a, con an\u00e1lisis de mercado de PwC y marco jur\u00eddico de Cuatrecasas<\/a> (octubre de 2026) la describe como liquidez para promotores o empresas que se encuentran en alguna de estas situaciones:<\/p>\n<ul>\n<li>Tienen convenios de cr\u00e9dito vigentes.<\/li>\n<li>Est\u00e1n en proceso de reestructuraci\u00f3n.<\/li>\n<li>Corren riesgo de concurso, pero conservan activos con valor y capacidad de repago.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Es, seg\u00fan el informe, el tipo de deuda alternativa de mayor coste. A cambio, ofrece acceso a liquidez y continuidad del negocio. Evita que una tensi\u00f3n de caja acabe en concurso o liquidaci\u00f3n, un escenario que suele destruir valor tambi\u00e9n para los acreedores. Si quieres ver qu\u00e9 ocurre en ese caso, lee nuestro art\u00edculo sobre el <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria\/\">concurso de acreedores y la deuda privada hipotecaria<\/a>.<\/p>\n<h2>Por qu\u00e9 la banca no suele entrar<\/h2>\n<p>La banca analiza sobre todo el proyecto y exige ciertos requisitos: preventas, licencia, historial. En una situaci\u00f3n especial, el problema est\u00e1 en el prestatario, no en el proyecto. Seg\u00fan el Observatorio, la regulaci\u00f3n impide a los bancos asumir ese riesgo. Adem\u00e1s, cada revisi\u00f3n de Basilea ampl\u00eda ese per\u00edmetro. El informe cita el CRR3, en vigor desde enero de 2025.<\/p>\n<p>La conclusi\u00f3n del informe es que la demanda es permanente: no depende de un ciclo concreto. Es un hueco que la financiaci\u00f3n alternativa cubre por dise\u00f1o. Si quieres repasar las diferencias con la banca, mira nuestra comparativa de <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-alternativa-o-bancaria\/\">financiaci\u00f3n alternativa o bancaria<\/a>.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 instrumentos usan los financiadores alternativos<\/h2>\n<p>El gr\u00e1fico muestra qu\u00e9 porcentaje de financiadores ofrece cada instrumento. Las special situations son el tercero en uso, por detr\u00e1s del pr\u00e9stamo a promotor y del puente.<\/p>\n<p><img data-dominant-color=\"dedde2\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #dedde2;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-special-situations-inmobiliarias-es.webp\" alt=\"Gr\u00e1fico de barras: instrumentos que usan los financiadores alternativos; las special situations inmobiliarias las ofrece el 64 %\" width=\"1680\" height=\"945\" class=\"aligncenter size-full wp-image-4879 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-special-situations-inmobiliarias-es-200x113.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-special-situations-inmobiliarias-es-300x169.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-special-situations-inmobiliarias-es-400x225.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-special-situations-inmobiliarias-es-600x338.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-special-situations-inmobiliarias-es-768x432.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-special-situations-inmobiliarias-es-800x450.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-special-situations-inmobiliarias-es-1024x576.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-special-situations-inmobiliarias-es-1200x675.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-special-situations-inmobiliarias-es-1536x864.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/grafico-special-situations-inmobiliarias-es.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Fuente: Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a (PwC y Cuatrecasas), octubre de 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Instrumento<\/th>\n<th>Financiadores que lo usan<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Pr\u00e9stamo promotor<\/td>\n<td>86 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Pr\u00e9stamo puente<\/td>\n<td>82 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Special situations<\/td>\n<td>64 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Otros<\/td>\n<td>18 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Los porcentajes no suman 100 porque un mismo financiador puede ofrecer varios instrumentos. Para entender el m\u00e1s habitual, puedes ver c\u00f3mo se estructura un <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/prestamo-puente-inmobiliario-estructura\/\">pr\u00e9stamo puente inmobiliario<\/a>.<\/p>\n<h2>Cu\u00e1ndo se usa: situaciones t\u00edpicas<\/h2>\n<p>Estos son ejemplos descriptivos de situaciones en las que un financiador puede analizar una operaci\u00f3n especial. No son casos reales ni una oferta.