{"id":4707,"date":"2026-10-22T05:54:22","date_gmt":"2026-10-22T04:54:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria\/"},"modified":"2026-10-22T05:54:22","modified_gmt":"2026-10-22T04:54:22","slug":"concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria\/","title":{"rendered":"Concurso de acreedores y deuda privada: qu\u00e9 pasa"},"content":{"rendered":"<p><strong>Si el prestatario entra en concurso de acreedores, el inversor en deuda privada con garant\u00eda hipotecaria conserva, en principio, un derecho preferente sobre el inmueble hipotecado, pero la ejecuci\u00f3n puede paralizarse durante meses y cobrar\u00e1, como m\u00e1ximo, lo que se obtenga por el bien y nunca m\u00e1s que la deuda originaria.<\/strong> Es un escenario poco agradable, pero conviene entenderlo antes de invertir, no despu\u00e9s.<\/p>\n<p>Este texto es divulgativo y se basa en el texto refundido de la Ley Concursal. No es una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento jur\u00eddico.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 es el concurso de acreedores y por qu\u00e9 importa en deuda privada<\/h2>\n<p>El concurso de acreedores es el procedimiento judicial que ordena el pago de las deudas de una persona o empresa que no puede atenderlas. En \u00e9l, un juez mercantil y una administraci\u00f3n concursal organizan qui\u00e9n cobra, cu\u00e1nto y en qu\u00e9 orden.<\/p>\n<p>Para quien presta dinero con garant\u00eda inmobiliaria, el concurso es uno de los escenarios de estr\u00e9s posibles. Si el prestatario deja de pagar y adem\u00e1s se declara en concurso, las reglas de recuperaci\u00f3n cambian respecto a una <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/ejecuciones-hipotecarias-2026-inversor\/\">ejecuci\u00f3n hipotecaria ordinaria<\/a>. Por eso forma parte de los <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/riesgos-deuda-privada-inmobiliaria-impago\/\">riesgos de la deuda privada inmobiliaria<\/a> que todo inversor deber\u00eda conocer.<\/p>\n<h2>Privilegio especial: qu\u00e9 ventaja da la hipoteca<\/h2>\n<p>El art\u00edculo 270 del texto refundido de la Ley Concursal clasifica como cr\u00e9ditos con privilegio especial los garantizados con hipoteca, inmobiliaria o mobiliaria, sobre los bienes hipotecados. Esto significa que el acreedor hipotecario cobra con cargo al bien afecto antes que los acreedores ordinarios.<\/p>\n<p>Tres ideas ayudan a entenderlo:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>El privilegio es sobre el bien.<\/strong> No protege todo el patrimonio del deudor, solo el inmueble hipotecado.<\/li>\n<li><strong>Hay prioridad entre garant\u00edas.<\/strong> Si el mismo bien responde a varias deudas con privilegio especial, se paga seg\u00fan la prioridad temporal (art\u00edculo 431).<\/li>\n<li><strong>El valor de la garant\u00eda importa.<\/strong> Si la deuda supera el valor razonable del inmueble, la parte que excede se clasifica como cr\u00e9dito de menor rango (art\u00edculos 272 y 273).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Por eso la <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/valor-garantia-inmobiliaria-deuda-privada\/\">valoraci\u00f3n de la garant\u00eda inmobiliaria<\/a> y un LTV prudente son decisivos desde el primer d\u00eda, no solo cuando surge el problema.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 ocurre con la ejecuci\u00f3n de la garant\u00eda durante el concurso<\/h2>\n<p>Aqu\u00ed est\u00e1 la diferencia pr\u00e1ctica m\u00e1s importante. La declaraci\u00f3n de concurso no borra la garant\u00eda, pero s\u00ed condiciona cu\u00e1ndo y c\u00f3mo se puede ejecutar.<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Fuente: BOE, texto refundido de la Ley Concursal (Real Decreto Legislativo 1\/2020), arts. 145 a 149 y 213, octubre 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Situaci\u00f3n<\/th>\n<th>Qu\u00e9 ocurre con la garant\u00eda real<\/th>\n<th>Referencia<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Declaraci\u00f3n de concurso<\/td>\n<td>Las ejecuciones ya iniciadas quedan suspendidas y no se pueden iniciar sobre bienes necesarios para la actividad<\/td>\n<td>Art. 145<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Bien no necesario para la actividad<\/td>\n<td>Se puede ejecutar si el juez del concurso as\u00ed lo declara<\/td>\n<td>Arts. 146 y 147<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Un a\u00f1o sin apertura de liquidaci\u00f3n<\/td>\n<td>El acreedor puede iniciar o reanudar la ejecuci\u00f3n<\/td>\n<td>Art. 148<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Apertura de liquidaci\u00f3n<\/td>\n<td>Pueden perderse derechos de ejecuci\u00f3n no ejercitados; se recuperan si pasa un a\u00f1o sin vender el bien<\/td>\n<td>Art. 149<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Cobro tras vender el bien<\/td>\n<td>El acreedor recibe el importe obtenido, sin superar la deuda originaria; el resto va a la masa<\/td>\n<td>Art. 213<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>En la pr\u00e1ctica, el principal coste para el inversor es el tiempo: meses, e incluso m\u00e1s, en los que el capital est\u00e1 inmovilizado y sin certeza de cobrar intereses.