{"id":4735,"date":"2026-10-22T16:43:01","date_gmt":"2026-10-22T15:43:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/bridge-to-term-inmobiliario-claves-legales\/"},"modified":"2026-10-22T16:43:01","modified_gmt":"2026-10-22T15:43:01","slug":"bridge-to-term-inmobiliario-claves-legales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/bridge-to-term-inmobiliario-claves-legales\/","title":{"rendered":"Bridge-to-term inmobiliario: claves legales y fiscales"},"content":{"rendered":"<p><strong>El modelo <em>bridge-to-term<\/em> combina un pr\u00e9stamo puente de un financiador alternativo en la fase de desarrollo con un pr\u00e9stamo bancario en la fase de construcci\u00f3n. Seg\u00fan el an\u00e1lisis jur\u00eddico de Cuatrecasas en el <a href=\"https:\/\/www.cuatrecasas.com\/es\/spain\/financiero\/art\/espana-financiacion-alternativa-colateral-hipotecario\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a<\/a> (octubre de 2026), su \u00e9xito depende de planificar desde el primer d\u00eda los contratos, los hitos y las garant\u00edas.<\/strong> En este art\u00edculo resumimos las claves legales y fiscales del informe y lo que significan para quien invierte en deuda con garant\u00eda inmobiliaria.<\/p>\n<p>Este texto es divulgativo. No es una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento jur\u00eddico o fiscal.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 es el modelo bridge-to-term<\/h2>\n<p>Los autores (Manuel Follia y Javier Rodr\u00edguez, de Cuatrecasas) lo describen como un modelo de colaboraci\u00f3n entre fondo y banco, sobre todo en proyectos inmobiliarios nuevos, en dos fases:<\/p>\n<p><img data-dominant-color=\"cdccd4\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #cdccd4;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/modelo-bridge-to-term-es.webp\" alt=\"Esquema del modelo bridge-to-term inmobiliario: pr\u00e9stamo puente de un fondo en la fase de desarrollo y pr\u00e9stamo bancario en la construcci\u00f3n\" width=\"1680\" height=\"945\" class=\"aligncenter size-full wp-image-4728 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/modelo-bridge-to-term-es-200x113.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/modelo-bridge-to-term-es-300x169.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/modelo-bridge-to-term-es-400x225.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/modelo-bridge-to-term-es-600x338.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/modelo-bridge-to-term-es-768x432.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/modelo-bridge-to-term-es-800x450.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/modelo-bridge-to-term-es-1024x576.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/modelo-bridge-to-term-es-1200x675.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/modelo-bridge-to-term-es-1536x864.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/modelo-bridge-to-term-es.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<ul>\n<li><strong>Fase de desarrollo:<\/strong> un fondo de deuda o prestamista alternativo concede un pr\u00e9stamo puente para los <em>soft costs<\/em>: compra de suelo, licencias, proyecto t\u00e9cnico y gestiones previas. Plazo habitual de 12 a 24 meses y un LTV inferior al bancario.<\/li>\n<li><strong>Fase de construcci\u00f3n:<\/strong> cuando el proyecto madura (licencia de obra, <em>ready-to-build<\/em>, preventas que suelen empezar en torno al 50 %), un banco comercial refinancia lo desembolsado por el fondo y financia los <em>hard costs<\/em>, la obra.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Cada financiador se sit\u00faa en su parte de la curva de riesgo y rentabilidad, y el promotor accede a financiaci\u00f3n en una fase en la que la banca no se la conceder\u00eda. El informe observa que cada vez m\u00e1s fondo y banco se conocen antes y pactan las condiciones b\u00e1sicas del pr\u00e9stamo largo antes de firmar el puente. Si quieres ver el funcionamiento del puente en detalle, lee <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/prestamo-puente-inmobiliario-estructura\/\">c\u00f3mo se estructura un pr\u00e9stamo puente inmobiliario<\/a>.