{"id":4595,"date":"2026-10-16T02:51:31","date_gmt":"2026-10-16T01:51:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/fiscalidad-cesion-remate-npl-reo\/"},"modified":"2026-10-16T02:51:31","modified_gmt":"2026-10-16T01:51:31","slug":"fiscalidad-cesion-remate-npl-reo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/fiscalidad-cesion-remate-npl-reo\/","title":{"rendered":"Fiscalidad de la cesi\u00f3n de remate: gu\u00eda 2026"},"content":{"rendered":"<p><strong>La fiscalidad de la cesi\u00f3n de remate depende de tres cosas: cu\u00e1ndo se declara la cesi\u00f3n, qui\u00e9n vende el inmueble y en qu\u00e9 comunidad aut\u00f3noma est\u00e1<\/strong>. Seg\u00fan el caso, el inversor puede soportar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA, m\u00e1s la plusval\u00eda municipal, el IBI y, al vender, el IRPF o el Impuesto sobre Sociedades. Esta gu\u00eda explica el esquema general, qu\u00e9 tendencias del mercado lo rodean y c\u00f3mo afectan los impuestos a la rentabilidad de una operaci\u00f3n distressed.<\/p>\n<p>Es una gu\u00eda divulgativa. La tributaci\u00f3n concreta de cada operaci\u00f3n debe revisarla un asesor fiscal antes de invertir.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 es una cesi\u00f3n de remate y por qu\u00e9 importa la fiscalidad<\/h2>\n<p>En una subasta, el <strong>remate<\/strong> es la adjudicaci\u00f3n del inmueble al mejor postor. La <strong>cesi\u00f3n de remate<\/strong> permite que quien ha pujado transfiera ese derecho a un tercero, que es quien acaba qued\u00e1ndose con el bien. Si quieres repasar el mecanismo completo, tienes nuestra gu\u00eda sobre <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/cesion-de-remate-como-analizarla\/\">c\u00f3mo analizar una cesi\u00f3n de remate<\/a>.<\/p>\n<p>La fiscalidad importa porque se suma al precio de entrada. En operaciones con margen ajustado, un par de puntos de impuesto pueden decidir si la operaci\u00f3n compensa o no.<\/p>\n<h2>ITP o IVA: el primer impuesto de la adjudicaci\u00f3n<\/h2>\n<p>La compra de un inmueble en subasta no escapa al sistema general. Con car\u00e1cter general:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>ITP (modalidad de transmisiones onerosas):<\/strong> es el impuesto habitual cuando el inmueble procede de un particular o de un transmitente que no act\u00faa como empresario en esa operaci\u00f3n. Lo paga el adquirente y su tipo lo fija cada comunidad aut\u00f3noma.<\/li>\n<li><strong>IVA:<\/strong> puede aplicarse si el transmitente es empresario y la operaci\u00f3n no est\u00e1 exenta, por ejemplo en obra nueva o solares. En ese caso, en determinados supuestos, se a\u00f1ade el Actos Jur\u00eddicos Documentados (AJD).<\/li>\n<li><strong>Tipos auton\u00f3micos:<\/strong> var\u00edan de una comunidad a otra. En Catalu\u00f1a ha habido cambios recientes, as\u00ed que conviene consultar el tipo vigente en la <a href=\"https:\/\/atc.gencat.cat\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ag\u00e8ncia Tribut\u00e0ria de Catalunya<\/a> y no fiarse de cifras antiguas.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Cesi\u00f3n de remate: \u00bfuna transmisi\u00f3n o dos?<\/h2>\n<p>Esta es la cuesti\u00f3n que m\u00e1s discusi\u00f3n genera. El art\u00edculo 20 del Reglamento del ITP distingue dos casos en las subastas judiciales:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Cu\u00e1ndo se declara la cesi\u00f3n<\/th>\n<th>Transmisiones que se liquidan<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>En el mismo acto de la subasta<\/td>\n<td>Una sola, a favor del cesionario<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Despu\u00e9s de la subasta<\/td>\n<td>Dos: una al adjudicatario del remate y otra al cesionario<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>As\u00ed lo resume un <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=7493\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">an\u00e1lisis de Notarios y Registradores<\/a> publicado en 2015. Es un texto antiguo, pero describe la regla de partida. Seg\u00fan los an\u00e1lisis jur\u00eddicos consultados, adem\u00e1s, el Tribunal Econ\u00f3mico-Administrativo Central (TEAC) consider\u00f3 en una resoluci\u00f3n de 21 de junio de 2021 que esa regla no se extiende a las subastas extrajudiciales, y que en ellas se entienden dos transmisiones.