<\/p>\n<p><img data-dominant-color=\"9a9486\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #9a9486;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/documentos-concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria.webp\" alt=\"Documentos y carpetas sobre una mesa: concurso de acreedores y deuda privada con garant\u00eda hipotecaria\" width=\"1680\" height=\"1120\" class=\"aligncenter size-full wp-image-4704 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/documentos-concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria-200x133.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/documentos-concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria-300x200.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/documentos-concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria-400x267.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/documentos-concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria-600x400.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/documentos-concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria-768x512.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/documentos-concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria-800x533.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/documentos-concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria-1024x683.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/documentos-concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria-1200x800.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/documentos-concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria-1536x1024.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/documentos-concurso-acreedores-deuda-privada-hipotecaria.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<h2>Ejemplo ilustrativo: cu\u00e1nto cobra el acreedor hipotecario<\/h2>\n<p>Este es un ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico, con supuestos simplificados que no incluyen costes de ejecuci\u00f3n, impuestos ni intereses de demora. Imagina una deuda originaria de 420.000 \u20ac (capital m\u00e1s intereses devengados) garantizada con un inmueble.<\/p>\n<div class=\"tabla-seo\">\n<table>\n<caption>Ejemplo ilustrativo elaborado por Ondara Group, octubre 2026<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Escenario<\/th>\n<th>Importe obtenido por el inmueble<\/th>\n<th>Cobra el acreedor<\/th>\n<th>Resultado<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>A<\/td>\n<td>450.000 \u20ac<\/td>\n<td>420.000 \u20ac<\/td>\n<td>Cobra la deuda completa; 30.000 \u20ac van a la masa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>B<\/td>\n<td>350.000 \u20ac<\/td>\n<td>350.000 \u20ac<\/td>\n<td>Quedan 70.000 \u20ac sin cubrir, tratados seg\u00fan su clasificaci\u00f3n en el concurso<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>C<\/td>\n<td>280.000 \u20ac<\/td>\n<td>280.000 \u20ac<\/td>\n<td>Quedan 140.000 \u20ac sin cubrir, con riesgo de recuperar poco o nada<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>La lecci\u00f3n es clara: el excedente no es para el inversor y el d\u00e9ficit s\u00ed es su problema. De ah\u00ed la importancia de que el pr\u00e9stamo sea prudente respecto al valor de venta realista del inmueble.<\/p>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Mundo, abril de 2026.<\/strong> Un informe del Servicio de Investigaci\u00f3n del Congreso de EE. UU., publicado el 27 de marzo y actualizado el 2 de abril de 2026, recoge que varios fondos de cr\u00e9dito privado limitaron los reembolsos tras una ola de peticiones de salida. El tope habitual ronda el 5 % del patrimonio neto por trimestre, y el informe cita una tasa de impago del cr\u00e9dito privado estadounidense del 5,8 % en enero de 2026, seg\u00fan Fitch. <a href=\"https:\/\/www.everycrsreport.com\/reports\/IN12674.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ver informe<\/a>. Muestra que la iliquidez no es te\u00f3rica.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a, 11 de agosto de 2026.<\/strong> Seg\u00fan la estad\u00edstica del procedimiento concursal del segundo trimestre de 2026, hubo 14.608 deudores concursados: un 11,8 % menos que el trimestre anterior, pero un 20,2 % m\u00e1s que un a\u00f1o antes. Los concursos de empresas subieron un 11,6 % en t\u00e9rminos anuales. <a href=\"https:\/\/www.registradores.org\/documents\/d\/guest\/np-epc-2t-2026-1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ver nota<\/a>. Los datos sugieren que conviene no dar el concurso por improbable.<\/li>\n<li><strong>Jurisprudencia, 3 de octubre de 2025.<\/strong> La sentencia del Tribunal Supremo 1377\/2025, seg\u00fan un comentario publicado, aclara que el valor de la garant\u00eda determina la clasificaci\u00f3n del cr\u00e9dito, pero no limita lo que el acreedor puede cobrar de la realizaci\u00f3n del bien, dentro de la deuda originaria. <a href=\"https:\/\/elderecho.com\/?p=465401\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ver comentario<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Para un inversor particular en Espa\u00f1a, la conclusi\u00f3n es pr\u00e1ctica: la garant\u00eda real ayuda, pero la rentabilidad final depende del plazo, del valor de realizaci\u00f3n y de la calidad del an\u00e1lisis previo. Conviene leer tambi\u00e9n c\u00f3mo afectan los <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/impagos-private-credit-2026\/\">impagos en private credit<\/a> y la <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/reestructuracion-deuda-empresarial\/\">reestructuraci\u00f3n de deuda empresarial<\/a> como alternativa al concurso.