Préstamos con garantía hipotecaria, cesión de remate o REO: cuál elegir según tu presupuesto y objetivo
Respuesta corta: si buscas cobrar intereses, la vía son los préstamos con garantía hipotecaria (desde 250–500 € en plataformas de crowdfunding registradas en la CNMV, o desde 25.000 € por operación en clubes de inversores como el de Ondara). Si quieres acabar teniendo un inmueble con descuento, la vía son las cesiones de remate y los inmuebles adjudicados (REO), que exigen más capital y, sobre todo, un buen equipo legal: en estas operaciones el margen se gana o se pierde en el análisis jurídico. Ninguna de las opciones garantiza el capital.
En esta guía comparamos las tres modalidades con datos públicos verificados en octubre de 2026 y te ayudamos a elegir a partir de dos preguntas: cuánto quieres invertir y qué quieres obtener.
Las tres formas de invertir con un inmueble como respaldo
Aunque a menudo se presentan juntas, son productos distintos con riesgos distintos.
- Préstamo con garantía hipotecaria. Prestas dinero a una empresa, promotor o patrimonialista y un inmueble responde de la devolución mediante una hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad. Cobras intereses; no eres propietario del inmueble. Guía ampliada: invertir en préstamos con garantía hipotecaria.
- Cesión de remate. Compras a quien ha ganado una subasta judicial su derecho a adjudicarse el inmueble, antes de que se inscriba a su nombre. Explicado paso a paso en cesión de remate: qué es y cómo analizarla.
- Inmueble REO o adjudicado. Compras un inmueble que ya es propiedad de un banco o de un fondo tras una ejecución. La escritura puede firmarse de inmediato, pero eso no significa que el inmueble esté libre: muchos se venden ocupados. Ver invertir en activos REO en España.
Tabla comparativa: inversión mínima, plazo, retorno y riesgo
La diferencia principal está en qué recibes: intereses (préstamo) o un inmueble (cesión de remate y REO).
| Préstamo con garantía hipotecaria | Cesión de remate | REO / adjudicado | |
|---|---|---|---|
| Qué recibes | Intereses y devolución del capital | El inmueble | El inmueble |
| Inversión mínima habitual | 250–500 € (crowdfunding CNMV); 25.000 € (club Ondara) | Precio de remate + impuestos + costes legales | Precio del inmueble + impuestos + reforma |
| Plazo orientativo | 6–36 meses | Meses hasta la inscripción y la posesión | Inmediato en escritura; posesión variable |
| Origen del retorno | Tipo de interés pactado | Descuento frente al valor de mercado | Descuento frente al valor de mercado |
| Riesgo principal | Impago del prestatario y valor real del inmueble | Cargas, ocupación y plazos procesales | Ocupación, estado físico y deudas pendientes |
| Peso del trabajo legal | Alto en la concesión y si hay impago | Muy alto: análisis procesal, inscripción y posesión | Alto: cargas, deudas y posesión |
| Liquidez | Ninguna hasta el vencimiento | Ninguna hasta vender | Ninguna hasta vender |
Rangos orientativos a partir de la información pública de plataformas y operadores en octubre de 2026. Ver fuentes al final.
Qué opción encaja según tu presupuesto
El presupuesto descarta opciones antes que la rentabilidad: las cesiones de remate y los REO tienen costes fijos (notaría, registro, impuestos, abogados) que no compensan con importes pequeños.
Menos de 5.000 €
La opción realista es el crowdfunding inmobiliario de préstamos registrado en la CNMV, con mínimos de 250 € a 500 € por proyecto. Con este importe es preferible repartir en varios proyectos que concentrar en uno. Las cesiones de remate, los REO y los clubes de inversión como el de Ondara (mínimo 25.000 €) no encajan.
Entre 5.000 € y 25.000 €
Permite diversificar en 10–20 préstamos de crowdfunding. Sigue sin ser suficiente para comprar un inmueble en subasta o un REO en solitario, salvo en zonas de precio muy bajo, y en ese caso el peso de los costes fijos y de una eventual ocupación es mayor. A partir de 25.000 € se abren operaciones individuales con más información por operación.
Más de 25.000 €
Es el umbral a partir del cual tienen sentido las operaciones individuales de préstamo con garantía hipotecaria (por ejemplo, el Club de inversores Ondara, desde 25.000 € por operación, 12 a 36 meses) y la compra directa de cesiones de remate o REO con un equipo que haga el análisis legal y técnico. Con importes mayores se pueden combinar ambas: préstamos para generar intereses y un inmueble para capturar descuento.
