{"id":4350,"date":"2026-10-08T02:51:30","date_gmt":"2026-10-08T01:51:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/que-es-el-ltv-prestamo-inmobiliario\/"},"modified":"2026-10-09T00:49:38","modified_gmt":"2026-10-08T23:49:38","slug":"que-es-el-ltv-prestamo-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/que-es-el-ltv-prestamo-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Qu\u00e9 es el LTV en un pr\u00e9stamo inmobiliario: gu\u00eda 2026"},"content":{"rendered":"<p>El LTV (<em>loan to value<\/em>) es el porcentaje que representa un pr\u00e9stamo sobre el valor del inmueble que lo garantiza: un pr\u00e9stamo de 150.000 \u20ac sobre una vivienda tasada en 250.000 \u20ac tiene un LTV del 60 %. Es la primera cifra que conviene mirar cuando una operaci\u00f3n incluye garant\u00eda inmobiliaria, porque indica cu\u00e1nto margen existe si el precio del inmueble baja.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 es el LTV y c\u00f3mo se calcula<\/h2>\n<p>La f\u00f3rmula es sencilla:<\/p>\n<p><strong>LTV = importe del pr\u00e9stamo \u00f7 valor del inmueble \u00d7 100<\/strong><\/p>\n<p>Conviene precisar tres detalles:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>El valor de referencia suele ser la tasaci\u00f3n<\/strong>, no el precio de compraventa. En Espa\u00f1a, las tasaciones con finalidad hipotecaria las realizan sociedades homologadas por el Banco de Espa\u00f1a, siguiendo la Orden ECO\/805\/2003.<\/li>\n<li><strong>Si hay varias cargas, cuenta el LTV conjunto.<\/strong> Es la suma de todos los pr\u00e9stamos garantizados con el inmueble dividida entre su valor, no solo el tuyo.<\/li>\n<li><strong>En promoci\u00f3n<\/strong>, el valor puede ser el del suelo, el de la obra en curso o el del proyecto terminado. Por eso se habla tambi\u00e9n de LTC (<em>loan to cost<\/em>) y de LTV sobre valor final.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres el marco general de este tipo de operaciones, tienes nuestra gu\u00eda sobre <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/invertir-prestamos-garantia-hipotecaria\/\">invertir en pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria<\/a>.<\/p>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<p>El LTV no se analiza en el vac\u00edo. Dos referencias recientes ayudan a situarlo:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Zona euro, 21 de julio de 2026.<\/strong> En su <a href=\"https:\/\/www.ecb.europa.eu\/press\/pr\/date\/2026\/html\/ecb.pr260721~44ee50f75c.es.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">encuesta sobre pr\u00e9stamos bancarios de julio de 2026<\/a>, el BCE informa de que los bancos endurecieron los criterios de concesi\u00f3n a empresas y a hogares para vivienda en el segundo trimestre y de que aument\u00f3 el porcentaje de solicitudes denegadas. Prev\u00e9n m\u00e1s endurecimiento en el tercer trimestre. Con un banco m\u00e1s selectivo, la financiaci\u00f3n privada gana presencia, y el inversor debe fijarse m\u00e1s en la calidad de la garant\u00eda.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a, 2025\u20132026.<\/strong> Seg\u00fan recoge la prensa econ\u00f3mica a partir de la Memoria de la Central de Informaci\u00f3n de Riesgos del Banco de Espa\u00f1a (<a href=\"https:\/\/www.elindependiente.com\/economia\/2026\/07\/16\/hipotecas-80-valor-vivienda-disparan-banco-espana\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">El Independiente, 16 de julio de 2026<\/a>), las hipotecas con LTV superior al 80 % crecieron un 38,5 % en 2025 y alcanzaron un 13,8 % del total. Otras mediciones (sobre precio de compra o sobre nueva producci\u00f3n) dan porcentajes distintos, as\u00ed que los datos no son directamente comparables.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a, mayo de 2026.<\/strong> El <a href=\"https:\/\/www.bde.es\/wbe\/es\/publicaciones\/estabilidad-financiera-politica-macroprudencial\/informe-estabilidad-financiera\/informe-de-estabilidad-financiera-primavera-2026.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Informe de Estabilidad Financiera de primavera de 2026<\/a> del Banco de Espa\u00f1a analiza los riesgos del sector, incluido el cr\u00e9dito hipotecario. Es una lectura \u00fatil para entender c\u00f3mo vigila el supervisor el apalancamiento sobre vivienda.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Para el inversor particular, la conclusi\u00f3n pr\u00e1ctica es doble: el apalancamiento sobre inmuebles es un asunto que los supervisores siguen de cerca, y un LTV c\u00f3modo hoy puede dejar de serlo si el precio cae.<\/p>\n<h2>LTV y riesgo: cu\u00e1nto margen hay si cae el precio<\/h2>\n<p>El LTV mide el colch\u00f3n entre lo prestado y el valor del activo. A continuaci\u00f3n, un <strong>ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico<\/strong>, que no corresponde a ninguna operaci\u00f3n real. Sup\u00f3n un pr\u00e9stamo de 150.000 \u20ac sobre un inmueble tasado en 250.000 \u20ac (LTV inicial del 60 %). \u00bfC\u00f3mo cambia el LTV si el valor baja?