{"id":4225,"date":"2026-09-29T08:31:20","date_gmt":"2026-09-29T07:31:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/deuda-privada-inmobiliaria-espana\/"},"modified":"2026-09-29T08:31:27","modified_gmt":"2026-09-29T07:31:27","slug":"deuda-privada-inmobiliaria-espana","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/deuda-privada-inmobiliaria-espana\/","title":{"rendered":"Deuda privada inmobiliaria en Espa\u00f1a: qui\u00e9n financia"},"content":{"rendered":"<p>La <strong>deuda privada inmobiliaria en Espa\u00f1a<\/strong> es la financiaci\u00f3n que aportan inversores y gestoras, al margen de la banca, a promotores y propietarios de inmuebles, normalmente con el propio activo como garant\u00eda. En septiembre de 2026 gana peso por una raz\u00f3n simple: el Banco Central Europeo ha vuelto a subir tipos y el mercado se pregunta qui\u00e9n financiar\u00e1 el nuevo ciclo inmobiliario. Te explicamos qu\u00e9 est\u00e1 pasando y qu\u00e9 implica para un inversor particular.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 es la deuda privada inmobiliaria y c\u00f3mo funciona<\/h2>\n<p>Un inversor presta capital a un proyecto o a un propietario durante un plazo definido y recibe intereses pactados. A cambio, la operaci\u00f3n se respalda con un colateral real: un solar, una promoci\u00f3n o un inmueble ya construido. Es una pieza dentro de la <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-alternativa-2026\/\">financiaci\u00f3n alternativa<\/a> y comparte l\u00f3gica con el <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/direct-lending-financiacion-alternativa\/\">direct lending<\/a>.<\/p>\n<p>Los formatos m\u00e1s habituales son estos:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Pr\u00e9stamos puente:<\/strong> financiaci\u00f3n corta para cubrir un desfase de liquidez. Lo explicamos en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/invertir-en-prestamos-puente\/\">nuestra gu\u00eda de pr\u00e9stamos puente<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Financiaci\u00f3n a promotores:<\/strong> capital para comprar suelo o completar una obra cuando la banca no cubre todo el proyecto.<\/li>\n<li><strong>Deuda con garant\u00eda hipotecaria:<\/strong> pr\u00e9stamos respaldados por un inmueble concreto.<\/li>\n<li><strong>Estructuras h\u00edbridas:<\/strong> combinan deuda y otros instrumentos para ajustar riesgo y plazo.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Tendencias: qu\u00e9 est\u00e1 pasando en el mundo y en Espa\u00f1a<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Mundo \u2014 Europa (15\/09\/2026):<\/strong> seg\u00fan Alternative Credit Investor, los grandes gestores de direct lending han cerrado captaciones r\u00e9cord en Europa durante 2026 y los inversores miran m\u00e1s al continente ante las dudas sobre la calidad del cr\u00e9dito en EE. UU. Aun as\u00ed, con datos de PitchBook, EE. UU. concentra el 73,1 % del capital captado en deuda privada y Europa el 22,4 % (<a href=\"https:\/\/alternativecreditinvestor.com\/2026\/09\/15\/direct-lending-europe-in-vogue\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Alternative Credit Investor<\/a>).<\/li>\n<li><strong>Mundo \u2014 BCE (10\/09\/2026):<\/strong> el Consejo de Gobierno subi\u00f3 los tres tipos oficiales 25 puntos b\u00e1sicos; la facilidad de dep\u00f3sito queda en el 2,50 % y el tipo principal en el 2,65 %. El BCE proyecta una inflaci\u00f3n media del 3,0 % en 2026 (<a href=\"https:\/\/www.ecb.europa.eu\/press\/pr\/date\/2026\/html\/ecb.mp260910~314e508016.es.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BCE<\/a>).<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a \u2014 cr\u00e9dito (01\/09\/2026):<\/strong> con datos del Banco de Espa\u00f1a de julio, la deuda hipotecaria de los hogares alcanz\u00f3 530.431 millones de euros, el nivel m\u00e1s alto desde 2017, mientras que la financiaci\u00f3n a empresas creci\u00f3 solo un 1,1 % interanual (<a href=\"https:\/\/www.idealista.com\/news\/finanzas\/economia\/2026\/09\/01\/912027-la-deuda-hipotecaria-de-las-familias-supera-los-530-000-millones-maximos-de-nueve-anos\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">idealista\/news<\/a>).