Qué opción encaja según tu objetivo
- Cobrar intereses: préstamos con garantía hipotecaria. Revisa si los intereses se pagan de forma periódica o al vencimiento, porque muchos préstamos puente y a promotores liquidan todo al final.
- Acabar teniendo el inmueble: subastas judiciales, cesiones de remate y REO. El retorno viene del descuento de compra y se consolida al alquilar o vender. Exige capital, tiempo y gestión legal.
- Una mezcla: una base en préstamos con garantía hipotecaria y una posición en inmuebles. Es la combinación que ofrece el Club de inversores Ondara, con dos vías: participar en préstamos de primer rango o comprar a tu nombre cesiones de remate e inmuebles adjudicados con el mismo equipo.
Matriz de decisión rápida
| Presupuesto | Quiero intereses | Quiero el inmueble | Mezcla |
|---|---|---|---|
| Menos de 5.000 € | Crowdfunding de préstamos CNMV, diversificado | No recomendable por costes fijos | Crowdfunding diversificado |
| 5.000 – 25.000 € | Crowdfunding en 10–20 proyectos | Solo en coinversión; revisar costes y ocupación | Crowdfunding diversificado |
| Más de 25.000 € | Operaciones individuales con hipoteca de primer rango | Cesión de remate o REO con equipo legal | Préstamos + compra directa de inmueble |
Por qué el equipo legal decide el resultado
En la inversión con garantía inmobiliaria, la rentabilidad se fija en una hoja de cálculo, pero el capital se protege en el plano jurídico: en la nota simple, en el contrato, en la escritura de hipoteca y, si algo sale mal, en el juzgado.
- Antes de invertir: revisión de cargas, situación procesal del inmueble, ocupación, deudas de comunidad e impuestos, y tasación.
- Al firmar: estructuración del contrato, de la hipoteca de primer rango o de la compraventa, y gestión de notaría y registro.
- Si el prestatario no paga: reclamación de la deuda, negociación y, si hace falta, ejecución hipotecaria.
- Si el inmueble está ocupado: procedimiento para recuperar la posesión.
Por eso en Ondara el equipo legal es parte del grupo: Angelum Legal, S.L., la sociedad jurídica del grupo, analiza cada operación antes de proponerla y es quien actúa si algo se tuerce, sin depender de un despacho externo que no conoce la operación. Lo explicamos en detalle en Angelum Legal: servicios legales en la inversión inmobiliaria.
Lo que la garantía hipotecaria no garantiza
Una hipoteca de primer rango mejora tu posición si el prestatario no paga, pero no asegura recuperar todo el capital. La recuperación depende de tres cosas:
- El valor real del inmueble en el momento de la ejecución, no el de la tasación inicial. Por eso importa el LTV: cuanto más bajo, más colchón.
- Los plazos judiciales. Una ejecución hipotecaria puede alargar la operación muchos meses respecto a lo previsto. Ver ejecuciones hipotecarias en 2026.
- La ocupación. Un inmueble ocupado vale menos y tarda más en venderse. Ver riesgos de invertir en inmuebles ocupados.
Del mismo modo, un REO no equivale a un inmueble con posesión disponible: comprueba siempre la situación posesoria antes de comprar.
Ejemplos públicos de crowdfunding con garantía hipotecaria (octubre de 2026)
Estos son ejemplos con condiciones publicadas por cada operador. No son una recomendación; verifica siempre los datos en la fuente y en el registro de la CNMV.
- Civislend publica proyectos con hipoteca de primer rango, desde 250 € por proyecto, a 12–24 meses y un 10–10,5 % nominal en las fichas activas consultadas.
- Urbanitae ofrece préstamos puente con garantía hipotecaria a 6–18 meses desde 500 €.
- Wecity, inscrita en la CNMV como proveedor de servicios de financiación participativa (registro n.º 9), financia préstamos puente, a promotor y de construcción; sus oportunidades publicadas indican garantía hipotecaria de primer grado (por ejemplo, un 11 % anual a 12 meses en una operación en Madrid). No publica la inversión mínima en su web.
Para operaciones individuales desde 25.000 € y compra de cesiones de remate o REO con equipo legal propio: el Club de inversores Ondara.
Riesgos a tener en cuenta
- Pérdida de capital: total o parcial, en todas las modalidades.