<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Elaboraci\u00f3n propia de Ondara Group, octubre de 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Situaci\u00f3n<\/th>\n<th>Qu\u00e9 analiza el financiador<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Vencimiento de un pr\u00e9stamo sin refinanciaci\u00f3n<\/td>\n<td>Valor de la garant\u00eda y plan para devolver o refinanciar<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Promotor con obra parada por falta de caja<\/td>\n<td>Estado de la obra, coste de terminarla y valor final<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Empresa en reestructuraci\u00f3n con activos inmobiliarios<\/td>\n<td>Capacidad de generar caja y valor de los activos<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Riesgo de concurso con activos que valen m\u00e1s que la deuda<\/td>\n<td>Prioridad de cobro y escenario si hay procedimiento<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>En todos los casos importa la salida: de d\u00f3nde saldr\u00e1 el dinero para devolver el pr\u00e9stamo. Hablamos de ello en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/estrategias-salida-activos-distressed\/\">estrategias de salida en activos distressed<\/a> y en nuestra gu\u00eda de <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/reestructuracion-deuda-empresarial\/\">reestructuraci\u00f3n de deuda empresarial<\/a>.<\/p>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Mundo, 15 de octubre de 2026:<\/strong> seg\u00fan <a href=\"https:\/\/www.investing.com\/news\/stock-market-news\/private-credit-faces-deployment-squeeze-as-fundraising-hits-record-4952463\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Reuters<\/a>, los fondos de <em>direct lending<\/em> captaron 129.150 millones de d\u00f3lares en los nueve primeros meses de 2026 (datos de Preqin), mientras que los pr\u00e9stamos del tercer trimestre cayeron un 28 % interanual (PitchBook\/LCD). Hay m\u00e1s capital que operaciones, una presi\u00f3n que obliga a mirar con m\u00e1s cuidado la estructura de cada pr\u00e9stamo.<\/li>\n<li><strong>Mundo, 20 de mayo de 2026:<\/strong> un an\u00e1lisis de Moody&#8217;s Analytics, recogido por <a href=\"https:\/\/alternativecreditinvestor.com\/2026\/05\/20\/rise-in-distressed-restructurings-may-have-deferred-private-credit-stress\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Alternative Credit Investor<\/a>, indica que cerca del 65 % de los impagos corporativos de 2025 fueron reestructuraciones de deuda (<em>distressed exchanges<\/em>) y que m\u00e1s de una de cada tres acaba en impago o en una nueva reestructuraci\u00f3n. M\u00e1s contexto en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/impagos-ocultos-deuda-privada-moodys\/\">impagos ocultos en deuda privada<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a, 6 de octubre de 2026:<\/strong> Experian Espa\u00f1a, difundido por <a href=\"https:\/\/www.axesor.es\/gabinete-estudios-economicos-axesor\/noticias\/2026\/10\/07\/radar-empresarial-concursos-acreedores-demografia-septiembre-2026\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Axesor<\/a>, contabiliza 4.529 concursos de acreedores hasta septiembre, un 0,22 % menos que un a\u00f1o antes, aunque septiembre sum\u00f3 693 (+25,09 % interanual). La ca\u00edda acumulada se ha frenado: son datos de una empresa privada, no oficiales.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Para el inversor particular en Espa\u00f1a, la lectura es doble. Las situaciones de tensi\u00f3n existen y no desaparecen, pero son operaciones complejas que exigen an\u00e1lisis legal y de garant\u00edas, y no encajan en cualquier perfil. M\u00e1s cifras del mercado en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-alternativa-hipotecaria-espana-2026\/\">financiaci\u00f3n alternativa hipotecaria en Espa\u00f1a: cifras 2026<\/a>.<\/p>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Riesgo de impago:<\/strong> el prestatario ya est\u00e1 en dificultades, por definici\u00f3n. Es el riesgo central de esta categor\u00eda.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de procedimiento concursal:<\/strong> si entra en concurso, los plazos y el orden de cobro pueden cambiar.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de valoraci\u00f3n y de ejecuci\u00f3n:<\/strong> recuperar la garant\u00eda puede llevar tiempo y costes, y el inmueble puede valer menos de lo previsto.