{"id":4230,"date":"2026-09-29T08:35:33","date_gmt":"2026-09-29T07:35:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/cuentas-en-participacion-inmobiliarias\/"},"modified":"2026-09-29T08:35:33","modified_gmt":"2026-09-29T07:35:33","slug":"cuentas-en-participacion-inmobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/cuentas-en-participacion-inmobiliarias\/","title":{"rendered":"Cuentas en participaci\u00f3n inmobiliarias: gu\u00eda 2026"},"content":{"rendered":"<p>Las <strong>cuentas en participaci\u00f3n inmobiliarias<\/strong> son un contrato por el que un inversor (el part\u00edcipe) aporta capital a un gestor, que lo emplea en una operaci\u00f3n inmobiliaria y reparte con \u00e9l los resultados pactados, sin crear una sociedad. En esta gu\u00eda de 2026 te explicamos c\u00f3mo funcionan, qu\u00e9 debes revisar en el contrato, c\u00f3mo tributan en general y qu\u00e9 riesgos asumes.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 son las cuentas en participaci\u00f3n<\/h2>\n<p>El C\u00f3digo de Comercio las regula en los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1885-6627\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art\u00edculos 239 a 243<\/a>. Son una figura antigua, flexible y poco conocida. Sus rasgos b\u00e1sicos son estos:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>No hay personalidad jur\u00eddica.<\/strong> Es un pacto entre dos partes, no una empresa nueva.<\/li>\n<li><strong>El gestor act\u00faa en nombre propio.<\/strong> Firma con terceros y responde frente a ellos.<\/li>\n<li><strong>El part\u00edcipe aporta capital y comparte resultados.<\/strong> Lo pactado en el contrato manda: reparto, plazo, informes y liquidaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>No exige forma especial.<\/strong> Aun as\u00ed, conviene documentarlo bien por escrito.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>C\u00f3mo se usan en inversi\u00f3n inmobiliaria<\/h2>\n<p>En el sector inmobiliario sirven para financiar una compra, una rehabilitaci\u00f3n o una promoci\u00f3n concreta sin crear una sociedad para cada proyecto. El inversor no figura en el registro ni en las escrituras: la operaci\u00f3n la ejecuta el gestor.<\/p>\n<p>Es una alternativa a otras f\u00f3rmulas de <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/deuda-privada-inmobiliaria-espana\/\">deuda privada inmobiliaria<\/a>, y su l\u00f3gica es distinta. En un pr\u00e9stamo hay un tipo pactado y una garant\u00eda. En una cuenta en participaci\u00f3n el part\u00edcipe comparte el resultado, as\u00ed que puede ganar m\u00e1s o menos de lo previsto, e incluso perder.<\/p>\n<h2>Cuentas en participaci\u00f3n vs SPV<\/h2>\n<p>La duda habitual es si es mejor una cuenta en participaci\u00f3n o una sociedad veh\u00edculo (SPV) para cada operaci\u00f3n. No hay una respuesta \u00fanica. Esta tabla resume las diferencias generales:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Aspecto<\/th>\n<th>Cuentas en participaci\u00f3n<\/th>\n<th>SPV (sociedad)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Personalidad jur\u00eddica<\/td>\n<td>No<\/td>\n<td>S\u00ed<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Constituci\u00f3n<\/td>\n<td>Contrato privado<\/td>\n<td>Escritura, registro y tr\u00e1mites<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Qui\u00e9n figura frente a terceros<\/td>\n<td>El gestor<\/td>\n<td>La sociedad<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Posici\u00f3n del inversor<\/td>\n<td>Part\u00edcipe con derechos contractuales<\/td>\n<td>Socio o prestamista, con derechos de socio<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Control y transparencia<\/td>\n<td>Depende del contrato<\/td>\n<td>Marco societario (junta, cuentas, registro)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Coste y rapidez<\/td>\n<td>Menor<\/td>\n<td>Mayor<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>La sencillez de la cuenta en participaci\u00f3n tiene un reverso: gran parte de tu protecci\u00f3n est\u00e1 en el contrato, no en la ley societaria.<\/p>\n<p><img data-dominant-color=\"7e8c91\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #7e8c91;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/cuentas-en-participacion-firma-contrato.webp\" alt=\"Firma de un contrato de cuentas en participaci\u00f3n inmobiliarias sobre una mesa\" width=\"1680\" height=\"1121\" class=\"aligncenter size-full wp-image-4227 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/cuentas-en-participacion-firma-contrato-200x133.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/cuentas-en-participacion-firma-contrato-300x200.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/cuentas-en-participacion-firma-contrato-400x267.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/cuentas-en-participacion-firma-contrato-600x400.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/cuentas-en-participacion-firma-contrato-768x512.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/cuentas-en-participacion-firma-contrato-800x534.