{"id":4316,"date":"2026-10-07T00:52:13","date_gmt":"2026-10-06T23:52:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-promotores-2026\/"},"modified":"2026-10-07T00:52:13","modified_gmt":"2026-10-06T23:52:13","slug":"financiacion-promotores-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/financiacion-promotores-2026\/","title":{"rendered":"Financiaci\u00f3n a promotores en 2026: banca y deuda privada"},"content":{"rendered":"<p>La financiaci\u00f3n a promotores es el capital que necesita una promoci\u00f3n inmobiliaria para comprar suelo, construir y vender. Hoy procede de dos v\u00edas: el banco y la deuda privada. En 2026 los tipos suben y las reglas bancarias cambian, y eso reordena qui\u00e9n presta, a qu\u00e9 precio y con qu\u00e9 riesgos. Esta gu\u00eda lo explica desde el punto de vista del inversor particular.<\/p>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<p>Tres datos recientes, con su fuente, para situar el contexto:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Zona euro, 10 de septiembre de 2026.<\/strong> El BCE subi\u00f3 25 puntos b\u00e1sicos los tipos y dej\u00f3 la facilidad de dep\u00f3sito en el 2,50 %, su segunda subida del a\u00f1o. Seg\u00fan <a href=\"https:\/\/www.infobae.com\/america\/agencias\/2026\/09\/10\/el-bce-sube-los-tipos-de-interes-al-25-pero-no-da-pistas-de-los-proximos-movimientos\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">la cr\u00f3nica de Infobae (agencia EFE)<\/a>, lo justific\u00f3 por una inflaci\u00f3n que seguir\u00e1 muy por encima del objetivo; en agosto fue del 3,3 %.<\/li>\n<li><strong>Uni\u00f3n Europea, 23 de septiembre de 2026.<\/strong> La EBA, la ESMA y la EIOPA se\u00f1alaron el cr\u00e9dito privado como una de las vulnerabilidades del sistema financiero en su actualizaci\u00f3n oto\u00f1al de riesgos, seg\u00fan <a href=\"https:\/\/www.lovguiden.dk\/en\/det-offentlige\/eu-banktilsynsmyndighed\/2026-09-23-eu-tilsyn-advarer-om-cyberrisici-og-hastig-vaekst-i-private-credit\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Lovguiden<\/a>. Ya lo analizamos en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/riesgos-private-credit-2026\/\">riesgos del private credit<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a, noviembre de 2025.<\/strong> Con la aplicaci\u00f3n de la nueva normativa de capital (CRR3), los bancos pasan a valorar que el promotor aporte el 25 % del valor final de la promoci\u00f3n en lugar de exigir un porcentaje de preventas, seg\u00fan <a href=\"https:\/\/www.ejeprime.com\/residencial\/la-banca-exigira-al-promotor-el-25-del-valor-de-una-promocion-en-lugar-de-preventas\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Eje Prime<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Qu\u00e9 significa para ti: cuando el dinero es m\u00e1s caro, el cr\u00e9dito bancario a la promoci\u00f3n se encarece y se vuelve m\u00e1s exigente. Eso abre espacio a financiadores privados. Pero tambi\u00e9n implica que las operaciones que llegan a ellos pueden ser las que el banco no quiso o no pudo cubrir. Por eso conviene mirar la calidad de cada operaci\u00f3n, no solo el atractivo del titular.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo se financia hoy una promoci\u00f3n inmobiliaria<\/h2>\n<p>Una promoci\u00f3n combina varias fuentes. Rara vez es solo una.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Fuente<\/th>\n<th>Qu\u00e9 aporta<\/th>\n<th>Ventaja<\/th>\n<th>Limitaci\u00f3n<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Recursos propios del promotor<\/td>\n<td>Capital del promotor y sus socios<\/td>\n<td>Alinea intereses<\/td>\n<td>Limitado, y el banco exige un m\u00ednimo<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Pr\u00e9stamo promotor bancario<\/td>\n<td>Deuda con garant\u00eda hipotecaria sobre el suelo y la obra<\/td>\n<td>Coste menor<\/td>\n<td>Exigente en recursos propios y tr\u00e1mites; desembolsos por hitos<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Deuda privada<\/td>\n<td>Pr\u00e9stamo de un financiador no bancario, con garant\u00eda real<\/td>\n<td>Rapidez y estructura a medida<\/td>\n<td>Coste mayor y menos regulaci\u00f3n espec\u00edfica<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Capital (equity) de terceros<\/td>\n<td>Socios que entran en el proyecto<\/td>\n<td>No exige devolver una deuda<\/td>\n<td>Comparte el beneficio y el control<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Si quieres ver las diferencias en detalle, tienes <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-alternativa-o-bancaria\/\">financiaci\u00f3n alternativa o bancaria: cu\u00e1l elegir<\/a>.