<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a \u2014 compraventas (25\/09\/2026):<\/strong> el INE registr\u00f3 61.417 compraventas de vivienda en julio, un 5,1 % menos que un a\u00f1o antes, y un descenso acumulado del 3,0 % en lo que va de a\u00f1o (<a href=\"https:\/\/www.ine.es\/uc\/FhjGmYmF\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">INE<\/a>).<\/li>\n<li><strong>Espa\u00f1a \u2014 sector (22-24\/09\/2026):<\/strong> el foro inmobiliario The District 2026, celebrado en Madrid, dedic\u00f3 su foco al pulso entre banca y deuda privada en la financiaci\u00f3n de promotores y propietarios, con estructuras que combinan deuda bancaria, capital privado y f\u00f3rmulas h\u00edbridas (<a href=\"https:\/\/brainsre.news\/the-district-2026-banca-deuda-privada-real-estate\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Brains RE<\/a>).<\/li>\n<\/ul>\n<p>La lectura conjunta: los tipos suben, el mercado de vivienda se enfr\u00eda algo y la banca sigue siendo selectiva. Ese es el terreno en el que la deuda privada gana espacio, pero tambi\u00e9n es el que exige m\u00e1s an\u00e1lisis. Los reguladores europeos ya han pedido vigilancia sobre este mercado, como resumimos en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/riesgos-private-credit-2026\/\">los riesgos del private credit en 2026<\/a>.<\/p>\n<h2>Por qu\u00e9 crece la financiaci\u00f3n no bancaria en el sector inmobiliario<\/h2>\n<p>Hay tres motivos principales:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Selectividad bancaria:<\/strong> los bancos financian menos porcentaje del coste de un proyecto o exigen m\u00e1s garant\u00edas.<\/li>\n<li><strong>Velocidad:<\/strong> un prestamista privado puede decidir en semanas, algo clave en compraventas con plazo o en obras que no pueden pararse.<\/li>\n<li><strong>Flexibilidad:<\/strong> la deuda privada permite adaptar plazos, garant\u00edas y calendarios de pago a cada operaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Esto no significa que sea mejor que la banca, sino que cubre huecos que esta deja. Comparamos ambas v\u00edas en <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/financiacion-alternativa-o-bancaria\/\">financiaci\u00f3n alternativa o bancaria<\/a>.<\/p>\n<p><img data-dominant-color=\"a6b2b7\" data-has-transparency=\"false\" style=\"--dominant-color: #a6b2b7;\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/deuda-privada-inmobiliaria-espana-maqueta-proyecto.webp\" alt=\"Maqueta de un edificio y planos de un proyecto financiado con deuda privada inmobiliaria en Espa\u00f1a\" width=\"1680\" height=\"945\" class=\"aligncenter size-full wp-image-4222 not-transparent\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/deuda-privada-inmobiliaria-espana-maqueta-proyecto-200x113.webp 200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/deuda-privada-inmobiliaria-espana-maqueta-proyecto-300x169.webp 300w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/deuda-privada-inmobiliaria-espana-maqueta-proyecto-400x225.webp 400w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/deuda-privada-inmobiliaria-espana-maqueta-proyecto-600x338.webp 600w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/deuda-privada-inmobiliaria-espana-maqueta-proyecto-768x432.webp 768w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/deuda-privada-inmobiliaria-espana-maqueta-proyecto-800x450.webp 800w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/deuda-privada-inmobiliaria-espana-maqueta-proyecto-1024x576.webp 1024w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/deuda-privada-inmobiliaria-espana-maqueta-proyecto-1200x675.webp 1200w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/deuda-privada-inmobiliaria-espana-maqueta-proyecto-1536x864.webp 1536w, https:\/\/www.ondara.group\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/deuda-privada-inmobiliaria-espana-maqueta-proyecto.webp 1680w\" sizes=\"auto, (max-width: 1680px) 100vw, 1680px\" \/><\/p>\n<h2>Qu\u00e9 mira un inversor antes de prestar con garant\u00eda inmobiliaria<\/h2>\n<p>La rentabilidad es solo una parte de la ecuaci\u00f3n. Estos son los puntos que conviene analizar:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Criterio<\/th>\n<th>Qu\u00e9 comprobar<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Garant\u00eda<\/td>\n<td>Tipo de inmueble, ubicaci\u00f3n, situaci\u00f3n registral y cargas previas.