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/cuentas-en-participacion-firma-contrato-1024x683.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/cuentas-en-participacion-firma-contrato-1200x801.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/cuentas-en-participacion-firma-contrato-1536x1025.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/cuentas-en-participacion-firma-contrato.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<h2>Fiscalidad de las cuentas en participaci\u00f3n para el inversor<\/h2>\n<p>Es la pregunta m\u00e1s buscada y la que m\u00e1s matices tiene. Con car\u00e1cter general, y seg\u00fan la doctrina de la Direcci\u00f3n General de Tributos, la renta del part\u00edcipe no gestor que es persona f\u00edsica se califica como rendimiento del capital mobiliario por la cesi\u00f3n a terceros de capitales propios (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2006-20764\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art\u00edculo 25.2 de la Ley 35\/2006 del IRPF<\/a>). Se integra en la base imponible del ahorro y suele llevar retenci\u00f3n.<\/p>\n<p>Hay puntos que cambian seg\u00fan el caso:<\/p>\n<ul>\n<li>El tipo aplicable depende de los tramos de la base del ahorro, que en 2026 van del 19 % al 30 % seg\u00fan el importe. Comprueba siempre la norma vigente.<\/li>\n<li>Los inversores que son sociedades o no residentes tributan de forma distinta.<\/li>\n<li>Las fuentes profesionales no siempre coinciden en los detalles, por ejemplo en los l\u00edmites de deducibilidad para el gestor o en el tratamiento de la liquidaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Los impuestos indirectos (ITP y AJD) pueden afectar a la constituci\u00f3n o extinci\u00f3n seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Antes de firmar, pide a un asesor fiscal que analice tu situaci\u00f3n concreta. Este art\u00edculo no sustituye ese an\u00e1lisis.<\/p>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Mundo (mayo de 2026):<\/strong> el Banco Central Europeo dedica un an\u00e1lisis de su Financial Stability Review al estr\u00e9s en el cr\u00e9dito privado global. Concluye que las p\u00e9rdidas directas para las entidades del euro ser\u00edan limitadas, pero que los efectos de contagio podr\u00edan ser mayores (<a href=\"https:\/\/www.ecb.europa.eu\/press\/financial-stability-publications\/fsr\/special\/html\/ecb.fsrart202605_04~3f2135af91.en.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BCE<\/a>). Para el inversor: m\u00e1s transparencia y m\u00e1s an\u00e1lisis del gestor.<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a (mayo de 2026):<\/strong> el Informe de Estabilidad Financiera del Banco de Espa\u00f1a describe riesgos inmobiliarios contenidos, con una actividad de promoci\u00f3n todav\u00eda reducida (<a href=\"https:\/\/www.bde.es\/wbe\/en\/publicaciones\/estabilidad-financiera-politica-macroprudencial\/informe-estabilidad-financiera\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Banco de Espa\u00f1a<\/a>). Ese hueco lo ocupan cada vez m\u00e1s inversores privados, como analizamos en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/riesgos-private-credit-2026\/\">los riesgos del private credit<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Qu\u00e9 significa para ti:<\/strong> si el capital privado gana peso en el inmobiliario, importa m\u00e1s saber en qu\u00e9 estructura entras y qui\u00e9n responde si algo sale mal.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<p>Toda inversi\u00f3n conlleva riesgo, incluida la p\u00e9rdida parcial o total del capital. En las cuentas en participaci\u00f3n destacan estos:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Dependencia del gestor.<\/strong> T\u00fa aportas el dinero; \u00e9l toma las decisiones. Su experiencia y su solvencia son clave.<\/li>\n<li><strong>Resultado no fijo.<\/strong> Al compartir resultados, no hay un rendimiento asegurado y el retorno puede ser inferior al esperado o negativo.<\/li>\n<li><strong>Iliquidez y plazo.<\/strong> Salir antes de tiempo suele depender de lo pactado. Los retrasos en obra o en ventas alargan el plazo.<\/li>\n<li><strong>Falta de informaci\u00f3n.<\/strong> Sin un reporting peri\u00f3dico pactado, puedes no saber c\u00f3mo va la operaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Prelaci\u00f3n en caso de insolvencia.<\/strong> Tu posici\u00f3n frente a otros acreedores del gestor depende del contrato y del caso concreto. P\u00eddelo por escrito y rev\u00edsalo con un abogado.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Una garant\u00eda inmobiliaria puede mitigar parte del riesgo, pero no lo elimina.<\/p>\n<h2>Ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico<\/h2>\n<p>Sup\u00f3n una operaci\u00f3n de 200.000 \u20ac en la que un part\u00edcipe aporta 50.000 \u20ac (el 25 %) y el reparto es proporcional al capital. Es un ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico, calculado antes de impuestos y costes, que no refleja ninguna operaci\u00f3n real de Ondara:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Escenario hipot\u00e9tico<\/th>\n<th>Resultado de la operaci\u00f3n<\/th>\n<th>Resultado del part\u00edcipe<\/th>\n<th>Capital final del part\u00edcipe<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Resultado negativo (-30 %)<\/td>\n<td>-60.000 \u20ac<\/td>\n<td>-15.000 \u20ac<\/td>\n<td>35.