<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Ca\u00edda del valor del inmueble<\/th>\n<th>Valor resultante<\/th>\n<th>LTV resultante<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>0 %<\/td>\n<td>250.000 \u20ac<\/td>\n<td>60,0 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>10 %<\/td>\n<td>225.000 \u20ac<\/td>\n<td>66,7 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>20 %<\/td>\n<td>200.000 \u20ac<\/td>\n<td>75,0 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>30 %<\/td>\n<td>175.000 \u20ac<\/td>\n<td>85,7 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>40 %<\/td>\n<td>150.000 \u20ac<\/td>\n<td>100,0 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Con una ca\u00edda del 40 %, el valor del inmueble solo cubre el pr\u00e9stamo y no queda margen. Y si hubiera que ejecutar la garant\u00eda, los costes (judiciales, impuestos, comercializaci\u00f3n) restar\u00edan de lo recuperado.<\/p>\n<p><img data-dominant-color=\"7a797f\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #7a797f;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fachada-edificio-ltv-garantia-inmobiliaria.webp\" alt=\"Fachada de un edificio de ladrillo y cristal, inmueble que sirve de garant\u00eda y base del c\u00e1lculo del LTV\" width=\"1680\" height=\"945\" class=\"aligncenter size-full wp-image-4347 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fachada-edificio-ltv-garantia-inmobiliaria-200x113.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fachada-edificio-ltv-garantia-inmobiliaria-300x169.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fachada-edificio-ltv-garantia-inmobiliaria-400x225.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fachada-edificio-ltv-garantia-inmobiliaria-600x338.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fachada-edificio-ltv-garantia-inmobiliaria-768x432.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fachada-edificio-ltv-garantia-inmobiliaria-800x450.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fachada-edificio-ltv-garantia-inmobiliaria-1024x576.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fachada-edificio-ltv-garantia-inmobiliaria-1200x675.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fachada-edificio-ltv-garantia-inmobiliaria-1536x864.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fachada-edificio-ltv-garantia-inmobiliaria.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<h2>Qu\u00e9 LTV es razonable: la relaci\u00f3n entre LTV, costes y ca\u00edda de precio<\/h2>\n<p>No existe un LTV \u00fanico v\u00e1lido. Depende del tipo de inmueble, de la ubicaci\u00f3n, del plazo, del rango de la garant\u00eda y del prestatario. Para ver el efecto de los costes, otro <strong>ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico<\/strong> (c\u00e1lculo propio): suponemos que vender el inmueble tras un impago cuesta un 8 % del precio de venta, y no contamos intereses.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>LTV inicial<\/th>\n<th>Ca\u00edda m\u00e1xima del valor sin perder principal<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>50 %<\/td>\n<td>45,7 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>60 %<\/td>\n<td>34,8 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>70 %<\/td>\n<td>23,9 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>80 %<\/td>\n<td>13,0 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Cuanto mayor es el LTV, menos ca\u00edda de precio soporta la operaci\u00f3n antes de que aparezcan p\u00e9rdidas. Pero un LTV bajo tampoco garantiza nada: una tasaci\u00f3n optimista, una carga previa o un inmueble dif\u00edcil de vender pueden reducir el margen real. Hablamos de ello en nuestro art\u00edculo sobre <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/riesgos-deuda-privada-inmobiliaria-impago\/\">qu\u00e9 ocurre si el prestatario no paga<\/a>.<\/p>\n<h2>M\u00e1s all\u00e1 del LTV: qu\u00e9 m\u00e1s conviene revisar<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Rango de la garant\u00eda:<\/strong> una hipoteca de primer rango cobra antes que las posteriores.<\/li>\n<li><strong>Calidad y liquidez del activo:<\/strong> ubicaci\u00f3n, tipolog\u00eda, demanda y estado jur\u00eddico (ocupaci\u00f3n, embargos, litigios).<\/li>\n<li><strong>Fuente de repago:<\/strong> venta del inmueble, refinanciaci\u00f3n o flujos del proyecto.<\/li>\n<li><strong>Plazo y pr\u00f3rrogas:<\/strong> cu\u00e1nto tiempo puede tardar en volver el capital.<\/li>\n<li><strong>Tasaci\u00f3n independiente y actualizada:<\/strong> es una estimaci\u00f3n, no un precio asegurado.<\/li>\n<li><strong>Diversificaci\u00f3n:<\/strong> repartir el capital entre varias operaciones reduce el impacto de una sola.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres ampliar el contexto del mercado, tienes nuestra gu\u00eda sobre <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/deuda-privada-inmobiliaria-espana\/\">deuda privada inmobiliaria en Espa\u00f1a<\/a> y, para los escenarios con activos en problemas, la de <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/comprar-carteras-npl-espana\/\">carteras NPL<\/a>.