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 cambia con CRR3 y la subida de tipos<\/h2>\n<p>Hay dos fuerzas a la vez. La primera es regulatoria: el banco debe reservar capital seg\u00fan el riesgo de la promoci\u00f3n y, seg\u00fan la prensa especializada, sustituye parte de la exigencia de preventas por una aportaci\u00f3n del promotor sobre el valor final. La segunda es monetaria: con el BCE subiendo tipos, el Eur\u00edbor y el coste de la deuda promotora tienden a subir.<\/p>\n<p>Algunas consecuencias posibles, siempre dependientes de cada operaci\u00f3n:<\/p>\n<ul>\n<li>Promotores con poco capital propio pueden tener m\u00e1s dif\u00edcil acceder al banco.<\/li>\n<li>Los proyectos con plazos ajustados buscan financiaci\u00f3n m\u00e1s r\u00e1pida, y ah\u00ed aparece la deuda privada y el <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/invertir-en-prestamos-puente\/\">pr\u00e9stamo puente<\/a>.<\/li>\n<li>Los intereses suben el coste total y estrechan el margen del promotor, lo que eleva el riesgo de retrasos.<\/li>\n<\/ul>\n<p><img data-dominant-color=\"64605b\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #64605b;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/planos-promocion-inmobiliaria-financiacion-promotor.webp\" alt=\"Planos de arquitectura sobre una mesa, base de una promoci\u00f3n que busca financiaci\u00f3n a promotores\" width=\"1680\" height=\"945\" class=\"aligncenter size-full wp-image-4313 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/planos-promocion-inmobiliaria-financiacion-promotor-200x113.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/planos-promocion-inmobiliaria-financiacion-promotor-300x169.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/planos-promocion-inmobiliaria-financiacion-promotor-400x225.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/planos-promocion-inmobiliaria-financiacion-promotor-600x338.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/planos-promocion-inmobiliaria-financiacion-promotor-768x432.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/planos-promocion-inmobiliaria-financiacion-promotor-800x450.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/planos-promocion-inmobiliaria-financiacion-promotor-1024x576.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/planos-promocion-inmobiliaria-financiacion-promotor-1200x675.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/planos-promocion-inmobiliaria-financiacion-promotor-1536x864.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/planos-promocion-inmobiliaria-financiacion-promotor.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<h2>Ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico<\/h2>\n<p>Sup\u00f3n una promoci\u00f3n con coste total de 1.000.000 \u20ac y valor final de venta de 1.500.000 \u20ac. Los datos son inventados y no corresponden a ninguna operaci\u00f3n real de Ondara. Si el banco pide una aportaci\u00f3n del 25 % del valor final, el promotor debe poner 375.000 \u20ac. Quedar\u00edan 625.000 \u20ac por financiar, el 62,5 % del coste.<\/p>\n<p>Ahora sup\u00f3n que las ventas se retrasan seis meses y que esa deuda cuesta un 6 % anual: son 18.750 \u20ac de intereses adicionales. Si el margen previsto es ajustado, ese retraso puede borrarlo. El ejemplo muestra por qu\u00e9 el calendario de la obra y de las ventas importa tanto como el precio del inmueble. No incluye costes legales ni comisiones.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo puede participar un inversor particular<\/h2>\n<p>El inversor no presta directamente al promotor: lo hace a trav\u00e9s de una gestora o plataforma que estructura la operaci\u00f3n. Lo habitual es financiar con una garant\u00eda real, como una hipoteca sobre el suelo o el edificio. El inversor cobra intereses pactados, que dependen de que el promotor pague y de que la garant\u00eda valga lo suficiente.<\/p>\n<p>Qu\u00e9 conviene preguntar antes de entrar:<\/p>\n<ol>\n<li>\u00bfQui\u00e9n es el promotor y qu\u00e9 experiencia tiene?<\/li>\n<li>\u00bfCu\u00e1nto capital propio aporta y en qu\u00e9 posici\u00f3n queda mi garant\u00eda?<\/li>\n<li>\u00bfQu\u00e9 LTV hay y qui\u00e9n ha tasado el activo?<\/li>\n<li>\u00bfCu\u00e1l es la estrategia de salida: venta de unidades, refinanciaci\u00f3n o venta del conjunto?<\/li>\n<li>\u00bfQu\u00e9 ocurre si hay retrasos de obra, licencias o ventas?