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Valoraci\u00f3n<\/td>\n<td>Tasaci\u00f3n independiente y fecha de la misma.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>LTV (pr\u00e9stamo sobre valor)<\/td>\n<td>Cu\u00e1nto se presta en relaci\u00f3n con el valor del activo.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Plazo y salida<\/td>\n<td>C\u00f3mo se devuelve el pr\u00e9stamo: venta, refinanciaci\u00f3n o cobro de la garant\u00eda.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Prestatario<\/td>\n<td>Experiencia, solvencia y capacidad de pago.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Diversificaci\u00f3n<\/td>\n<td>Repartir el capital entre varias operaciones y no concentrarlo.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h3>Ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico: el papel del LTV<\/h3>\n<p>Imagina, solo a efectos did\u00e1cticos, un inmueble valorado en 500.000 \u20ac y un pr\u00e9stamo de 300.000 \u20ac. El LTV ser\u00eda del 60 %. Si el valor del inmueble cayera, la garant\u00eda cubrir\u00eda el pr\u00e9stamo hasta una bajada del 40 %. Con costes de venta del 10 % el margen se reduce. Es un <strong>ejemplo ilustrativo e hipot\u00e9tico<\/strong>, no una operaci\u00f3n real:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Ca\u00edda del valor del inmueble<\/th>\n<th>Valor resultante<\/th>\n<th>Cobertura del pr\u00e9stamo (300.000 \u20ac)<\/th>\n<th>Con 10 % de costes de venta<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>20 %<\/td>\n<td>400.000 \u20ac<\/td>\n<td>+100.000 \u20ac<\/td>\n<td>+60.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>30 %<\/td>\n<td>350.000 \u20ac<\/td>\n<td>+50.000 \u20ac<\/td>\n<td>+15.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>40 %<\/td>\n<td>300.000 \u20ac<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<td>\u221230.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>50 %<\/td>\n<td>250.000 \u20ac<\/td>\n<td>\u221250.000 \u20ac<\/td>\n<td>\u221275.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>La conclusi\u00f3n: un LTV prudente da margen, pero no elimina el riesgo. Si el valor cae lo suficiente o la venta se retrasa, puede haber p\u00e9rdidas.<\/p>\n<h2>Riesgos a tener en cuenta<\/h2>\n<p>Toda inversi\u00f3n conlleva riesgo, incluida la p\u00e9rdida parcial o total del capital. En deuda privada inmobiliaria destacan:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Riesgo de impago:<\/strong> el prestatario puede no devolver el pr\u00e9stamo en plazo.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de valoraci\u00f3n:<\/strong> el valor del inmueble puede ser menor al estimado, sobre todo en un mercado que se enfr\u00eda, como muestran las compraventas del INE.<\/li>\n<li><strong>Iliquidez:<\/strong> tu capital queda inmovilizado hasta el vencimiento y no siempre es posible salir antes.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de plazo:<\/strong> una ejecuci\u00f3n o una venta pueden alargarse m\u00e1s de lo previsto.<\/li>\n<li><strong>Riesgo de tipos:<\/strong> subidas como la del BCE encarecen la deuda del prestatario y pueden tensionar su capacidad de pago.<\/li>\n<li><strong>Riesgo legal y de concentraci\u00f3n:<\/strong> problemas registrales o poner todo el capital en una sola operaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La garant\u00eda inmobiliaria mitiga estos riesgos, pero no los elimina. Las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo trabaja Ondara Group<\/h2>\n<p>Ondara Group es una gestora de inversiones alternativas con sede en Barcelona, activa desde 2018 (<a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/quienes-somos\/\">conoce al equipo<\/a>). Estructuramos operaciones de deuda privada con activos reales como colateral y analizamos cada una de forma individual. Trabajas en trato directo con el equipo gestor, con una inversi\u00f3n m\u00ednima de 25.000 \u20ac, y puedes repartir tu capital entre varias operaciones. Forma parte de un grupo con distintas <a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/marcas\/\">marcas<\/a> especializadas en financiaci\u00f3n e inmobiliario.