Estándares de crédito en deuda privada: qué mide la Fed

Los estándares de crédito en deuda privada son las reglas con las que un financiador decide a quién presta, cuánto, a qué plazo y con qué garantías; y desde el 9 de noviembre de 2026 la Reserva Federal ha empezado a medirlos por primera vez en el private credit de Estados Unidos. Para un inversor particular en España, la noticia es una buena excusa para hacerse la pregunta correcta: ¿con qué criterios se concede el préstamo en el que invierto? Este texto es divulgativo y no es una recomendación de inversión.

Qué ha anunciado la Fed sobre el private credit

Los Bancos de la Reserva Federal de Dallas y de Nueva York abrieron el 9 de noviembre de 2026 una encuesta piloto al mercado de direct lending. Estará abierta hasta el 18 de noviembre y los resultados agregados se publicarán en el primer trimestre de 2027.

Su objetivo es entender tres cosas: cuánto crédito se está concediendo, cómo evolucionan los estándares de concesión y qué implica para la economía. La propia Fed reconoce que, aunque el sector ha crecido mucho, los reguladores tienen poca visibilidad sobre la actividad nueva de préstamo.

Conviene matizarlo. La participación es voluntaria, los datos individuales son confidenciales y no se usarán con fines de supervisión. No es una regulación nueva. Es un termómetro, parecido al que los bancos centrales llevan años aplicando a la banca.

Tendencias: qué está pasando en el mundo y en España

• Estados Unidos, 9 de noviembre de 2026. La Fed de Dallas y Nueva York lanzan la encuesta piloto sobre direct lending. Si funciona, podría convertirse en trimestral (Federal Reserve Bank of New York).
• Mundo, 10 de noviembre de 2026. La encuesta global de alternativos de Goldman Sachs, con 225 inversores institucionales, indica que el 56 % se siente infraponderado en private credit (43 % en 2025), y que más de la mitad señala el aumento de los impagos como el mayor riesgo, según Alternative Credit Investor. Más demanda y más preocupación por el riesgo a la vez.
• España, 27 de octubre de 2026. Según la Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España, los criterios de concesión a empresas se mantuvieron estables en el tercer trimestre, pero las condiciones se endurecieron por la subida de los tipos de interés, y la demanda de las pymes cayó. Para el cuarto trimestre, los bancos prevén endurecer la oferta a hogares.
• España, 5 de octubre de 2026. El avance del Colegio de Registradores situó las compraventas de vivienda de agosto en unas 48.700, un 1,3 % más que un año antes; el propio Colegio advierte de que agosto es un mes atípico. El dato es provisional.

La lectura conjunta es sencilla: el dinero hacia la deuda privada sigue llegando, los reguladores quieren ver mejor cómo se presta y el crédito bancario en España no se abre. En ese contexto, los criterios de concesión del financiador privado son el primer filtro de riesgo para el inversor.

Estándares de crédito en deuda privada: qué significan

En banca se habla de «criterios de concesión»: todas las actuaciones que hace una entidad para decidir si da o no un crédito, según la definición del Banco de España. En deuda privada la idea es la misma, pero sin el corsé regulatorio bancario. Cada financiador fija sus reglas, y por eso varían mucho de uno a otro.

Cuando un analista habla de que los estándares «se relajan», suele referirse a alguno de estos cambios: más importe prestado sobre el valor de la garantía, menos protecciones contractuales (covenants), plazos más largos, intereses que se capitalizan en lugar de pagarse o menos exigencia sobre la experiencia del prestatario. Lo hemos explicado con detalle en nuestra guía de covenants en deuda privada inmobiliaria.

Criterios de concesión que puede revisar un inversor

No hace falta ser analista de crédito para hacer buenas preguntas. Esta tabla resume los criterios más habituales en la deuda privada con garantía inmobiliaria y qué conviene preguntar sobre cada uno.

Si quieres profundizar en el primer criterio, tienes nuestra explicación de qué es el LTV en un préstamo inmobiliario. Y para el proceso completo de revisión, la guía de due diligence en deuda privada inmobiliaria.

Ejemplo ilustrativo: cómo cambia el colchón con el LTV

Un estándar de crédito más laxo se nota sobre todo en el LTV. Veamos un ejemplo ilustrativo e hipotético: un inmueble tasado en 2.000.000 € y unos costes de ejecución y venta del 10 % del valor. ¿Cuánto podría caer el valor antes de que lo obtenido en una venta no cubra el principal? Simplificamos: no incluimos intereses impagados ni plazos judiciales, que reducirían aún más el margen.

Diez puntos más de LTV reducen el colchón en torno a once puntos de caída tolerable. Es una cifra hipotética, pero enseña por qué los reguladores vigilan los estándares: pequeños cambios en la concesión se traducen en mucha menos protección si el mercado se gira.

Cómo lo aplicamos en Ondara Group

En Ondara Group estructuramos operaciones de deuda privada con garantía inmobiliaria desde 2018. Cada operación se analiza de forma individual: el activo que sirve de colateral, su valor, el plan de salida y el perfil del prestatario. Buscamos diversificar entre operaciones y mantener un trato directo con el inversor, que puede preguntar al equipo gestor por cada uno de estos criterios.

Ondara busca rentabilidades objetivo de doble dígito, siempre como objetivo y nunca garantizadas. La inversión mínima es de 25.000 €.

Riesgos a tener en cuenta

• Pérdida de capital. Toda inversión conlleva riesgo, incluida la pérdida parcial o total del capital invertido.
• Garantía que no lo cubre todo. La garantía inmobiliaria mitiga el riesgo, pero no lo elimina: el valor puede caer y la ejecución tarda y cuesta.
• Iliquidez y plazo. La deuda privada no suele poder venderse antes del vencimiento, y los plazos pueden alargarse.
• Información limitada. El sector tiene menos transparencia que la banca; la propia encuesta de la Fed nace por esa falta de datos.
• Cambio de ciclo. Con tipos más altos y menos compraventas, las salidas por venta o refinanciación pueden retrasarse.

Preguntas frecuentes

¿Qué son los estándares de crédito en deuda privada?

Son los criterios con los que un financiador privado decide si presta, cuánto, a qué plazo y con qué garantías y condiciones.

¿La encuesta de la Fed regula el private credit?

No. Es una encuesta voluntaria y confidencial para obtener información agregada; la Fed indica que no se usará con fines de supervisión.

¿Afecta a los inversores españoles?

No de forma directa. Pero si muestra una relajación de estándares en Estados Unidos, puede influir en la percepción de riesgo del sector a escala global.

¿Qué criterio es más importante en un préstamo con garantía inmobiliaria?

No hay uno solo. El LTV indica el colchón, pero sin un plan de salida realista y un prestatario solvente la garantía puede no bastar.

¿Un LTV bajo garantiza que no habrá pérdidas?

No. Reduce el riesgo, pero el valor del inmueble, los costes y los plazos de ejecución pueden provocar pérdidas.

En resumen

• La Fed abrió el 9 de noviembre de 2026 su primera encuesta sobre estándares de crédito en el direct lending.
• Los inversores institucionales quieren más private credit, pero temen el aumento de los impagos.
• En España, la banca mantiene estables los criterios a empresas, pero ha endurecido las condiciones por los tipos.
• Para el inversor, revisar LTV, plan de salida, prestatario, garantías y covenants es la mejor defensa.
• Toda inversión conlleva riesgos, incluida la pérdida del capital.

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Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero. Toda inversión conlleva riesgos, incluida la posible pérdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.