<\/p>\n<p>Otros dos matices: si la cesi\u00f3n se hace con sobreprecio o de forma gratuita, puede tributar de forma distinta (por ejemplo, el sobreprecio puede analizarse a efectos de IVA), y la Administraci\u00f3n revisa estas operaciones con atenci\u00f3n. El criterio no es pac\u00edfico, por lo que conviene dejar por escrito cu\u00e1ndo y c\u00f3mo se declar\u00f3 la cesi\u00f3n.<\/p>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Espa\u00f1a (7 de agosto de 2026).<\/strong> El <a href=\"https:\/\/www.ine.es\/dyngs\/Prensa\/ETDP0626.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">INE public\u00f3 datos provisionales de junio<\/a>: 59.288 compraventas de viviendas inscritas, un 1,6 % m\u00e1s que un a\u00f1o antes, y un 7,0 % m\u00e1s de fincas transmitidas en conjunto. Un mercado que sigue movi\u00e9ndose es un mercado donde los impuestos de transmisi\u00f3n se pagan con frecuencia, y donde la salida de un inmueble adjudicado es m\u00e1s probable.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a (14 de mayo de 2026).<\/strong> El <a href=\"https:\/\/www.bde.es\/f\/webbe\/Secciones\/Publicaciones\/InformesBoletinesRevistas\/InformesEstabilidadFinancera\/26\/IEF_2026_1_Cap1.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Informe de Estabilidad Financiera de primavera del Banco de Espa\u00f1a<\/a> considera contenidos los riesgos inmobiliarios para la estabilidad financiera, aunque los precios reales siguen subiendo. Para el inversor, precios al alza ayudan a la salida, pero encarecen la entrada.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a (julio de 2026).<\/strong> Seg\u00fan un directivo de Hipoges recogido por <a href=\"https:\/\/brainsre.news\/?p=314792\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Brainsre<\/a>, el mercado de carteras de cr\u00e9dito es maduro y estable, sin una crisis que dispare el volumen. Son estimaciones de una empresa del sector, no cifras oficiales.<\/li>\n<li><strong>Mundo (16 de julio de 2026).<\/strong> <a href=\"https:\/\/octus.com\/resources\/blog\/data-drop-european-private-credit-defies-headlines-with-renewed-lbo-momentum\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Octus<\/a> contabiliz\u00f3 494 operaciones de direct lending en Europa en el primer semestre, un 4 % m\u00e1s que un a\u00f1o antes. M\u00e1s capital buscando operaciones suele traducirse en m\u00e1s competencia por los activos.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Qu\u00e9 significa para un inversor particular en Espa\u00f1a:<\/strong> con un mercado estable y competido, el margen de muchas operaciones distressed depende m\u00e1s de la eficiencia fiscal y del plazo que de comprar a un precio de saldo.<\/p>\n<p><img data-dominant-color=\"7d756a\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #7d756a;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fiscalidad-cesion-remate-calculadora-documentos.webp\" alt=\"Calculadora sobre documentos para calcular la fiscalidad de una cesi\u00f3n de remate\" width=\"1680\" height=\"1120\" class=\"aligncenter size-full wp-image-4592 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fiscalidad-cesion-remate-calculadora-documentos-200x133.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fiscalidad-cesion-remate-calculadora-documentos-300x200.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fiscalidad-cesion-remate-calculadora-documentos-400x267.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fiscalidad-cesion-remate-calculadora-documentos-600x400.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fiscalidad-cesion-remate-calculadora-documentos-768x512.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fiscalidad-cesion-remate-calculadora-documentos-800x533.