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es la deuda privada inmobiliaria?<\/h3>\n<p>Es la financiaci\u00f3n no bancaria a proyectos o propietarios de inmuebles, respaldada normalmente por una garant\u00eda real, a cambio de intereses pactados.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 riesgos tiene la deuda privada inmobiliaria?<\/h3>\n<p>Toda inversi\u00f3n conlleva riesgo. La garant\u00eda inmobiliaria ayuda a mitigarlo, pero puede haber impagos, retrasos y p\u00e9rdida parcial o total del capital.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 diferencia hay con el crowdfunding inmobiliario?<\/h3>\n<p>El crowdfunding suele agrupar muchos aportes peque\u00f1os en una plataforma. En una relaci\u00f3n directa con una gestora, el trato es m\u00e1s cercano y los importes son mayores. Ambos modelos tienen riesgos y conviene leer bien cada documentaci\u00f3n.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto dinero hace falta para empezar con Ondara Group?<\/h3>\n<p>La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<h3>\u00bfPor qu\u00e9 importa la subida de tipos del BCE?<\/h3>\n<p>Porque encarece la financiaci\u00f3n bancaria y la del prestatario, lo que aumenta la demanda de alternativas y exige analizar mejor su capacidad de pago.<\/p>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<ul>\n<li>La deuda privada inmobiliaria financia proyectos al margen de la banca, con el inmueble como garant\u00eda.<\/li>\n<li>El BCE subi\u00f3 tipos el 10\/09\/2026 y las compraventas de vivienda cayeron un 5,1 % interanual en julio (INE).<\/li>\n<li>Los flujos hacia el private credit europeo crecen, pero los reguladores piden vigilancia.<\/li>\n<li>Antes de invertir, analiza garant\u00eda, LTV, plazo, salida y diversificaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Hay riesgo de impago, iliquidez y p\u00e9rdida de capital.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Invierte en deuda privada con garant\u00eda real y trato directo<\/h2>\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.ondara.group\/inversores\/\">Reg\u00edstrate como inversor<\/a><\/strong> y te explicamos c\u00f3mo funciona. La inversi\u00f3n m\u00ednima es de 25.000 \u20ac.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo tiene car\u00e1cter exclusivamente informativo y no constituye una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n ni asesoramiento financiero. Toda inversi\u00f3n conlleva riesgos, incluida la posible p\u00e9rdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Deuda privada inmobiliaria en Espa\u00f1a: qu\u00e9 es, qu\u00e9 tendencias marcan septiembre de 2026 y qu\u00e9 riesgos analizar antes de invertir con garant\u00eda real.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4210,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20,24],"tags":[],"class_list":["post-4225","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inversiones-alterativas","category-real-estate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4225","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4225"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4225\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4226,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4225\/revisions\/4226"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4210"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4225"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4225"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ondara.group\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4225"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}