<\/p>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>P\u00e9rdida parcial o total del capital.<\/strong> Si el inmueble se vende por menos que la deuda, hay un d\u00e9ficit.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de plazo e iliquidez.<\/strong> La suspensi\u00f3n de ejecuciones alarga la recuperaci\u00f3n y no hay mercado secundario garantizado.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de valoraci\u00f3n.<\/strong> Una tasaci\u00f3n optimista puede no coincidir con el precio real de venta.<\/li>\n<li><strong>Riesgo jur\u00eddico.<\/strong> Las reglas concursales son t\u00e9cnicas y cambian con la jurisprudencia y las reformas.<\/li>\n<li><strong>Costes y gastos.<\/strong> La ejecuci\u00f3n y la venta tienen costes que reducen el importe final.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La garant\u00eda inmobiliaria mitiga estos riesgos, pero no los elimina.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo reducir la exposici\u00f3n: buenas pr\u00e1cticas del inversor<\/h2>\n<ol>\n<li>Revisar el LTV y la tasaci\u00f3n independiente de la garant\u00eda.<\/li>\n<li>Comprobar rango de la hipoteca y cargas previas en el Registro de la Propiedad.<\/li>\n<li>Analizar la solvencia del prestatario y su plan de salida.<\/li>\n<li>Repartir el capital entre varias operaciones, plazos y activos.<\/li>\n<li>Leer el contrato y entender el calendario real de recuperaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>C\u00f3mo trabaja Ondara<\/h2>\n<p>En <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">Ondara Group<\/a> trabajamos desde 2018 con activos reales como colateral. Analizamos cada operaci\u00f3n de forma individual, buscamos diversificar y mantenemos trato directo con el equipo gestor. Ondara busca rentabilidades objetivo de doble d\u00edgito, siempre como objetivo y nunca garantizadas. Puedes conocer las <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/marcas\/\">marcas del grupo<\/a>. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 pasa con mi inversi\u00f3n si el prestatario entra en concurso?<\/h3>\n<p>La garant\u00eda hipotecaria sigue existiendo, pero la ejecuci\u00f3n puede suspenderse o aplazarse seg\u00fan el tipo de bien y la fase del concurso. El cobro se limita al importe obtenido por el inmueble, sin superar la deuda originaria.<\/p>\n<h3>\u00bfSe pierde la hipoteca al declararse el concurso?<\/h3>\n<p>No. El cr\u00e9dito con garant\u00eda hipotecaria se clasifica con privilegio especial sobre el bien hipotecado. Lo que cambia es cu\u00e1ndo y c\u00f3mo puede ejecutarse.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto tarda en recuperarse el dinero?<\/h3>\n<p>No hay un plazo fijo. Depende del juzgado, de la fase del concurso, de si el bien es necesario para la actividad y de la venta del inmueble. Puede ser largo.<\/p>\n<h3>\u00bfPuedo perder todo el capital?<\/h3>\n<p>S\u00ed, es posible perder parte o la totalidad del capital si el valor de venta del inmueble es bajo y hay un d\u00e9ficit relevante.<\/p>\n<h3>\u00bfC\u00f3mo se reduce este riesgo?<\/h3>\n<p>Con LTV prudentes, tasaciones independientes, an\u00e1lisis jur\u00eddico previo y diversificaci\u00f3n. Ninguna medida elimina el riesgo por completo.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>La hipoteca da privilegio especial sobre el inmueble, no sobre todo el patrimonio.<\/li>\n<li>El concurso puede suspender la ejecuci\u00f3n y alargar la recuperaci\u00f3n.<\/li>\n<li>El inversor cobra lo que se obtiene por el bien, sin superar la deuda originaria.<\/li>\n<li>El d\u00e9ficit, si lo hay, es riesgo del inversor.<\/li>\n<li>LTV prudente, valoraci\u00f3n independiente y diversificaci\u00f3n son las mejores defensas.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres conocer c\u00f3mo invertimos con activos reales, <strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p>Consulta el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2020-4859\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">texto refundido de la Ley Concursal en el BOE<\/a>.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Concurso de acreedores y deuda privada: qu\u00e9 ocurre con la hipoteca, cu\u00e1nto cobra el inversor y qu\u00e9 riesgos asumir. Con ejemplo ilustrativo y normativa.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4321,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20,22],"tags":[],"class_list":["post-4707","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inversiones-alterativas","category-private-credit"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4707","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4707"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4707\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4321"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4707"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4707"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4707"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}