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fiscalidad-cesion-remate-calculadora-documentos-1024x683.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fiscalidad-cesion-remate-calculadora-documentos-1200x800.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fiscalidad-cesion-remate-calculadora-documentos-1536x1024.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fiscalidad-cesion-remate-calculadora-documentos.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<h2>Otros impuestos y costes que se suman<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Plusval\u00eda municipal (IIVTNU):<\/strong> grava el incremento de valor del suelo cuando se transmite el inmueble. Depende de cada ayuntamiento y no se paga si no hay ganancia real. Qui\u00e9n la soporta en una subasta conviene revisarlo caso por caso.<\/li>\n<li><strong>IBI y deudas de comunidad:<\/strong> pueden quedar pendientes. Revisa las cargas y grav\u00e1menes anteriores, que en una ejecuci\u00f3n pueden subsistir.<\/li>\n<li><strong>Al vender el inmueble:<\/strong> si inviertes como persona f\u00edsica, la ganancia tributa en el IRPF (base del ahorro, con tipos progresivos; consulta la <a href=\"https:\/\/sede.agenciatributaria.gob.es\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">escala vigente en la Agencia Tributaria<\/a>). Si inviertes a trav\u00e9s de una sociedad, tributa en el Impuesto sobre Sociedades.<\/li>\n<li><strong>NPL y REO:<\/strong> comprar un cr\u00e9dito dudoso (NPL) o un inmueble ya adjudicado a una entidad (REO) tiene su propio tratamiento fiscal, distinto al de la cesi\u00f3n de remate. Lo explicamos en nuestras gu\u00edas de <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/comprar-carteras-npl-espana\/\">carteras NPL<\/a> y de <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/invertir-activos-reo-espana\/\">activos REO<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico: cu\u00e1nto pesa el ITP<\/h2>\n<p>Imaginemos una cesi\u00f3n de remate con estos supuestos inventados: precio de adjudicaci\u00f3n de 100.000 \u20ac, 10.000 \u20ac de gastos jur\u00eddicos, de reforma y otros, y una venta posterior a 130.000 \u20ac con un 3 % de costes de venta. Solo cambia el tipo de ITP aplicable. El resultado es antes de IRPF o Impuesto sobre Sociedades.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Tipo de ITP (supuesto)<\/th>\n<th>Impuesto<\/th>\n<th>Inversi\u00f3n total<\/th>\n<th>Resultado antes de impuestos sobre el beneficio<\/th>\n<th>Margen sobre la inversi\u00f3n<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>6 %<\/td>\n<td>6.000 \u20ac<\/td>\n<td>116.000 \u20ac<\/td>\n<td>10.100 \u20ac<\/td>\n<td>8,7 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>8 %<\/td>\n<td>8.000 \u20ac<\/td>\n<td>118.000 \u20ac<\/td>\n<td>8.100 \u20ac<\/td>\n<td>6,9 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>10 %<\/td>\n<td>10.000 \u20ac<\/td>\n<td>120.000 \u20ac<\/td>\n<td>6.100 \u20ac<\/td>\n<td>5,1 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Es un ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico, sin relaci\u00f3n con ninguna operaci\u00f3n real ni con resultados de Ondara Group. Muestra que cuatro puntos de ITP reducen el resultado en casi 4.000 \u20ac sobre una misma operaci\u00f3n, y que el margen no incluye el coste del tiempo.<\/p>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Riesgo fiscal:<\/strong> el criterio de la Administraci\u00f3n puede cambiar, y una liquidaci\u00f3n posterior puede encarecer la operaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Riesgo legal y de cargas:<\/strong> deudas o cargas previas, defectos procesales u ocupaci\u00f3n pueden alargar plazos y costes.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de plazo e iliquidez:<\/strong> el capital puede quedar inmovilizado m\u00e1s tiempo del previsto y no siempre se puede vender antes.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de valoraci\u00f3n:<\/strong> el inmueble puede valer menos de lo esperado al vender.