<\/p>\n<h2>El coste oculto: pagar dos veces el AJD<\/h2>\n<p>En Espa\u00f1a, cada hipoteca que se constituye tributa por el Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados (AJD), con un tipo de entre el 0,5 % y el 2 % del importe garantizado seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma. Si al pasar del fondo al banco se cancela una hipoteca y se constituye otra, el proyecto paga el AJD dos veces.<\/p>\n<p><strong>Ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico:<\/strong> con una responsabilidad hipotecaria de 5 millones de euros y un tipo del 1,5 %, cada constituci\u00f3n cuesta 75.000 \u20ac. Hacerlo dos veces supone 150.000 \u20ac, dinero que no va al proyecto.<\/p>\n<p>Cuatrecasas apunta tres v\u00edas para mitigarlo, que requieren asesoramiento especializado en cada caso:<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Fuente: Cuatrecasas, Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a, octubre 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Alternativa<\/th>\n<th>C\u00f3mo funciona<\/th>\n<th>Punto a valorar<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Promesa de hipoteca<\/td>\n<td>Se compromete la hipoteca sin otorgarla; el AJD se difiere hasta que se formaliza. Se apoya en la prenda de las participaciones de la sociedad del proyecto, compromisos de no disponer y no gravar y poderes irrevocables<\/td>\n<td>Garant\u00eda alternativa a la hipotecaria, no id\u00e9ntica<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Financiaci\u00f3n multitramo<\/td>\n<td>Una \u00fanica operaci\u00f3n con un tramo de desarrollo y otro de construcci\u00f3n, firmada desde el inicio por todos y garantizada con una sola hipoteca<\/td>\n<td>El AJD se paga una sola vez<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Subrogaci\u00f3n (Ley 2\/1994)<\/td>\n<td>Aplicar los beneficios fiscales de la subrogaci\u00f3n a fondos y prestamistas alternativos<\/td>\n<td>La m\u00e1s compleja; a\u00fan sin experiencias pr\u00e1cticas, seg\u00fan el informe<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<h2>La venta directa: una alternativa a la ejecuci\u00f3n judicial<\/h2>\n<p>La ejecuci\u00f3n hipotecaria judicial en Espa\u00f1a suele ser lenta, costosa e incierta, y el inmueble a menudo se adjudica en subasta por debajo de su valor. Los autores V\u00edctor Utges y Guillermo Ruiz (Cuatrecasas) analizan la <strong>venta directa<\/strong> o pacto marciano: un acuerdo por el que, si hay impago, el acreedor se adjudica el bien o lo vende a un tercero sin subasta, siempre con un precio fijado por una valoraci\u00f3n objetiva en el momento del impago.<\/p>\n<p>Los art\u00edculos 1859 y 1884 del C\u00f3digo Civil proh\u00edben el pacto comisorio, es decir, que el acreedor se apropie sin m\u00e1s del bien dado en garant\u00eda. Pero la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica y el Tribunal Supremo admiten la venta directa si cumple estos requisitos:<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Fuente: Cuatrecasas, Observatorio de Financiaci\u00f3n Alternativa con Colateral Hipotecario en Espa\u00f1a, octubre 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Requisito<\/th>\n<th>Qu\u00e9 exige<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Buena fe y libertad contractual<\/td>\n<td>Pacto libre, no impuesto al deudor en situaci\u00f3n de abuso o necesidad<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Equilibrio entre las partes<\/td>\n<td>Sin enriquecimiento injusto: si el bien vale m\u00e1s que la deuda, la diferencia es del deudor<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Valoraci\u00f3n objetiva e independiente<\/td>\n<td>Procedimiento pactado desde el inicio para fijar el valor en el momento de la ejecuci\u00f3n, normalmente con tasaci\u00f3n de un tercero<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Entrega del sobrante<\/td>\n<td>Lo que exceda de la deuda va al deudor o a acreedores posteriores, habitualmente por dep\u00f3sito notarial<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Intervenci\u00f3n notarial<\/td>\n<td>Requerimiento, aviso a otros acreedores y formalizaci\u00f3n ante notario; an\u00e1lisis caso por caso<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Operaciones entre profesionales<\/td>\n<td>Pensado para empresas; con consumidores, la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2019-3814\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 5\/2019 de cr\u00e9dito inmobiliario<\/a> lo limita severamente<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>El informe cita como referencias la Resoluci\u00f3n de la DGSJFP de 26 de diciembre de 2018 y la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 2017. Frente a la subasta, la venta directa aporta m\u00e1s rapidez, menos costes, un calendario m\u00e1s previsible, menos litigiosidad y un mejor aprovechamiento del valor del bien.