- Iliquidez: en general no puedes recuperar el dinero antes del vencimiento o de la venta. Ver la iliquidez en deuda privada.
- Plazo: los procesos judiciales pueden alargar cualquier operación.
- Rentabilidad no garantizada: las rentabilidades objetivo o pasadas no aseguran las futuras.
- Supervisión distinta: no todos los vehículos están supervisados por la CNMV. Aprende a comprobarlo en cómo verificar una plataforma antes de invertir.
Cómo trabaja Ondara Group
Ondara Group reúne en un mismo equipo financiación, inmobiliario y servicios legales. Ondara Capital, S.L. es prestamista inmobiliario inscrito en el registro del Banco de España y, desde 2018, suma más de 1.000 clientes y operaciones. Concede y gestiona préstamos con hipoteca de primer rango sobre inmuebles tasados por un tercero, y los inversores participan en cada operación mediante un contrato de cuenta en participación, desde 25.000 € y con plazos de 12 a 36 meses. Para quien prefiere el inmueble, el mismo equipo analiza, prepara la compra, recupera la posesión y vende cesiones de remate e inmuebles adjudicados. El análisis jurídico, la formalización y, si hace falta, la reclamación o la ejecución las lleva Angelum Legal, S.L., la sociedad jurídica del grupo. La inscripción en el Banco de España se refiere a la concesión de préstamos y no supone la supervisión de la inversión; la rentabilidad es estimada y no está garantizada.
Preguntas frecuentes
¿Qué es más seguro, un préstamo con garantía hipotecaria o una cesión de remate?
Ninguno es seguro. El préstamo tiene un flujo de intereses pactado y la hipoteca como respaldo; la cesión de remate te da el inmueble, pero con riesgos de cargas, ocupación y plazos. El riesgo de cada operación depende del LTV, de la calidad del análisis legal y de la situación del inmueble.
¿Cuánto dinero necesito para invertir en cesiones de remate?
Además del precio de remate, hay que contar el impuesto de transmisiones, notaría, registro, abogados y, a menudo, reforma y recuperación de la posesión. En la práctica suele exigir más de 25.000 €, que es la inversión mínima por operación en Ondara.
¿Necesito un abogado para invertir en una cesión de remate o un REO?
Es muy recomendable. Hay que revisar el procedimiento judicial, las cargas, la ocupación y las deudas pendientes, y formalizar la cesión o la compraventa correctamente. En Ondara lo hace Angelum Legal, S.L., la sociedad jurídica del grupo.
¿Puedo invertir en préstamos con garantía hipotecaria con menos de 1.000 €?
Sí, a través de plataformas de financiación participativa registradas en la CNMV, con mínimos de 250 € a 500 € por proyecto. Conviene repartir el importe entre varios proyectos.
¿Un inmueble REO se entrega libre de ocupantes?
No necesariamente. Muchos inmuebles de banco se venden ocupados o con la posesión sin entregar, y recuperarla puede requerir un proceso judicial adicional.
¿La garantía hipotecaria asegura que recupero mi dinero?
No. Mejora tu posición en caso de impago, pero lo que se recupera depende del valor real del inmueble, de su ocupación y de los plazos judiciales.
En resumen
- Para cobrar intereses: préstamos con garantía hipotecaria. Para tener el inmueble: cesiones de remate y REO.
- Con menos de 25.000 €, la vía práctica es el crowdfunding registrado en la CNMV, diversificado. Desde 25.000 € se abren las operaciones individuales y la compra directa de inmuebles con un equipo.
- El equipo legal es lo que más protege el capital: antes de firmar y si algo se tuerce.
- Ninguna modalidad garantiza el capital ni la rentabilidad, y todas son ilíquidas.
Fuentes
- CNMV, listado de proveedores de servicios de financiación participativa.
- CNMV, ficha de Wecity (registro n.º 9).
- Ministerio de Justicia, portal de subastas judiciales.
- Páginas públicas de Civislend, Urbanitae y Wecity, consultadas en octubre de 2026.
Invierte con quien concede el préstamo y lo defiende
Si tienes más de 25.000 € y quieres ver operaciones concretas con su memorándum, inmueble, tasación y análisis legal antes de decidir, solicita acceso al Club de inversores Ondara. Un gestor te llama en 24 horas laborables.
Invertir en préstamos y en inmuebles conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital, de no obtener la rentabilidad estimada y de falta de liquidez. Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado.