<\/li>\n<\/ol>\n<p>Tienes m\u00e1s detalle en nuestra gu\u00eda de <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/deuda-privada-inmobiliaria-espana\/\">deuda privada inmobiliaria en Espa\u00f1a<\/a>. Tambi\u00e9n puedes comparar con la <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/deuda-privada-vs-renta-fija-2026\/\">renta fija cotizada<\/a>.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo trabaja Ondara<\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">Ondara Group<\/a> es una gestora de inversiones alternativas con sede en Barcelona, activa desde 2018. Estructuramos operaciones de deuda privada con activos reales como colateral, analizamos cada operaci\u00f3n de forma individual y buscamos diversificar. El inversor tiene trato directo con el equipo gestor. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac. Buscamos rentabilidades objetivo de doble d\u00edgito, que nunca est\u00e1n garantizadas. Puedes conocer las <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/marcas\/\">marcas del grupo<\/a>.<\/p>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>P\u00e9rdida de capital:<\/strong> parcial o total, aunque exista garant\u00eda inmobiliaria. La garant\u00eda mitiga el riesgo, no lo elimina.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de obra y de ventas:<\/strong> retrasos, sobrecostes o menos demanda de la prevista.<\/li>\n<li><strong>Iliquidez y plazo:<\/strong> el dinero queda inmovilizado y el plazo puede alargarse.<\/li>\n<li><strong>Tipos de inter\u00e9s:<\/strong> con tipos al alza el coste del promotor sube y su capacidad de pago puede resentirse.<\/li>\n<li><strong>Riesgo jur\u00eddico:<\/strong> cargas anteriores, licencias o procedimientos pueden demorar el cobro.<\/li>\n<li><strong>Concentraci\u00f3n:<\/strong> pocas operaciones aumentan el impacto de una incidencia.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es la financiaci\u00f3n a promotores?<\/h3>\n<p>Es el capital, bancario o privado, que permite comprar suelo, construir y vender una promoci\u00f3n inmobiliaria. Suele ir garantizado con el propio activo.<\/p>\n<h3>\u00bfPor qu\u00e9 los promotores acuden a la deuda privada?<\/h3>\n<p>Por rapidez, flexibilidad o porque el banco no cubre toda la necesidad. A cambio, el coste suele ser mayor.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es CRR3 y c\u00f3mo afecta a los promotores?<\/h3>\n<p>Es la versi\u00f3n 3 del reglamento europeo de requisitos de capital de los bancos. Seg\u00fan la prensa especializada, desplaza parte de la exigencia de preventas hacia una aportaci\u00f3n del promotor.<\/p>\n<h3>\u00bfSe puede perder dinero financiando una promoci\u00f3n con garant\u00eda real?<\/h3>\n<p>S\u00ed. Si el promotor no paga y la garant\u00eda se vende por menos que la deuda y los costes, hay p\u00e9rdida, adem\u00e1s de posibles retrasos.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto hace falta para invertir con Ondara?<\/h3>\n<p>La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac. No es una recomendaci\u00f3n personalizada: conviene valorarlo con un profesional.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>El BCE subi\u00f3 tipos el 10 de septiembre de 2026 y los supervisores europeos vigilan el cr\u00e9dito privado.<\/li>\n<li>El banco sigue siendo la fuente principal, pero exige capital propio al promotor; la deuda privada cubre huecos con m\u00e1s coste.<\/li>\n<li>Para el inversor, lo clave es el promotor, el LTV, la posici\u00f3n de la garant\u00eda y la estrategia de salida.<\/li>\n<li>Es una inversi\u00f3n il\u00edquida y con riesgo de p\u00e9rdida parcial o total del capital.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Conoce c\u00f3mo invertimos en deuda privada con garant\u00eda real<\/h2>\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">Reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Financiaci\u00f3n a promotores en 2026: el BCE sube tipos y el banco exige m\u00e1s capital propio. Qu\u00e9 cambia para el inversor, qu\u00e9 riesgos hay y qu\u00e9 preguntar.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4195,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20,24],"tags":[],"class_list":["post-4316","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inversiones-alterativas","category-real-estate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4316","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4316"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4316\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4195"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4316"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4316"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4316"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}