<\/p>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>P\u00e9rdida de capital:<\/strong> puede ser parcial o total. La garant\u00eda inmobiliaria mitiga el riesgo, pero no lo elimina.<\/li>\n<li><strong>Iliquidez y plazo:<\/strong> no puedes recuperar tu dinero cuando quieras y los plazos pueden alargarse.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de valoraci\u00f3n:<\/strong> la tasaci\u00f3n es una opini\u00f3n de valor; el precio real de venta puede ser inferior.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de mercado:<\/strong> si los precios inmobiliarios bajan, el LTV efectivo sube.<\/li>\n<li><strong>Riesgo jur\u00eddico:<\/strong> los procedimientos de ejecuci\u00f3n tienen costes, plazos y resultado incierto.<\/li>\n<li><strong>Concentraci\u00f3n:<\/strong> poner gran parte del capital en una sola operaci\u00f3n multiplica el impacto de un problema.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>C\u00f3mo trabaja Ondara Group<\/h2>\n<p>Ondara Group, con sede en Barcelona y en activo desde 2018, estructura operaciones de deuda privada con garant\u00eda inmobiliaria. Analizamos cada operaci\u00f3n de forma individual, incluido el valor del activo y su situaci\u00f3n jur\u00eddica, tomamos activos reales como colateral, buscamos diversificar y ofrecemos trato directo con el equipo gestor. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac. Puedes conocer <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">qui\u00e9nes somos<\/a> y las <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/marcas\/\">marcas del grupo<\/a>. Ninguna operaci\u00f3n est\u00e1 exenta de riesgo, incluida la p\u00e9rdida del capital.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 significa LTV en un pr\u00e9stamo?<\/h3>\n<p>Es la relaci\u00f3n entre el importe prestado y el valor del inmueble que sirve de garant\u00eda, expresada en porcentaje. Un LTV del 60 % significa que el pr\u00e9stamo equivale al 60 % del valor.<\/p>\n<h3>\u00bfUn LTV bajo es siempre mejor para el inversor?<\/h3>\n<p>Da m\u00e1s margen ante ca\u00eddas de precio, pero no es suficiente por s\u00ed solo. Tambi\u00e9n importan el rango de la garant\u00eda, la liquidez del inmueble, el plazo y la solvencia del prestatario.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1l es la diferencia entre LTV y LTC?<\/h3>\n<p>El LTV compara el pr\u00e9stamo con el valor del inmueble. El LTC (<em>loan to cost<\/em>) lo compara con el coste total del proyecto, algo habitual en promoci\u00f3n.<\/p>\n<h3>\u00bfEl LTV se calcula con el precio de compra o con la tasaci\u00f3n?<\/h3>\n<p>Normalmente con la tasaci\u00f3n o con el menor de los dos valores, seg\u00fan la entidad y la operaci\u00f3n. Conviene preguntarlo siempre.<\/p>\n<h3>\u00bfCon cu\u00e1nto dinero puedo invertir con Ondara?<\/h3>\n<p>La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac. No es una recomendaci\u00f3n personalizada: conviene valorarla con un profesional.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>El LTV es el pr\u00e9stamo dividido entre el valor del inmueble: cuanto menor, m\u00e1s colch\u00f3n ante una ca\u00edda de precios.<\/li>\n<li>Se calcula sobre la tasaci\u00f3n, y con varias cargas hay que mirar el LTV conjunto.<\/li>\n<li>Los costes de recuperaci\u00f3n reducen el margen real: el LTV es un indicador, no una garant\u00eda.<\/li>\n<li>Con bancos m\u00e1s selectivos, seg\u00fan el BCE, analizar la garant\u00eda de cada operaci\u00f3n es todav\u00eda m\u00e1s importante.<\/li>\n<li>Toda inversi\u00f3n puede acarrear p\u00e9rdidas, incluida la p\u00e9rdida total del capital.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Conoce c\u00f3mo invertimos con activos reales como colateral<\/h2>\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">Reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Qu\u00e9 es el LTV en un pr\u00e9stamo inmobiliario: c\u00f3mo se calcula, qu\u00e9 margen da ante ca\u00eddas de precio, ejemplo ilustrativo y riesgos que debe valorar el inversor.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4204,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20,22],"tags":[],"class_list":["post-4350","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inversiones-alterativas","category-private-credit"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4350","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4350"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4350\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4416,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4350\/revisions\/4416"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4204"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4350"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4350"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4350"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}