<\/p>\n<h2>Construcci\u00f3n industrializada: una garant\u00eda que no encaja<\/h2>\n<p>El pr\u00e9stamo promotor cl\u00e1sico se garantiza con hipoteca sobre lo construido en la parcela. Carlos Lasarte (Cuatrecasas) explica que en la construcci\u00f3n industrializada buena parte del valor se fabrica fuera de la obra, y el art\u00edculo 334.1 del C\u00f3digo Civil solo considera inmuebles las construcciones adheridas al suelo. Por eso propone estructurar la financiaci\u00f3n en dos tramos, uno industrial (con prenda sin desplazamiento o hipoteca mobiliaria) y otro promotor (hipoteca inmobiliaria). El tramo industrial se refinanciar\u00eda con el promotor cuando los m\u00f3dulos ya est\u00e9n montados.<\/p>\n<h2>La renta fija como palanca para los financiadores<\/h2>\n<p>Ana M.\u00aa Gamazo y Javier Calle (Cuatrecasas) destacan la emisi\u00f3n de bonos como v\u00eda para que los veh\u00edculos de deuda inmobiliaria ampl\u00eden su capacidad (financiaci\u00f3n <em>upstream<\/em>) o para que un promotor financie un activo (<em>downstream<\/em>). El marco legal se ha simplificado:<\/p>\n<ul>\n<li>La disposici\u00f3n adicional primera de la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2014-6726\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 10\/2014<\/a> extiende a las sociedades espa\u00f1olas un r\u00e9gimen fiscal favorable para las emisiones admitidas a negociaci\u00f3n, con exenci\u00f3n de retenci\u00f3n a inversores no residentes si se cumplen los requisitos.<\/li>\n<li>La Ley 5\/2015 permiti\u00f3 emitir obligaciones a las sociedades limitadas, con un l\u00edmite del doble de los recursos propios salvo que la emisi\u00f3n est\u00e9 garantizada con hipoteca.<\/li>\n<li>La Ley 6\/2023 de los Mercados de Valores simplific\u00f3 la admisi\u00f3n a negociaci\u00f3n, por ejemplo en el MARF.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Mundo:<\/strong> el <em>direct lending<\/em> naci\u00f3 en Estados Unidos con las grandes gestoras alternativas y lleg\u00f3 a Europa entre 2012 y 2014, primero a Reino Unido y Francia y despu\u00e9s a Alemania, Espa\u00f1a, Italia, el Benelux y los pa\u00edses n\u00f3rdicos.<\/li>\n<li><strong>Europa:<\/strong> el informe recoge una estimaci\u00f3n de LaSalle Investment Management (2025) que sit\u00faa el d\u00e9ficit de financiaci\u00f3n inmobiliaria europeo por encima de 250.000 millones de euros hasta 2030, por vencimientos, LTV bancarios m\u00e1s bajos y el CRR3.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a:<\/strong> el sector inmobiliario es la principal vertical del <em>direct lending<\/em> (promoci\u00f3n residencial, log\u00edstica, oficinas, residencias de estudiantes, hoteles y <em>flex living<\/em>), seg\u00fan Cuatrecasas.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Qu\u00e9 significa para el inversor<\/h2>\n<p>Una garant\u00eda vale lo que valga poder ejecutarla. Cuando inviertes en deuda con garant\u00eda hipotecaria, conviene preguntar qui\u00e9n ha revisado la documentaci\u00f3n, si el contrato est\u00e1 pensado para el relevo bancario, qu\u00e9 pasa si hay impago y si existe un pacto de venta directa v\u00e1lido. Una estructura bien dise\u00f1ada no elimina el riesgo, pero hace m\u00e1s previsible la recuperaci\u00f3n.<\/p>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Riesgo de impago y de plazo:<\/strong> la recuperaci\u00f3n puede tardar m\u00e1s de lo previsto, sobre todo por la v\u00eda judicial.<\/li>\n<li><strong>Riesgo jur\u00eddico:<\/strong> los tribunales analizan cada pacto de venta directa caso por caso; uno mal dise\u00f1ado puede ser nulo.<\/li>\n<li><strong>Riesgo regulatorio:<\/strong> un endurecimiento de la protecci\u00f3n al deudor entre profesionales afectar\u00eda al mercado, seg\u00fan el informe.