<\/li>\n<li><strong>Iliquidez y plazo:<\/strong> el capital queda inmovilizado y el vencimiento puede alargarse.<\/li>\n<li><strong>Complejidad:<\/strong> exige an\u00e1lisis jur\u00eddico detallado y seguimiento estrecho.<\/li>\n<li><strong>P\u00e9rdida de capital:<\/strong> toda inversi\u00f3n conlleva riesgo, incluida la p\u00e9rdida parcial o total del capital.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La garant\u00eda inmobiliaria mitiga el riesgo, pero no lo elimina. M\u00e1s detalle en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/riesgos-deuda-privada-inmobiliaria-impago\/\">riesgos de la deuda privada inmobiliaria si el prestatario no paga<\/a>.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo trabaja Ondara<\/h2>\n<p>Desde 2018, <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">Ondara Group<\/a> estructura operaciones de deuda privada con garant\u00eda inmobiliaria. Analizamos cada operaci\u00f3n, usamos activos reales como colateral y buscamos diversificar. El inversor tiene trato directo con el equipo gestor. Ondara persigue rentabilidades objetivo de doble d\u00edgito, nunca garantizadas. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac. Puedes conocer las <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/marcas\/\">marcas del grupo<\/a> en nuestra web.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 son las special situations inmobiliarias?<\/h3>\n<p>Son pr\u00e9stamos con garant\u00eda real para promotores o empresas con tensi\u00f3n financiera, convenios de cr\u00e9dito vigentes, reestructuraci\u00f3n o riesgo de concurso, que conservan activos con valor.<\/p>\n<h3>\u00bfPor qu\u00e9 son m\u00e1s caras que otras deudas?<\/h3>\n<p>Porque el riesgo est\u00e1 en el prestatario y no solo en el proyecto. Seg\u00fan el Observatorio, es el tipo de deuda alternativa de mayor coste.<\/p>\n<h3>\u00bfPor qu\u00e9 no las financia la banca?<\/h3>\n<p>Por regulaci\u00f3n: seg\u00fan el informe, los bancos no pueden asumir ese riesgo, y las revisiones de Basilea, como el CRR3, ampl\u00edan ese per\u00edmetro.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1ntos financiadores las ofrecen?<\/h3>\n<p>El 64 % de los financiadores alternativos, seg\u00fan el Observatorio (octubre de 2026).<\/p>\n<h3>\u00bfSon una inversi\u00f3n sin riesgo?<\/h3>\n<p>No. Existe riesgo de impago, de procedimiento concursal, de valoraci\u00f3n y de iliquidez, y puede haber p\u00e9rdida parcial o total del capital.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>Las special situations financian a quien tiene tensi\u00f3n de liquidez pero activos con valor.<\/li>\n<li>La banca queda fuera por regulaci\u00f3n, y cada revisi\u00f3n de Basilea ampl\u00eda ese espacio.<\/li>\n<li>Es la deuda alternativa de mayor coste, porque asume el mayor riesgo.<\/li>\n<li>Exige an\u00e1lisis legal, garant\u00edas s\u00f3lidas y una salida clara.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres conocer c\u00f3mo invertimos en operaciones con garant\u00eda inmobiliaria, <strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p><strong>\u00bfNecesitas financiaci\u00f3n alternativa?<\/strong> Si eres empresa, promotor o particular y buscas un pr\u00e9stamo con garant\u00eda inmobiliaria, puedes solicitarlo a trav\u00e9s de <strong>Pr\u00e9stamo Capital<\/strong>, nuestra marca de financiaci\u00f3n. <a href=\"https:\/\/prestamo.capital\/contacto\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Contacta con Pr\u00e9stamo Capital<\/a> y estudiaremos tu caso. La concesi\u00f3n est\u00e1 sujeta al an\u00e1lisis y aprobaci\u00f3n de cada operaci\u00f3n.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Special situations inmobiliarias: qu\u00e9 son, cu\u00e1ndo se usan, por qu\u00e9 la banca no las financia y qu\u00e9 riesgos asume el inversor. Datos del Observatorio 2026.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4704,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20,22],"tags":[],"class_list":["post-4882","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inversiones-alterativas","category-private-credit"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4882","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4882"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4882\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4704"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4882"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4882"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4882"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}