Pérdida en caso de impago (LGD): cómo medirla
La pérdida en caso de impago, o LGD (loss given default), es el porcentaje de la deuda que se pierde cuando el prestatario no paga, una vez descontado lo que se recupera de la garantía. Para quien estudia la deuda privada inmobiliaria, es una pregunta más útil que «cuánto rinde»: ¿cuánto podría perder si algo sale mal?
Este texto es divulgativo. No es una recomendación de inversión ni asesoramiento jurídico o fiscal.
Tendencias: qué está pasando en el mundo y en España
- Estados Unidos, 28 de octubre de 2026. Según el comunicado de la Reserva Federal, el banco central mantuvo el rango objetivo en el 3,75 %-4,00 %. La votación fue 10 a 2: dos miembros preferían subirlo 0,25 puntos, y el texto señala que la inflación sigue elevada. Con tipos altos, el prestatario soporta más coste, y eso importa para la probabilidad de impago.
- Zona euro, 29 de octubre de 2026. El BCE mantuvo sus tipos. La facilidad de depósito sigue en el 2,50 %, según la página oficial de tipos del BCE. Lo analizamos en la decisión del BCE de octubre.
- España, octubre de 2026. Según el Observatorio de Financiación Alternativa con Colateral Hipotecario en España, con análisis de mercado de PwC y marco jurídico de Cuatrecasas, el LTV medio de la deuda alternativa es del 55 % (rango del 30 % al 68 %) y el plazo medio, de 28 meses. Son datos de mercado, no de Ondara.
Qué significa para un inversor en España: tipos altos y plazos de casi dos años y medio hacen que el colchón de la garantía importe más que nunca. La LGD es la forma de medirlo.
Qué es la LGD y cómo se calcula
La LGD parte de una idea sencilla: si el préstamo entra en impago, se vende o ejecuta la garantía, se pagan los costes y lo que queda cubre la deuda. Lo que falta es la pérdida. El Banco de España trata la severidad de la pérdida como un parámetro clave del cálculo de pérdidas esperadas de una cartera.
- Exposición en el impago: capital pendiente más intereses y gastos devengados.
- Valor de realización: lo que se obtiene al vender el inmueble, que puede ser inferior a la tasación.
- Costes: impuestos, honorarios legales, mantenimiento y comercialización.
- LGD: (exposición − recuperación neta) ÷ exposición, con mínimo de cero.
El LTV es la primera defensa. Si no lo tienes claro, repasa qué es el LTV y cómo se determina el valor de la garantía.
LGD, probabilidad de impago y pérdida esperada
La LGD no se lee sola. La pérdida esperada de un préstamo combina tres piezas: la probabilidad de que haya impago, la exposición en ese momento y la LGD. Un préstamo con LGD baja pero con un prestatario frágil puede ser más arriesgado que otro con LGD algo mayor y un proyecto muy sólido. Por eso conviene mirar a la vez la calidad del prestatario, el plan de salida y la garantía, y no quedarse con un único indicador.
También conviene separar dos ideas que a menudo se mezclan: el valor de tasación y el valor de realización. La tasación es una estimación en condiciones normales de mercado; la realización es lo que realmente se cobra, a veces con prisa y con costes. La diferencia entre ambos es, en la práctica, donde se decide la LGD.
Ejemplo ilustrativo e hipotético: LTV y pérdida
Un inmueble tasado en 1.800.000 €. Dos préstamos hipotéticos: uno de 1.000.000 € (LTV del 55,6 %) y otro de 1.260.000 € (LTV del 70 %). Supuestos: el impago llega tras 12 meses sin cobrar intereses (tipo del 10 %, que se suman a la exposición), y el coste de venta y ejecución es del 10 % del precio. Es un ejemplo ilustrativo e hipotético, sin relación con ninguna operación real.
| Caída del precio | Pérdida, LTV 55,6 % | LGD, LTV 55,6 % | Pérdida, LTV 70 % | LGD, LTV 70 % |
|---|---|---|---|---|
| 0 % | 0 € | 0,0 % | 0 € | 0,0 % |
| 20 % | 0 € | 0,0 % | 90.000 € | 6,5 % |
| 35 % | 47.000 € | 4,3 % | 333.000 € | 24,0 % |
| 45 % | 209.000 € | 19,0 % | 495.000 € | 35,7 % |
Con el LTV del 55,6 %, el precio tendría que caer más de un 32,1 % antes de perder un euro. Con el 70 %, el umbral baja al 14,4 %. La garantía mitiga el riesgo, pero no lo elimina: si el precio cae lo bastante, hay pérdida en ambos casos.
Qué hace subir o bajar la LGD
- LTV de entrada: cuanto menor, mayor colchón.
- Tiempo hasta recuperar: cada mes de espera suma intereses a la exposición y costes. Consulta cómo van las ejecuciones hipotecarias.
- Tipo de inmueble y liquidez: una vivienda en una zona con demanda se vende antes que un activo singular.
- Rango de la garantía: una primera hipoteca cobra antes que una segunda.
- Estrategia de salida: vender, refinanciar o alquilar. Hablamos de ello en estrategias de salida en activos distressed.
Riesgos a tener en cuenta
Toda inversión conlleva riesgo, incluida la pérdida parcial o total del capital. La LGD es una estimación, no una garantía.
- El precio de realización puede ser menor que la tasación, sobre todo en una venta forzosa.
- Los plazos judiciales pueden alargarse y elevar la exposición.
- Los costes legales e impuestos pueden superar lo previsto.
- Existe riesgo de iliquidez: no siempre se puede salir antes del vencimiento.
- Repasa las causas y consecuencias en riesgos del impago en deuda privada inmobiliaria.
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Preguntas frecuentes
¿Qué significa LGD en una inversión inmobiliaria?
Es la pérdida en caso de impago: el porcentaje de la exposición que no se recupera tras ejecutar la garantía y pagar los costes.
¿Una LGD baja significa que no hay riesgo?
No. Una LGD baja reduce la pérdida esperada si hay impago, pero no evita el impago ni asegura que el precio de venta sea el estimado.
¿Qué relación hay entre LTV y LGD?
Un LTV menor deja más margen antes de que la caída de precio se convierta en pérdida. No es la única variable: también pesan plazos, costes y rango de la garantía.
¿Cómo se calcula la LGD?
Se resta a la exposición lo recuperado netamente y se divide el resultado entre la exposición. Si lo recuperado cubre la deuda, la LGD es cero.
¿Puedo perder todo el capital?
Sí es posible una pérdida parcial o total del capital, sobre todo si el valor de la garantía cae mucho o el proceso se alarga.
En resumen
- La LGD mide qué parte de la deuda se pierde si hay impago, tras recuperar la garantía.
- En el ejemplo ilustrativo, un LTV del 55,6 % aguanta una caída de precio de más del 32,1 % sin pérdida; con el 70 %, solo del 14,4 %.
- Plazos, costes y rango de la garantía pueden pesar tanto como el LTV.
- Siempre hay riesgo de pérdida de capital, de iliquidez y de plazo.
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Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero. Toda inversión conlleva riesgos, incluida la posible pérdida del capital invertido, y las rentabilidades pasadas u objetivo no garantizan rentabilidades futuras. Analiza cada oportunidad con un profesional antes de invertir.