<\/li>\n<li><strong>P\u00e9rdida de capital:<\/strong> toda inversi\u00f3n conlleva riesgo, incluida la p\u00e9rdida parcial o total del capital. La garant\u00eda inmobiliaria mitiga el riesgo, pero no lo elimina.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>C\u00f3mo trabaja Ondara Group<\/h2>\n<p>Ondara Group es una gestora de inversiones alternativas con sede en Barcelona que trabaja desde 2018. Estructura operaciones con activos reales como colateral, analiza cada operaci\u00f3n tambi\u00e9n en su dimensi\u00f3n jur\u00eddica y fiscal, busca diversificar y ofrece trato directo con el equipo gestor. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac. Puedes conocer al equipo en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">qui\u00e9nes somos<\/a>, y los servicios jur\u00eddicos del grupo en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/servicios-legales-inversion-inmobiliaria\/\">servicios legales<\/a>. Si te interesa la vertiente de riesgos, lee tambi\u00e9n sobre <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/invertir-inmuebles-ocupados-riesgos\/\">inmuebles ocupados<\/a>.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQui\u00e9n paga el ITP en una cesi\u00f3n de remate?<\/h3>\n<p>Con car\u00e1cter general lo paga el adquirente del inmueble. Si hay una o dos transmisiones depende de cu\u00e1ndo se declar\u00f3 la cesi\u00f3n y del tipo de subasta.<\/p>\n<h3>\u00bfLa cesi\u00f3n de remate lleva IVA?<\/h3>\n<p>Depende de qui\u00e9n transmite el inmueble y de la naturaleza de la operaci\u00f3n. Si el transmitente es empresario y no hay exenci\u00f3n, puede aplicarse IVA en lugar de ITP. Consulta con un asesor fiscal.<\/p>\n<h3>\u00bfSe paga plusval\u00eda municipal si no hay beneficio?<\/h3>\n<p>No se paga si no hay incremento real de valor, pero cada ayuntamiento tiene sus ordenanzas y plazos. Rev\u00edsalo antes de vender.<\/p>\n<h3>\u00bfTributa igual una cesi\u00f3n de remate que comprar un NPL?<\/h3>\n<p>No. Comprar un cr\u00e9dito y adjudicarse un inmueble en subasta son operaciones distintas y tienen un tratamiento fiscal diferente.<\/p>\n<h3>\u00bfEs una inversi\u00f3n segura?<\/h3>\n<p>No. Tiene riesgos fiscales, legales, de plazo y de valoraci\u00f3n, y se puede perder parte o todo el capital invertido.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>La adjudicaci\u00f3n en subasta tributa por ITP o IVA seg\u00fan qui\u00e9n transmite, con tipos de ITP que fija cada comunidad.<\/li>\n<li>Si la cesi\u00f3n se declara en el acto de la subasta judicial, se liquida una sola transmisi\u00f3n; si se declara despu\u00e9s, dos.<\/li>\n<li>Plusval\u00eda municipal, IBI, cargas y la tributaci\u00f3n de la venta posterior reducen el margen.<\/li>\n<li>Un tipo de ITP m\u00e1s alto puede recortar de forma notable el resultado, como muestra el ejemplo ilustrativo.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En Ondara Group trabajamos con deuda privada y activos inmobiliarios con colateral real. Si quieres conocer c\u00f3mo invertir con nosotros, <strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Fiscalidad de la cesi\u00f3n de remate, NPL y REO en Espa\u00f1a (2026): ITP, IVA, plusval\u00eda municipal e IRPF, con un ejemplo ilustrativo y los riesgos clave.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4227,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20,24],"tags":[],"class_list":["post-4595","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inversiones-alterativas","category-real-estate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4595","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4595"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4595\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4227"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4595"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4595"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4595"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}