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de valoraci\u00f3n e iliquidez:<\/strong> el valor del inmueble puede bajar, y el capital queda inmovilizado durante el plazo.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>C\u00f3mo trabajamos en Ondara<\/h2>\n<p>En Ondara concedemos pr\u00e9stamos puente con hipoteca de primer rango sobre inmuebles tasados por un tercero, a empresas, patrimonialistas e inversores inmobiliarios. Contamos con un \u00e1rea legal propia, Ondara Legal, en colaboraci\u00f3n con Valls Guiu Abogados, que revisa la documentaci\u00f3n y las garant\u00edas de cada operaci\u00f3n y lleva, si hace falta, la ejecuci\u00f3n y la recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n. Nuestros inversores eligen operaci\u00f3n a operaci\u00f3n, desde 25.000 \u20ac, con plazos de 12 a 36 meses y rentabilidades objetivo de doble d\u00edgito, nunca garantizadas. Conoce m\u00e1s en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">qui\u00e9nes somos<\/a> y en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/marcas\/\">nuestras marcas<\/a>, o repasa <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/riesgos-deuda-privada-inmobiliaria-impago\/\">qu\u00e9 pasa si un pr\u00e9stamo inmobiliario no se paga<\/a>.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es el bridge-to-term?<\/h3>\n<p>Un modelo en el que un financiador alternativo da un pr\u00e9stamo puente en la fase de desarrollo y un banco lo refinancia en la construcci\u00f3n, cuando el proyecto ya cumple sus requisitos.<\/p>\n<h3>\u00bfPor qu\u00e9 se puede pagar dos veces el AJD?<\/h3>\n<p>Porque si se cancela la hipoteca del fondo y se constituye una nueva para el banco, cada constituci\u00f3n tributa. Hay estructuras, como la financiaci\u00f3n multitramo, que lo evitan.<\/p>\n<h3>\u00bfEs legal el pacto marciano o venta directa?<\/h3>\n<p>S\u00ed, si cumple los requisitos que exigen la DGSJFP y el Tribunal Supremo: valoraci\u00f3n objetiva, entrega del sobrante, buena fe, equilibrio entre las partes e intervenci\u00f3n notarial, sobre todo entre profesionales.<\/p>\n<h3>\u00bfSe puede pactar la venta directa con un consumidor?<\/h3>\n<p>Muy dif\u00edcilmente: la Ley 5\/2019 de cr\u00e9dito inmobiliario limita mucho esa libertad cuando el deudor es un consumidor.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 debo revisar como inversor en deuda con garant\u00eda hipotecaria?<\/h3>\n<p>El rango de la hipoteca, la tasaci\u00f3n, el LTV, la documentaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, el plan de salida y c\u00f3mo se ejecutar\u00eda la garant\u00eda. Hazlo con un profesional.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>El <em>bridge-to-term<\/em> une un pr\u00e9stamo puente alternativo y un pr\u00e9stamo bancario en dos fases del mismo proyecto.<\/li>\n<li>Planificar la transici\u00f3n evita costes como el doble AJD (0,5 %-2 % del importe garantizado).<\/li>\n<li>La venta directa es una v\u00eda reconocida para ejecutar garant\u00edas sin subasta, con requisitos estrictos.<\/li>\n<li>La construcci\u00f3n industrializada y la renta fija abren nuevas estructuras de financiaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Toda inversi\u00f3n conlleva riesgo, incluida la p\u00e9rdida de capital y la iliquidez.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres saber c\u00f3mo analizamos y estructuramos cada operaci\u00f3n, <strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Bridge-to-term inmobiliario: c\u00f3mo pasar del pr\u00e9stamo puente al bancario sin pagar dos veces el AJD y c\u00f3mo funciona la venta directa, seg\u00fan Cuatrecasas.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4201,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[21,22],"tags":[],"class_list":["post-4735","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-direct-lending","category-private-credit"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4735","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4735"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4735\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4201"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4735"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4735"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4735"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}