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Punto de equilibrio<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<td>50.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Resultado positivo (+20 %)<\/td>\n<td>+40.000 \u20ac<\/td>\n<td>+10.000 \u20ac<\/td>\n<td>60.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>La lecci\u00f3n: el contrato reparte resultados, no promete ninguno.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 revisar antes de invertir<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>El gestor:<\/strong> trayectoria, solvencia y otras operaciones en marcha.<\/li>\n<li><strong>La operaci\u00f3n:<\/strong> activo, valoraci\u00f3n, licencias, presupuesto, plazos y estrategia de salida.<\/li>\n<li><strong>El contrato:<\/strong> reparto, p\u00e9rdidas, informaci\u00f3n, plazos, liquidaci\u00f3n y qu\u00e9 ocurre si hay retrasos.<\/li>\n<li><strong>La fiscalidad:<\/strong> encaje en tu situaci\u00f3n personal.<\/li>\n<li><strong>La diversificaci\u00f3n:<\/strong> no concentres en una sola operaci\u00f3n. Tienes m\u00e1s criterios en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/como-evaluar-una-oportunidad-de-inversion-mas-alla-de-la-rentabilidad\/\">c\u00f3mo evaluar una oportunidad m\u00e1s all\u00e1 de la rentabilidad<\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>C\u00f3mo trabaja Ondara Group<\/h2>\n<p>Ondara Group es una gestora de inversiones alternativas con sede en Barcelona, activa desde 2018. Analiza cada operaci\u00f3n de forma individual, busca activos reales como colateral y promueve la diversificaci\u00f3n entre operaciones. El inversor trabaja en trato directo con el equipo gestor, con una inversi\u00f3n m\u00ednima de 25.000 \u20ac. Puedes conocer al <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">equipo<\/a> y las <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/marcas\/\">marcas del grupo<\/a>. Si prefieres estructuras de deuda, lee tambi\u00e9n nuestra gu\u00eda de <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/invertir-en-prestamos-puente\/\">pr\u00e9stamos puente<\/a>.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 son las cuentas en participaci\u00f3n?<\/h3>\n<p>Un contrato mercantil en el que un part\u00edcipe aporta capital a un gestor para una operaci\u00f3n y ambos comparten resultados, sin crear una sociedad.<\/p>\n<h3>\u00bfC\u00f3mo tributan las cuentas en participaci\u00f3n?<\/h3>\n<p>En general, el part\u00edcipe persona f\u00edsica las declara como rendimiento del capital mobiliario en la base del ahorro. El detalle depende del caso, as\u00ed que consulta a un asesor fiscal.<\/p>\n<h3>\u00bfCuentas en participaci\u00f3n o SPV?<\/h3>\n<p>Las cuentas en participaci\u00f3n son m\u00e1s simples y baratas; una SPV ofrece un marco societario con m\u00e1s formalidades. La elecci\u00f3n depende del proyecto y del contrato.<\/p>\n<h3>\u00bfPuedo perder dinero?<\/h3>\n<p>S\u00ed. Al compartir resultados, puedes perder parte o todo el capital aportado, adem\u00e1s de asumir riesgo de plazo e iliquidez.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto hay que invertir en Ondara Group?<\/h3>\n<p>La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>Es un contrato regulado en los art\u00edculos 239 a 243 del C\u00f3digo de Comercio, sin personalidad jur\u00eddica.<\/li>\n<li>El part\u00edcipe aporta capital y comparte resultados; no hay rendimiento fijo.<\/li>\n<li>La fiscalidad general es de capital mobiliario, pero depende de cada caso.<\/li>\n<li>El gestor y el contrato son los factores cr\u00edticos.<\/li>\n<li>Existe riesgo de p\u00e9rdida de capital, de plazo y de iliquidez.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Conoce c\u00f3mo invertimos con activos reales y trato directo<\/h2>\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">Reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Cuentas en participaci\u00f3n inmobiliarias: qu\u00e9 son, c\u00f3mo tributan en general, diferencias con una SPV y riesgos. Gu\u00eda 2026 con ejemplo ilustrativo.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4201,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20,24],"tags":[],"class_list":["post-4230","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inversiones-alterativas","category-real-estate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4230","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4230"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4230\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4201"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4230"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4230"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4230"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}